Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца ФИО3 и его представителя ФИО4, представителей Правительства Самарской области – ФИО5, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-570/2018 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным иском к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 196,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 278 106 рублей по состоянию на 02.12.2016 года, а также обязать внести изменения в ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке ООО «ЗВЕНТА», тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.

В судебном заседании административный истец и его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержали заявленные требования, просили удовлетворить административный иск в соответствии с представленным отчетом об оценке. Кроме того просят взыскать судебные расходы по оплате независимой оценки объекта в размере 25 000 рублей, за оформление нотариально заверенной доверенности в размере 1200 рублей, на оплату услуг представителя 20 000 рублей, в счет оплаты государственной пошлины 300 рублей.

Представители Правительства Самарской области ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенностей, возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта определена верно. В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов просят отказать.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 196,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.01.2018 г.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и составляет 5 451 792,80 руб., дата определения кадастровой стоимости - 02.12.2016 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ФИО3, будучи собственником спорного нежилого помещения, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о. Тольятти. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 15.12.2017 года, подготовленный оценщиком ООО «ЗВЕНТА» ФИО1. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером: №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 1 278 106 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Тольятти рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенная в Отчете об оценке, оспаривалась. Судом удовлетворено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Институт оценки и управления» от 12.03.2018 года, итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 1 433 692 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение ООО «Институт оценки и управления» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке нежилого помещения эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание его качественных и количественных характеристик, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Представитель административного истца ФИО4 возражал против результатов судебной экспертизы, поскольку, по его мнению, в представленном экспертном заключении допущены существенные ошибки.

В ходе судебного заседания в разъяснение данного заключения допрошена эксперт ООО «Институт оценки и управления» ФИО2 проводившая судебную экспертизу, которая пояснила следующее. В выводах по поставленному перед экспертом вопросу на стр. 53 экспертного заключения имеется опечатка в дате на которую установлена рыночная стоимость объекта исследования: указано 5 февраля 2018 года, тогда как верная дата 02 декабря 2016 года. Тот факт, что допущена опечатка подтверждается выбором объектов-аналогов, на стр. 31 экспертного заключения (таблица обоснование выбора аналогов), в последнем столбце указаны даты предложения, по состоянию на которые выбраны объекты-аналоги, даты представлены в диапазоне февраль – май 2016 года, то есть за 6-10 месяцев от даты определения стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Кроме того, на стр. 25 экспертного заключения, анализ рынка недвижимости аналогичных объекту оценки помещений выполнен также по состоянию на 2016 год.

Эксперт также разъяснил, что расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением сравнительного и доходного подходов. В рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, расположенные как и объект оценки в <адрес>. Поскольку аналогов, расположенных в подвальных помещениях не имелось, как отсутствовали объекты равной площади, были взяты максимально приближенные объекты, расположенные в цокольных этажах, в расчетах применены понижающие корректировки на этаж расположения, наличие отдельного входа, площадь. Объект по <адрес> не был использован в расчетах как аналог, так как его площадь была существенно меньше, чем у объекта оценки, что могло повлиять на правильность выводов, а также о данном объекте отсутствовала достаточная информация по другим существенным ценообразующим факторам.

В рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Подбор аналогов для данного подхода отражен в таблице на стр. 43 заключения. В графе «Объект оценки» допущена техническая ошибка в адресе: вместо <адрес> указано – <адрес>, при этом площадь объекта оценки указана верно. Данная опечатка не повлияла на результаты расчетов и выводы об итоговой стоимости нежилого помещения, поскольку были использованы 6 объектов-аналогов из того же, что и объект оценки сегмента рынка – торгово-офисная недвижимость (складские, подсобные, универсальные помещения), расположенные в <адрес>, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектом недвижимости, по сделкам за февраль-май 2016 г., то есть приближенным к дате оценки 02.12.2016г.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что оснований не доверять выводам экспертного заключения не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду не представлено. Ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено. Имеющиеся в заключении опечатки не являются существенными, поскольку не повлияли и не могли повлиять на правильность расчетов рыночной стоимости объекта.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке ООО «ЗВЕНТА» не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным, тогда как в Отчете об оценке в качестве аналогов использованы объекты, расположенные не только в Центральном, но и в иных районах г. Тольятти, где стоимость нежилых помещений существенно варьируется, при этом, обоснований для расширения района поиска не приведено; в расчетах использованы не только торгово-офисные, но и производственные помещения.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, с достоверностью подтверждающим величину рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с чем суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Заявленное административным истцом требование об обязании внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости объекта капитального строительств его рыночную стоимость, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.12.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с рассмотрением настоящего дела ФИО3 понесены судебные расходы, что подтверждено представленными документами.

Для реализации своего права на судебную защиту ФИО3 воспользовался услугами представителя ФИО4, имеющего высшее юридическое образование, действующего на основании доверенности и договора.

На оплату услуг представителя административным истцом понесены расходы в размере 20 000 рублей, о чем представлен договор на оказание консультационных услуг по предоставлению интересов заказчика в суде от 22.11.2017 г.

По условиям договора представитель обязуется оказывать информационно-консультативные услуги, юридические услуги, собрать необходимую информацию, относящуюся к делу, изучить перспективу рассмотрения дела в суде, подготовить процессуальные документы, осуществлять представление интересов заказчика в суде во всех стадиях процесса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Принимая во внимание требования законодательства, учитывая категорию спора, не представляющего значительной сложности, длительность рассмотрения дела, объем подготовленных представителем по делу процессуальных документов, занятость представителя в судебных заседаниях в суде первой инстанции, суд приходит к выводу, что в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы на услуги представителя в сумме 12 000 рублей, полагая, что такой размер соответствует требованиям разумности.

Кроме того, в пользу ФИО3 подлежат взысканию в полном объеме расходы по оплате государственной пошлины, в связи с подачей административного иска в суд в размере 300 рублей.

Вместе с тем, суд полагает необоснованными требования ФИО3 о взыскании судебных расходов за оформление нотариальной доверенности на имя представителя по следующим основаниям.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в абз. 3 п.2 Постановления Пленума от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из текста представленной в материалы дела доверенности следует, что она носит общий характер на представление интересов в различных органах по разным вопросам.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости и допустимости.

В данном случае расходы на услуги по оценке произведены во исполнение обязанности административного истца по представлению документов, в связи с реализацией им права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ лежит на административном истце.

Однако, отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения не являлся правовым основанием для удовлетворения требований истца и не был принят судом в качестве допустимого доказательства по делу. В основу решения положены результаты судебной экспертизы, соответствующей требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оплата которой произведена администрацией городского округа Тольятти.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу ФИО3 расходов по подготовке отчета об оценке.

На основании изложенного, суд полагает, что с Правительства Самарской области, утвердившего результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости, в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в размере 12 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 196,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.12.2016 года в размере 1 433 692 рубля.

Датой подачи ФИО3 заявления в суд считать 27.12.2017 года.

Взыскать с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, на оплату услуг представителя 12 000 (двенадцать тысяч) рублей, а всего 12 300 (двенадцать тысяч триста) рублей.

В удовлетворении требований в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.04.2018 г.