Решение № 3А-1653/19 от 25.05.2020 Московского областного суда (Московская область)

Дело <данные изъяты>а-672/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Салахова А. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Салахов А.А. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности 149 объектов недвижимости: земельных участков, расположенных по адресу: Российская Федерация, <данные изъяты>, с/п Рыболовское, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по <данные изъяты>, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Представитель администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, эксперта Федотову Н.А., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат 149 объектов недвижимости - земельных участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства,

расположенных по адресу: <данные изъяты>, с/п Рыболовское.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет <данные изъяты> о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленный оценщиком ООО «ФандОценка».

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финконсалт-центр» Федотовой Н. А..

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>/мо от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость 149 земельных участков.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Федотовой Н.А., согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика и заинтересованного лица представили возражения относительно заключения экспертизы.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО ЦКО подвергли его сомнению, указав, что выводы по анализу рынка не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе, в нарушение п. 5 ФСО <данные изъяты>.

Кроме того, полагали, что необходимо было внести корректировку на «локальное расположение», поскольку для расчета эталонного участка, устанавливалась характеристика «локального расположения» - в центре поселка, однако для аналога <данные изъяты> в объявлении о продаже указано, что объект «находится недалеко от въезда в поселок», то есть не в центре.

Экспертом проигнорированы рекомендации авторов Справочника по ограничению на разницу в площадях, что привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Полагали, что итоговое значение стоимости и удельного показателя стоимости не проанализировано на соответствие рыночным данным и не подтверждено аналитическими исследованиями, размещенным в открытом доступе.

Не согласились с применением единственного при оценки подхода сравнительного.

Таким образом сочли, что допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав эксперта с указанными выше доводами представителей согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам относительно того, что выводы по анализу рынка не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе, в нарушение п. 5 ФСО <данные изъяты>. В анализе рынка, приведенном в экспертизе на стр.24, приведены диапазоны цен на земельные участки в зависимости от удаленности от МКАД и направления. Анализ рыночной ситуации в исследуемом сегменте рынка проведен надлежащим образом, и ориентир стоимости установлен верно.

Относительно доводов о внесении корректировки на «локальное расположение», как пояснил эксперт Федотова Н.А. стоимость участков, расположенных непосредственно у въезда в поселок, может быть снижена в связи со значительным автомобильным и пешеходным трафиком. В то же время, расположение аналога <данные изъяты> обозначено как «недалеко от въезда в поселок», что не является указанием на расположение участка непосредственно у въезда. Из представленной карты усматривается, что объект расположен в центральной части поселка, корректировка не требуется.

Что касается мнения представителей, что экспертом проигнорированы рекомендации авторов Справочника по ограничению на разницу в площадях, что привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки с ними согласиться не представляется возможным поскольку в рекомендациях авторов Справочника оценщика недвижимости -2017 отсутствует четкое указание на допустимый либо недопустимый коэффициент различия в площадях. Нарушение п.5 ФСО <данные изъяты> отсутствует. Кроме этого итоговое значение стоимости составляет от 252 до 450 руб./кв. м и соответствует проведенному анализу цен на стр.31, а также подтверждено аналитическими исследованиями, размещенными в открытом доступе.

Вопреки доводам представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> о необоснованности отказа эксперта от использования доходного подхода, в п.11 ФСО <данные изъяты> закреплено, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком следовательно эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Обоснования применения в экспертном заключении сравнительного подхода приведены в заключении.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Салахова А. А., поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере:

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова