Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО Торговый центр «Северный» ФИО1, представителей административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области ФИО3, заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску представителя ООО Торговый центр «Северный» ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО Торговый центр «Северный» ФИО5, обратилась в суд с указанным административным иском, в обоснование требований указала, что ООО Торговый центр «Северный» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: <адрес>.

Соарендатором данного земельного участка является ООО «Теплоинвест».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 32/ИСХ/18-147538 от 16 мая 2018 года, по состоянию на 12 апреля 2016 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 726 654 рубля 76 копеек.

Данный размер кадастровой стоимости утвержден актом № 32-0-1-23/3001/2016-390 от 12 апреля 2016 года филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области.

Согласно отчету № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненному ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 8 961 000 рублей.

25 мая 2018 года представитель ООО Торговый центр «Северный» обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Комиссия) с заявлением, в котором просил пересмотреть результаты кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости и установить его стоимость в размере рыночной.

Решением Комиссии от 22 июня 2018 года № 10/4 заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку отчет, по мнению комиссии, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки ФСО №3, №7.

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права ООО Торговый центр «Северный» как плательщика арендной платы, представитель административного истца просил суд:

установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 3823 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 8 961 000 рублей.

В ходе производства по делу представитель ООО Торговый центр «Северный» ФИО5 уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 3823 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 961 000 рублей по состоянию на 12 апреля 2016 года.

Определением Брянского областного суда от 27 июля 2018 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании представитель ООО Торговый центр «Северный» ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО2, заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО4 не возражали против удовлетворения заявленных требований, при этом не оспаривали рыночную стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО Торговый центр «Северный» на праве аренды, определенную в соответствии с отчетом № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненным ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», и экспертным заключением ООО «Брянский оценщик» №136-08/18 от 28 августа 2018 года.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области ФИО3 в решении вопроса по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц ПАО «Сбербанк России», Брянской городской администрации, ООО «Теплоинвест» о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин своего отсутствия – не представили, об отложении слушания по делу – не ходатайствовали.

В письменном отзыве на иск представитель ООО «Теплоинвест» ФИО6 полагала, что административные исковые требования ООО Торговый центр «Северный» подлежат удовлетворению.

С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей административного истца ООО Торговый центр «Северный» ФИО1, представителей административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области ФИО3, заинтересованного лица Управления имущественных отношений Брянской области ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 16300 от 12 апреля 2001 года и дополнительных соглашений к нему от 12 ноября 2008 года, 28 ноября 2011 года, 28 декабря 2012 года, 10 сентября 2014 года, договора уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 16300 от 12 апреля 2001 года от 02 апреля 2013 года, передаточного акта (разделительного баланса) от 13 июля 2016 года, дополнения к передаточному акту (разделительному балансу) от 23 марта 2018 года ООО Торговый центр «Северный» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: <адрес> (т.№).

Соарендатором данного земельного участка является ООО «Теплоинвест».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № 32/ИСХ/18-213006 от 17 июля 2018 года, по состоянию на 12 апреля 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 726 654 рубля 76 копеек (т.№).

Данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости – административного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с отчетом № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненным ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 8 961 000 рублей.

Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

Согласно положениям ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу ст. 388, ч. 1 ст. 389 Налогового кодекса РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, признаются плательщиками налога на землю.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Из договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 16300 от 12 апреля 2001 года и дополнительных соглашений к нему от 12 ноября 2008 года, 28 ноября 2011 года, 28 декабря 2012 года, 10 сентября 2014 года, договора уступки прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 16300 от 12 апреля 2001 года от 02 апреля 2013 года, передаточного акта (разделительного баланса) от 13 июля 2016 года, дополнения к передаточному акту (разделительному балансу) от 23 марта 2018 года следует, что расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, права и обязанности административного истца, как арендатора, затронуты результатами определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненный ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3823 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 8 961 000 рублей.

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

По ходатайству представителя административного истца ООО Торговый центр «Северный» определением Брянского областного суда от 27 июля 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Брянский оценщик».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Брянский оценщик» №136-08/18 от 28 августа 2018 года, при составлении отчета № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года оценщиком ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы» нарушены пункт 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, и пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299.

Иных нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценщиком не допущено.

Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Математическая ошибка, допущенная оценщиком при выполнении расчета ценового диапазона предложений для земельных участков коммерческого назначения за период, предшествующий дате оценки, а также отсутствие анализа существенности или несущественности отличий промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, не повлияли в проверяемом отчете на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Действительная рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка, общей площадью 3823 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид –объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 8 961 000 рублей.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в размере 8 961 000 рублей как в соответствии с отчетом № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненным ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», так и в результате экспертного исследования ООО «Брянский оценщик» №136-08/18 от 28 августа 2018 года.

При этом, как следует из материалов дела, нарушения, выявленные экспертом при составлении отчета № 18-014-05 ОС от 22 мая 2018 года, выполненного ООО «Негосударственная лаборатория судебной экспертизы», являются формальными (несущественными) нарушениями требований оценочного законодательства Российской Федерации, не повлиявшими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Проведен анализ рынка объекта оценки, в том числе, обзор рынка недвижимости в сегменте объекта оценки. Сделано заключение о наиболее эффективном использовании объекта оценки, при этом при определении рыночной стоимости земельного участка обоснованно применены сравнительный и доходный подходы оценки. Представленный отчет об оценке в достаточном объеме содержит сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведенной оценки. Расчеты стоимости объекта оценки выполнены в соответствии с выбранными методами, последовательность и результаты расчетов достаточно полно изложены в отчете и могут быть воспроизведены пользователем отчета.

Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки обосновано. Расчет стоимости объекта оценки выполнен в соответствии с изложенной методикой определения стоимости. Достоверность представленных в отчете данных подтверждена ссылками на источники, что тем самым подтверждает рыночную стоимость объекта оценки.

Доказательств того, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в отчете и экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

При этом ни представитель административного истца, ни представители административных ответчиков не возражали против того, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 8 961 000 рублей.

Таким образом, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска представителя ООО Торговый центр «Северный» и необходимости установить кадастровую стоимость недвижимого имущества:

- земельного участка, общей площадью 3823 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 апреля 2016 года в размере 8 961 000 рублей.

В соответствии с п.1 Приказа Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») наделено полномочиями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В Брянской области данные полномочия возложены на филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является основанием для внесения органом кадастрового учета соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июля 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов дела следует, что представитель ООО Торговый центр «Северный» обратился в Комиссию 25 мая 2018 года, в суд с административным иском – 10 июля 2018 года. В связи с тем, что в порядке досудебного урегулирования спора ООО Торговый центр «Северный» обращалось с заявлением в Комиссию, датой подачи заявления считается день обращения в Комиссию - 25 мая 2018 года.

Руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление представителя ООО Торговый центр «Северный» ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества:

- земельного участка, общей площадью 3823 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, кадастровый №, общей площадью 3823 кв.м., с разрешенным использованием: условно разрешенный вид – торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы общей площадью 5000 кв.м.; вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 961 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 мая 2018 года – дату обращения представителя ООО Торговый центр «Северный» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области с заявлением.

Вновь установленная кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

судья Брянского областного суда Т.И. Парамонова

мотивированное решение принято 14 сентября 2018 года