Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Проминвест-НМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Проминвест-НМ» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером **605, площадью 7570 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2316000 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **466, площадью 2545 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 779000 рублей по состоянию на 1.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **605 и арендатором земельного участка с кадастровым номером **466. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 в размерах соответственно 3673569,60 руб. и 1055615,10 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке от 25.02.2020 № 63-02/20 оценщика ООО «КСИ Консалтинг» Г., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет 2316000 руб. и 779000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога и арендной платы.

От требования к Управлению Росреестра по Пермскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости представитель административного истца отказался, отказ принят судом.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленных требований. В письменном отзыве на иск Министерство возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости. Ходатайство о назначении экспертизы не заявляет.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО3 в судебном заседании просила исключить из числа административных ответчиков, поскольку Управление не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск просила исключить из числа административных ответчиков, поскольку Филиал не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Администрации Лысьвенского городского округа Л. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Проминвест-НМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером **605, площадью 7570 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и свидетельством о государственной регистрации права, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером **466, площадью 2545 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и договором аренды от 14.05.2020 № 7.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектами недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как собственник земельного участка с кадастровым номером **605 и арендатор земельного участка с кадастровым номером **466, ООО «Проминвест-НМ» является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 и составляет: для земельного участка с кадастровым номером **605 – 3673569,6 руб.; для земельного участка с кадастровым номером **466 – 1055615,1 руб.

Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке от 25.02.2020 № 63-02/20 оценщика ООО «КСИ Консалтинг» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером **605 –2316000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером **466 –779000 руб.

Отчет об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчёту от 25.02.2020 оценщика ООО «КСИ Консалтинг» ФИО4, и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

Административные ответчики, несмотря на несогласие с представленным административным истцом отчетом об оценке, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков не представили.

С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков следует установить равной их рыночной стоимости по состоянию на1.01.2019:

- для земельного участка с кадастровым номером **605 –2316000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером **466 –779000 руб.

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В удовлетворении требования ООО «Проминвест-НМ» к ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости суд отказывает.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 8.10.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проминвест-НМ» к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 8.10.2020.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Проминвест-НМ» к ГБУ«Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1675/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 10.11.2020.