Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-46/2021 по административному исковому заявлению Марченко Натальи Ивановны об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

установил:

Марченко Н.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 75450000 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником четырехэтажного нежилого здания общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 129888764,13 руб. Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 января 2019 года, чем нарушаются права административного истца как налогоплательщика.

Определением судьи Томского областного суда от 07 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра».

В судебном заседании представитель Марченко Н.И. Пичугина О.В. уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 76538000 рублей.

Представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Байрамов Э.М.о. заявленные требования не признал. Полагал, что заключение судебной экспертизы не является надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в суждениях эксперта имеются противоречия.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» Синчикова Л.В. также пояснила, что, по ее мнению, заключение дополнительной судебной экспертизы имеет ряд ошибок, что не позволяет принять его в качестве достоверного доказательства, позволяющего установить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Марченко Н.И., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Стрельцова С.В. оставила на усмотрение суда разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, указав, что реализация прав истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы Управления.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Камышников А.В. в письменном отзыве указал, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области №41 от 22.11.2019. Учреждением не составлялись отдельные акты об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем привлечение Учреждения к участию в деле в качестве ответчика является необоснованным. Полагал административные исковые требования в отношении ФГБУ «ФКП Росреестра» не подлежащими удовлетворению.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив эксперта Д., суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Марченко Н.И. с 09.01.2014 является собственником нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.11.2020г.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.02.2020г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, определенная по состоянию на 01.01.2019, составляет 129888764 руб. 13 коп.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания в размере 129888764,13 руб. утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 года №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. № 68 «Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области», с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. № 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 7 ноября 2019 г. № 1ГКООН-70-2019.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Марченко Н.И. в соответствии с требованиями статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а его требование в полной мере согласуется с положениями статей 400, 403 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200002:432 был представлен отчет №226-А/2020 от 09 октября 2020 года, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила 75 450000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» против принятия в качестве допустимого доказательства по административному делу данного отчета, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП Д.

Заключением эксперта №04/21ЭЗ от 04 марта 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 75475000 рублей.

В связи с возникшей неясностью при выборе экспертом объекта-аналога №3, суд пришел к выводу о наличии оснований для назначения дополнительной оценочной экспертизы, которая была назначена определением Томского областного суда от 14 апреля 2021 года, производство поручено ИП Д.

Заключением эксперта №04-1/21ЭЗ от 19 мая 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 76538000 рублей.

Оценивая указанное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, при его составлении требования законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки соблюдены, указанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Экспертом-оценщиком в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, составлено точное описание объекта оценки, его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания.

Эксперт произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости г. Томска за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

При проведении оценки объекта недвижимости экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный и доходный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода.

Согласно заключению экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим местоположением, назначением и типом недвижимости.

Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Применение экспертом корректировок согласуется с положениями пункта 22 ФСО № 7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости здания, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Замечания представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» к заключению эксперта суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

В качестве замечаний к заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы было указано, что в таблице 9 на страницах 30-32 заключения представлены предложения к продаже отдельно стоящих зданий в г.Томске в 2018 году в количестве 35 штук, в то время как в рамках сравнительного подхода (страница 36 заключения) эксперт применяет в качестве аналогов только 2 здания (объекты-аналоги №2 и №4), что свидетельствует о наличии противоречий в суждениях, о необоснованности выборов объектов-аналогов. Выражено несогласие с примененным экспертом размером скидки на торг (-13,1%). Также указано на не представление обоснования выбора объектов-аналогов для доходного подхода.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Д. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.

Согласно показаниям эксперта Д. в таблице 9 приведена статистическая выборка из базы данных «ОРИС» по отдельно стоящим зданиям на рынке, анализ рынка показывает, какой диапазон цен существовал, цель данной процедуры – определить наличие рынка, здания относятся к сегменту торгово-офисного назначения. На странице 35 указаны основания выбора объектов-аналогов. Выбирались объекты, которые наиболее сопоставимы с объектом экспертизы. Выбранные объекты-аналоги по основным факторам (отдельно стоящие здания, торгово-офисное назначение, площадь более 500 кв.м) наиболее сопоставимы с объектом экспертизы.

Д. указала, что величина корректировки на торг принята в соответствии со справочником под редакцией Лейфера Л.А. Пояснила, что перед применением корректировки на торг был изучен объект экспертизы. Для описания объекта экспертизы, его технических характеристик запрашивался технический паспорт, технический план, фотографии. Эти документы учитывались в описательной части экспертизы. В стандарте оценки имеется такой пункт как анализ наиболее эффективного использования. Согласно анализу наиболее эффективного использования объект экспертизы был отнесен к сегменту торгово-офисной недвижимости, в которой ведется определенный бизнес - гостиница. Обоснование дано на странице 17 заключения. В связи с указанным, была применена корректировка на торг 13,1% как для недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса.

Такой вывод эксперта подтверждается и материалами дела. Так, согласно выписке из ЕГРН наименование спорного объекта недвижимости указано как многофункциональное деловое и обслуживающее здание (т.2, л.д.102). Вместе с тем в техническом плане здание указано: нежилое здание, гостиница (т.2, л.д.74). В представленном в материалы дела проектном решении указано – нежилое здание (наименование: гостиница) (т.2, л.д.79).

Относительно замечания о не представлении обоснования выбора объектов-аналогов для доходного подхода эксперт Д. пояснила, что такое обоснование дано на странице 48 экспертного заключения.

Как следует из экспертного заключения, на страницах 48-49 действительно дано обоснование выбора объектов-аналогов. Описание объектов-аналогов, расчет стоимости потенциальной арендной платы для расчета в рамках доходного подхода приведен в расчетной таблице 17 (т.3 л.д.73 оборот -75).

Заключение судебной экспертизы №04-1/21ЭЗ от 19 мая 2021 года подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При приведенных данных суд не находит оснований для критической оценки заключения эксперта, а недостатки, которые, по мнению стороны административного ответчика и заинтересованного лица, имеются в данном заключении, таковыми не являются и не свидетельствуют о недостоверности определенной рыночной стоимости здания. Оснований для назначения повторной экспертизы суд не усматривает.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы определенную в экспертном заключении рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы об ее рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 76538000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 01 декабря 2020 года.

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Как следует из материалов дела, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 41 от 22.11.2019 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», принятого в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Исходя из изложенного суд считает, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости им не утверждалась. В связи с изложенным в удовлетворении требований, заявленных к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Марченко Натальи Ивановны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ размере его рыночной стоимости 76538000 (семьдесят шесть миллионов пятьсот тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления Марченко Натальи Ивановны в суд считать 01 декабря 2020 года.

В удовлетворении административных исковых требований к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Марченко Наталье Ивановне отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2021 года