Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1682/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСтроитель» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСтроитель» (далее по тексту – ООО «ИНВЕСТСтроитель») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В иске Общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 1 499 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 26.06.2018 года, и она составляет 13 740 238 рублей 73 копейки.

ООО «ИНВЕСТСтроитель» не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца как плательщика земельного налога.

Согласно отчёту об оценке от 18.02.2020 года № 1-1/20-02, подготовленному независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 26.06.2018 года составляет 7 804 603 рубля 46 копеек.

При таких обстоятельствах, ООО «ИНВЕСТСтроитель» полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в судебном порядке.

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Правительство Самарской области представило в суд письменные возражения, в которых просило в удовлетворении заявленных требований отказать.

В письменных пояснениях филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что ООО «ИНВЕСТСтроитель» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 1 499 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.06.2020 года № 63/116/707/2020-5862.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26.06.2018 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.06.2020 года № 63-00-102/20-428898, составляет 13 740 238 рублей 73 копейки.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 27.04.2020 года, ООО «ИНВЕСТСтроитель» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.

Однако решением Комиссии от 07.05.2020 г. № 20/7с-23 заявление административного истца было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 11 ФСО № 7 в отчете должен содержаться анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Отсутствует анализ фактора стоимости «территориальная зона земельного участка, его влияние на стоимость оценщиком не изучено, в отчете нет интервала значений данного фактора. Нарушен п. 11 ФСО №7. В соответствии с п. 11 ФСО №7 в отчете должен содержаться анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например - ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Отсутствует фактор стоимости, характеризующий местоположение объекта относительно транспортных магистралей (расположение на 1 линии), хотя для объекта оценки и для объектов-аналогов это явно является фактором стоимости (описания относительного местоположения объектов-аналогов и объектов улично-дорожной сети имеется в тексте объявлений объектов-аналогов). Нарушен п. 11 ФСО №7. Анализ рынка в соответствии с п. 11 ФСО №7 фактически отсутствует:

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Оценщик указывает, что рынок неактивный и применяет корректировку на торг в максимальном размере. При этом обоснование такого действия в отчете отсутствует. Расширение рынка также отсутствует.

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Объект оценки предназначен для многоэтажной жилой застройки, сегмент рынка определен как «земельные участки для застройки многоэтажными жилыми домами», при этом сегментация рынка в отчете отсутствует. Нарушен п. 11 ФСО №7- анализ рынка недостаточен для проведения оценки объекта оценки.

В соответствии с п. 22 ФСО №7 объекты-аналоги должны относиться к одному с объектом оценки сегменту рынка. При этом все аналоги, используемые оценщиком предназначены для ИЖС, а не для МЖС (многоэтажного жилого строительства), что согласно используемому оценщиком на стр. 63 Справочника оценщика недвижимости -2017» под ред. ФИО3 является иным сегментом рынка. Нарушен п. 22 ФСО №7 – использованы аналоги из иного сегмента рынка, их ценообразование различно с объектом оценки.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО «<данные изъяты>» от 18.02.2020 года № 1-1/20-02.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером 63:01:0642001:600, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 7 804 603 рубля 46 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 26.06.2018 г. года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ФИО1., представленных суду, следует, что поскольку разрешенное использование земельного участка «многоэтажная жилая застройка» не соответствует фактическому использованию «в качестве автомобильной стоянки», оценщик принял решение анализировать участки по принадлежности к сопоставимым территориальным зонам, как показатель, наиболее точно отражающий ценовую динамику рассматриваемых участков. На стр. 39 отчета об оценке №1-1/20-02 от 18.02.2020 г. приводится описание фактора «Территориальная зона земельного участка». Ввиду того, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в одной территориальной зоне (зона Ж4, Зона застройки многоэтажными жилыми домами г.о. Самара), Оценщик не вводил корректирующий коэффициент. По мнению Оценщика, объем проведенного исследования достаточен для проведения оценки рыночной стоимости объекты оценки.

Утверждение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в отношении того, что для объектов-аналогов фактор, характеризующий местоположение объекта относительно транспортных магистралей (расположение на 1 линии), необходимо считать «фактором стоимости», является обоснованным - ни в одном из нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. нет обязательного требования к введению данной корректировки. Так, в п. 22 е) ФСО №7 перечислены следующие факторы, которые обычно используются в качестве элементов сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Как видно, фактор, на который указывает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, в данном перечне наиболее типичных элементов сравнения отсутствует. Кроме того, согласно п. 11 ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». Ввиду этого, оценщик в отчете представил анализ всех достаточных на его взгляд ценообразующих факторов, необходимых для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

На странице 23 отчета оценщик действительно указывает, что предложения о продаже земельных участков, расположенных в жилой зоне Ж4 Октябрьского района г. Самара ограничены. Рынок не развит. Далее, ссылаясь на ФСО №7, оценщик расширяет территорию поиска объектов-аналогов до границ всех административных районов г. Самара. После проведения данных действий, оценщику удалось найти 3 объекта-аналога, которые принимаются к расчету. Малое количество найденных объектов прямо указывает на неактивность данного сегмента рынка (объекты данного сегмента труднореализуемы на рынке, имеют достаточно большой период экспозиции, в связи с этим, продавцы вынуждены идти на значительный торг для целей реализации объектов) и указывает на необходимость применения максимального значения размера скидки на торг.

Поиск объектов-аналогов можно проводить как по виду разрешенного использования, так и по отношению объекта-аналога и объекта оценки к одной территориальной зоне. В отчете об оценке №1-1/20-02 от 18.02.2020г. оценщик осуществил поиск аналогов по территориальной зоне, что указано на странице 39 отчета.

В ходе проведения расчета рыночной стоимости участка, для Оценщика разрешенное использование земельного участка не является первоопределяющим фактором - оно может быть изменено (согласно сайту https://www.gosuslugi.ru, собственник может изменить на любой вид разрешенного использования из основных в течение 15 рабочих дней). Важно определить, к какой территориальной зоне относится каждый участок.

Оценщик на страницах 48-51 отчета уточняет, к какой территориальной зоне принадлежит каждый объект-аналог. В ходе анализа было выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в одной территориальной зоне. Таким образом, оценщик берет во внимание не разрешенное использование участка, а принадлежность к территориальной зоне. Ввиду того, что объекты-аналоги находятся в одной объектом оценки территориальной зоне, оценщик принимает к расчету данные объекты-аналоги. Противоречий в рассматриваемом сегменте рынка и объектами-аналогами нет.

На страницах 23-24 отчета об оценке №1-1/20-02 от 18.02.2020г. приводится анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект - «Сегмент продажи земельных участков для застройки многоэтажными жилыми домами в г. Самара». Согласно п. 10 ФСО №7: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости». Ввиду того, что объект оценки фактически занят под автостоянкой (условно разрешенные виды использования в рамках территориальной зоны, к которой принадлежит оцениваемый участок), оценщиком верно был определен сегмент рынка.

Согласно вышесказанному, объект оценки и объекты-аналоги находятся в одной территориальной зоне - зоне Ж4 - Зона застройки многоэтажными жилыми домами и, соответственно, относятся к одному сегменту рынка (земельные участки для застройки многоэтажными жилыми домами в г. Самара). Ввиду этого, оценщиком верно приняты значения корректирующих коэффициентов согласно Справочника оценщика недвижимости ФИО3, Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Нижний Новгород. ПЦФКО, 2017 -земельные участки под МЖС).

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 18.02.2020 года № 1-1/20-02, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.06.2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 27.04.2020 года, дата обращения в суд – 14.09.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТСтроитель» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 1 499 кв.м., расположенного по адресу относительно ориентира: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 26 июня 2018 года в размере 7 804 603 рубля 46 копеек.

Датой подачи ООО «ИНВЕСТСтроитель» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 27 апреля 2020 года, в суд – 14 сентября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: Ласковская С.Н.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 октября 2020 года.