Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-700/2020 по административному исковому заявлению <данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

<данные изъяты>» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, у <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов; вид разрешенного использования- для строительства и эксплуатации жилого комплекса.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от 28.02.2020г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей; а также заключению повторной судебной экспертизы ООО «Светлоярский» № Э-10633/20 от <данные изъяты>г., в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта на ту же дату определена в размере <данные изъяты> рублей просила дать критическую оценку, исключить их из числа доказательств. Кроме того, заявила ходатайство о назначении еще одной повторной экспертизы, поручив ее проведение другим экспертам.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ Мо «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Росинка Менеджмент» является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, у <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов; вид разрешенного использования- для строительства и эксплуатации жилого комплекса.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018г. установлена в размере <данные изъяты>

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, ООО «Росинка Менеджмент» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложило Отчет оценщика ООО «Единый Стандарт Оценки» об оценке рыночной стоимости земельного участка № ОО2019-72, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <данные изъяты> составляла <данные изъяты> рублей.

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты>. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с оспариванием представителем административного истца выводов судебного эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов», а также в целях проверки доводов административного истца о нарушении экспертом при проведении экспертизы нарушений п. 11а; 11д,11в,г ФСО <данные изъяты>, п. 5 ФСО <данные изъяты>, п. 22 ФСО <данные изъяты>, касающихся в том числе применения экспертом метода предполагаемого использования земельного участка, отказа от применения дисконтирующего фактора при определении рыночной стоимости участка, состоящего из более чем на 20% из дорог и проездов, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Светлоярский», заключением которого № Э-10633/20 от <данные изъяты>г. рыночная стоимость объекта по состоянию на <данные изъяты>г. определена в размере 3 157 950 248 рублей

Таким образом, рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка, определенная указанными экспертными заключениями находится в одном диапазоне цен.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «Светлоярский» у суда не имеется, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ООО «Светлоярский» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Росинка Менеджмент» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы суд не усматривает; доводы о необоснованности экспертного заключения отклоняет по следующим основаниям.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Анализ экспертного заключения показывает, что наименования видов разрешённого использования приведены в соответствии с Классификатором, утверждённым Приказом Минэкономразвития РФ от <данные изъяты> N 540. Согласно данным Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты> земельный участок входит в территориальную зону Ж-2 - Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. Согласно приведенной классификации оцениваемый объект и аналог <данные изъяты> соответствуют ВРИ 2, аналоги №<данные изъяты>,3,4,5 - ВРИ - 1. Корректировка по данному параметру составляет 0,77 (-23%), обоснование приведено на стр. 72 Заключения.

Корректировка на площадь сделана в соответствии с источником: «Справочник оценщика. Корректировки для оценки стоимости земельных участков в <данные изъяты>»; ООО «РусБизнесПрайсИнформ», Москва, 2017 год. <данные изъяты> объекта исследования и аналогов №<данные изъяты>,3 более 100 000 кв.м., корректировка по данному параметру, согласно заключению эксперта, не требуется (обоснование приведено на стр. 71 Заключения).

В обоснование применения корректировки на отсутствие водоема у объектов- аналогов <данные изъяты> и 3 эксперт указывает на то, что в отличие от объектов-аналогов, по границе оцениваемого объекта протекает не крупная река Синичка, однако, оборудованная пляжем. Корректировка определялась в соответствии с близостью расположения либо отсутствием расположения вблизи земельного участка водоема согласно источнику «Справочник оценщика недвижимости-2017. Земельные участки» под ред. ФИО2. Местоположение Аналога <данные изъяты> (<данные изъяты>) не характеризуется расположением вблизи водного объекта, наличие небольшого искусственного пруда в районе Жилищной улицы не обуславливает близость границы аналога к водному объекту, кроме того, по степени значимости искусственный небольшой пруд и река Синичка (водный объект вблизи объекта исследования) являются не сопоставимы. Местоположение Аналога <данные изъяты> так же не характеризуется расположением вблизи водного объекта, участок расположен в <данные изъяты>, вблизи ж/д станции, согласно тексту объявления о продаже и приведенными фотоматериалами объекта, вблизи границ земельного участка водные объекты (реки, озера, водохранилища) отсутствуют.

Классификация жилищных комплексов, приведенная в части описания объекта исследования, (в частности принадлежность ЖК «АнгеловоРезиденц» к бизнес-классу) приведена экспертом в соответствии с общепринятой классификации жилищных поселков на рынке недвижимости <данные изъяты> по инфраструктуре (элитные, бизнес-класс, стандарт). Для определения затрат на строительство объектов в рамках метода укрупненных показателей стоимости подбирается объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. В соответствии с используемым источником информации (справочник «Ко- Инвест Жилые дома») застройке земельного участка соответствует аналог категории Econom (из приведенного класса качества StandardEconomMinimum). Подробное обоснование и описание выбранного аналога приводится на стр. 86 Заключения.

Для расчета текущей рыночной стоимости экспертом был проанализирован рынок продажи таунхаусов в районе расположения объекта по данным архивной базы Реалто (www.realto.ru). В выборке (стр. 98 заключения) приведены предложения, опубликованные в период с января 2017 по декабрь 2018 года (в анализе участвовали предложения с актуальной ценовой информацией по состоянию на <данные изъяты>).

Корректировка на местоположение определялась в соответствии с источником: Экономический научный журнал «Оценка инвестиций», Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты>, выпуск <данные изъяты>, период применения корректировки- 01.01.2018г. и более ранние периоды; регион применения- <данные изъяты>; область применения - для коммерческой недвижимости и земельных участков Возможность модификации - допускается». В соответствии с приведенным источником информации допускается ее применении в отношении земельных участков. Поскольку информация источника основывается на сравнении рыночных данных недвижимости <данные изъяты>, необходимость ее дополнительной проверки на соответствии рынку отсутствует.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату <данные изъяты>.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление <данные изъяты>» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, у <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов; вид разрешенного использования- для строительства и эксплуатации жилого комплекса, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>г., в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина