Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Вислапу Владимира Леонидовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Индивидуальный предприниматель (ИП) Вислапу В.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 163 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 334 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ИП Вислапу В.Л. является арендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 334 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 18 917 445, 79 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в его пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражал во взыскании судебных расходов.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, эксперта Кошубара Т.М., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Вислапу В.Л. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ИП Вислапу В.Л. является арендатором земельного участка площадью 10 163 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Пунктом 1 Решения Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 28 мая 2020 года № 35 установлено, что для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ростовского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, применять Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п в редакции постановления Правительства Ярославской области от03.04.2020 № 303.

Из материалов дела следует, что Вислапу В.Л. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> № 147/07 от 9 июля 2007 года и дополнительного соглашения к нему № 1/19 от 1 февраля 2019 года, заключенного Вислапу В.Л. с действующим от имени городского поселения Ростов Отделом по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Ростов, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП Вислапу В.Л. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 18 917 445, 842 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 334 000 рублей.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом Перепечко О.В., Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная им рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.

Из заключения эксперта следует, что в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, в Отчете отсутствует подтверждение информации об отдельных объектах – аналогах, использованных оценщиком в расчетах; не подтверждается вывод оценщика о том, что аналог 5 (<адрес>) передается на праве аренды; оценщиком необоснованно отнесено местоположение объекта оценки (город Ростов) к районному центру сельскохозяйственных районов, поскольку город Ростов подлежит отнесению к районным центрам с развитой промышленностью; некорректно определено наличие выхода на «красную линию» у объекта оценки; отсутствует последовательность в применении корректировки на площадь к объектам – аналогам.

Согласно выводам проведенной по делу повторной экспертизы проверки соответствия Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Кошубара Т.М., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.

В отличие от экспертного заключения, выполненного экспертом Перепечко О.В., экспертное заключение эксперта Кошубара Т.М. содержит таблицы сопоставления исследуемого Отчета с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в том числе на предмет соблюдения общих требований к составлению Отчета, к проведению анализа рынка, к требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, к описанию процедуры согласования полученных результатов, а также к выполнению иных общих требований, которые содержит законодательство об оценочной деятельности.

По итогам данного анализа, полно и подробно, в соответствии с требованиями пункта 8 части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации изложенного в заключении, эксперт Кошубара Т.М. сделала вывод о том, что нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета оценщиком не допущено.

Экспертное заключение эксперта Перепечко О.В. такого анализа не содержит, в заключении отсутствует ссылка на те нормы законодательства об оценочной деятельности, которые нарушены оценщиком, за исключением ссылки на пункт 11 ФСО № 3, нарушение которого содержанием Отчета опровергается.

При таких обстоятельствах, у суда нет оснований согласиться с выводом судебной экспертизы, проведенной экспертом Перепечко О.В., согласно которому представленный административным истцом Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

В связи с этим, суд полагает, что по делу установлено соответствие Отчета указанному законодательству.

При этом, как следует из экспертного заключения, выполненного экспертом Кошубара Т.М., ею установлены действия оценщика в рамках оценки, связанные с характеристикой объекта оценки и аналогов, а также применения отдельных аналогов, с которыми эксперт не согласна.

Указанные действия, как нарушения нашли свое отражение и в экспертном заключении, выполненной экспертом Перепечко О.В.

Так, оба эксперта полагали необоснованным отнесение местоположения объекта оценки (город Ростов) к центрам сельскохозяйственных районов, полагая, что данный населенный пункт является районным центром с развитой промышленностью. Аналогичную характеристику получил аналог 1, расположенный в городе Тутаев Ярославской области, который эксперт Кошубара Т.М. также полагает подлежащим отнесению к районным центрам с развитой промышленностью.

Также оба эксперта установили неоднотипность применения поправок к ценам аналогов на площадь

Кроме того, эксперт Кошубара Т.М. полагала необоснованным применение оценщиком аналогов, расположенных в деревне Ивановский перевоз и в поселке Карачиха Ярославского района Ярославской области, как несопоставимых по статусу населенных пунктов, в которых они расположены, с местоположением объекта оценки.

Вместе с тем, указанные факты обоснованно не расценены экспертом Кошубара Т.М. как нарушение законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Аналогичные положения содержатся в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297.

Принимая во внимание, что все выводы в Отчете оценщиком мотивированы, а основания для данных выводов подтверждены содержащимися в Отчете копиями соответствующих документов, либо ссылкой на источники полученной информации, действия оценщика по той или иной характеристике исследуемых объектов, определению необходимости корректировок их цен и величин данных корректировок совершены в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В связи с этим, эксперт Кошубара Т.М. обосновано исходила из того, что те действия оценщика, которые по ее мнению являются необоснованными, не являются основанием для признания их несоответствующими законодательству об оценочной деятельности, а подлежат проверке на предмет влияния их на итоговый результат оценки и достоверности определенной в результате указанных действий оценщика величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В целях такой проверки экспертом Кошубара Т.М. произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно указанному расчету величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 223 000 рублей.

Таким образом, расхождение между результатами, полученными оценщиком, и результатом, полученным экспертом Кошубара Т.М., составило 9, 64 %, что укладывается в уровень существенности для того рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

В связи с этим, экспертом сделан вывод о достоверности определенной в Отчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что полученный экспертом Перепечко О.В. результат при проведении экспертного исследования рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца составил 11 138 648 рублей, что не превышает на 25 % полученной оценщиком величины и укладывается в принятый в оценочном сообществе уровень существенности отклонения полученных по результатам оценки результатов.

На основании изложенного, поскольку собранными по делу доказательствами установлено, что представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость данного объекта является достоверной, суд приходит к выводу о том, что данная величина подлежит установлению в соответствии с выводами Отчета, в размере 8 334 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Вислапу В.Л. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП Вислапу В.Л. с настоящим административным иском в суд – 6 мая 2020 года.

Разрешая заявление ИП Вислапу В.Л. о взыскании в его пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя? расходы по оплате судебной экспертизы (повторной).

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 55 %, кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ИП Вислапу В.Л. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы (повторной) в размере 40 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Кроме того, с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ИП Вислапу В.Л. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 35 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.

Таким образом, заявление ИП Вислапу В.Л. о взыскании в его пользу судебных расходов подлежит удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Вислапу Владимира Леонидовича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 163 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 334 000 (восемь миллионов триста тридцать четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 6 мая 2020 года.

Заявление индивидуального предпринимателя Вислапу Владимира Леонидовича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу индивидуального предпринимателя Вислапу Владимира Леонидовича судебные расходы в сумме 105 300 рублей, в том числе расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 50 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении остальной части заявления отказать

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2020 года