Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЕвроХим-УКК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «ЕвроХим-УКК» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **218, площадью 4222 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 833 000 рублей по состоянию на 13.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **219, площадью 5570 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 370 000 рублей по состоянию на 14.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **230, площадью 5178 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3 133 000 рублей по состоянию на 4.03.2020.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена актами ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» по состоянию на 4.03.2020, 13.03.2020 и 14.03.2020 соответственно. Согласно отчету об оценке от 26.10.2020 оценщика ООО «МВМ-Оценка», рыночная стоимость земельных участков составляла 3133000 руб., 2833000 руб. и 3370000 руб., что существенно ниже установленной кадастровой стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» К. просила рассмотреть дело в её отсутствие, возражала против установления рыночной стоимости в заявленном в административном иске размере.

Заинтересованное лицо администрация города Березники Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направила.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «ЕвроХим-УКК», является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **218, **219 и **230, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и договорами аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектами недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как арендатор земельных участков, ООО «ЕвроХим-УКК» является плательщиком арендной платы, исчисляемой из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость каждого земельного участка определена актом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 8.09.2020 № АЗУ-59/2020/001260: для земельного участка с кадастровым номером **230 по состоянию на 4.03.2020 в размере 4954569,3 руб., для земельного участка с кадастровым номером **218 по состоянию на 13.03.2020 в размере 3792747,79 руб., для земельного участка с кадастровым номером **219 по состоянию на 14.03.2020 в размере 5022283, 28 руб.

Судом установлено, что после утверждения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **218, **219, в порядке, установленном статьей 16 Закона о кадастровой оценке, проведена кадастровая оценка спорных земельных участков, в результате которой была установлена их новая кадастровая стоимость, о чем свидетельствуют акты ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 23.11.2020 № АЗУ-59/2020/001479-1 и АЗУ-59/2020/001479-2.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость указанных земельных участков является архивной.

Административным истцом представлен в суд отчет от 26.10.2020 оценщика ООО «МВМ-Оценка» Ш., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **218 по состоянию на 13.03.2020 составляла 2833000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **219 по состоянию на 14.03.2020 составляла 3370000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **230 по состоянию на 4.03.2020 составляла 3133000 руб.

Отчет об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчёту от 26.10.2020 оценщика ООО «МВМ-Оценка», и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

Административный ответчик, заинтересованное лицо, несмотря на несогласие с представленным административным истцом отчетом об оценке, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков не представил.

С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков следует установить равной их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **218, равной его рыночной стоимости в размере 2833000 рублей по состоянию на 13.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **219, равной его рыночной стоимости в размере 3370000 рублей по состоянию на 14.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **230, равной его рыночной стоимости в размере 3133000 рублей по состоянию на 4.03.2020.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Исходя из того, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **218 и **219 является архивной, в резолютивной части решения надлежит указать период применения установленной судом кадастровой стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **218 подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 13.03.2020 по 28.10.2020, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **219 подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 14.03.2020 по 27.10.2020, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена актом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», то Учреждение является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 03.12.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ЕвроХим-УКК» к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером **218, площадью 4222 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2833000 рублей по состоянию на 13.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **219, площадью 5570 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3370000 рублей по состоянию на 14.03.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **230, площадью 5178 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3133000 рублей по состоянию на 4.03.2020.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **218 подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 13.03.2020 по 28.10.2020, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **219 подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 14.03.2020 по 27.10.2020, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 3.12.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-168/2021 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 17.02.2021.