Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1694/2020 по административному исковому заявлению ООО «ИНВЕСТСтроитель»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНВЕСТСтроитель» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажную жилую застройку (высотная застройка), объекты гаражного назначения, площадью 5 900кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного вграницах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.11.2017 года в размере 29 595 285 рублей.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований ООО «ИНВЕСТСтроитель» ссылается на отчет об оценке от 19.02.2020 года № 1-1/20-01, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 29 595 285 рублей.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, просило суд удовлетворить заявленные требования.

Представитель административного истца по доверенности от 23.09.2020 года ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил письменные возражения на административный иск, в которых в удовлетворении административного иска просил отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «ИНВЕСТСтроитель» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажную жилую застройку (высотная застройка), объекты гаражного назначения, площадью 5 900 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.06.2020 года.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 17.11.2017 года составляет 54 080 993 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08.06.2020 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 05.03.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, после чего 14.09.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 01.04.2020 года № заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п. 11 ФСО №7 в отчете должен содержаться анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например - ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Отсутствует анализ фактора стоимости «территориальная зона земельного участка», его влияние на стоимость оценщиком не изучено, в отчете нет интервала значений данного фактора. Нарушен п. 11 ФСО №7.

В соответствии с п. 11 ФСО №7 в отчете должен содержаться анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например - ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Отсутствует фактор стоимости, характеризующий местоположение объекта относительно транспортных магистралей (расположение на 1 линии), хотя для объекта оценки и для объектов-аналогов это явно является фактором стоимости (описания относительного местоположения объектов-аналогов и объектов улично-дорожной сети имеется в тексте объявлений всех объектов-аналогов). Нарушен п. 11 ФСО №7.

Анализ рынка в соответствии с п. 11 ФСО №7 фактически отсутствует:

- определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Оценщик указывает, что рынок неактивный и применяет корректировку на торг в максимальном размере. При этом обоснование такого действия в отчете отсутствует. Расширение рынка также отсутствует.

- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Объект оценки предназначен для многоэтажной жилой застройки, сегмент рынка определен как «земельные участки в общественно-деловой территориальной зоне», никакой связи между размешенным использованием объекта оценки, его фактическим использованием и сегментом рынка в отчете не приведено. Кроме того, сегментация рынка в отчете отсутствует (все внешние источники информации свидетельствуют об отсутствии такого сегмента рынка).

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административных истцов в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 19.02.2020 года №, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 17.11.2017 года составила 29 595 285рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 17.11.2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» следует, что ввиду того, что разрешенное использование земельного участка «многоэтажную жилую застройку (высотная застройка), объекты гаражного назначения» не соответствует фактическому использованию «в качестве автомобильной стоянки», Оценщик принял решение анализировать участки по принадлежности к сопоставимым территориальным зонам, как показатель наиболее точно отражающий ценовую динамику рассматриваемых участков. На стр. 39 Отчета об оценке №1-1/20-01 от 19.02.2020 года приводится описание фактора «Территориальная зона земельного участка». Ввиду того, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в сопоставимых территориальных зонах, Оценщик не вводил корректирующий коэффициент.

Утверждение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в отношении того, что для объектов-аналогов фактор, «характеризующий местоположение объекта относительно транспортных магистралей (расположение на 1 линии)», необходимо считать «фактором стоимости», является необоснованным - ни в одном из нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, нет обязательного требования к введению данной корректировки.

Фактор, на который указывает комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, в перечне наиболее типичных элементов сравнения, указанных в п.22 ФСО № 7, отсутствует.

Кроме того, согласно п. 11 ФСО №7 «Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности». Ввиду этого, Оценщик в отчете представил анализ всех достаточных на его взгляд ценообразующих факторов, необходимых для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

На стр. 27 Отчета Оценщик действительно указывает, что «предложения о продаже земельных участков, расположенные в общественно-деловых зонах Октябрьского района г. Самара ограничены.Рынок не развит». Далее, ссылаясь на ФСО №7 (стр.27 отчета об оценке), Оценщик расширяет территорию поиска объектов-аналогов до границ всех административных районов г. Самара.

Оценщику удалось найти 3 объекта-аналога, все из которых принимаются к расчету. Малое количество найденных объектов прямо указывает на неактивность данного сегмента рынка (объекты данного сегмента труднореализуемы на рынке, имеют достаточно большой период экспозиции, в связи с этим, продавцы вынуждены идти на значительный торг для целей реализации объектов) и указывает на необходимость применения максимального значения размера скидки на торг.

В соответствии с пп.е) п.22 ФСО №7 поиск объектов-аналогов можно проводить как по виду разрешенного использования, так и по отношению объекта-аналога и объекта оценки к одной территориальной зоне. В отчете об оценке от 19.02.2020 года №1-1/20-01 Оценщик осуществил поиск аналогов по территориальной зоне.

В ходе проведения расчета рыночной стоимости участка, для Оценщика разрешенное пользование земельного участка не является первоопределяющим фактором - оно может быть изменено (согласно сайту https://www.gosuslugi.ru, собственник может изменить на любой вид решенного использования из основных в течение 15 рабочих дней). Важно определить, к какой территориальной зоне относится каждый участок.

Оценщик на стр. 48-50 Отчета уточняет, к какой территориальной зоне принадлежит каждый объект-аналог (также, при описании ответа на 1 замечание были приведены данные о территориальных зонах объекта оценки и объектов-аналогов). В ходе анализа было выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в сопоставимых территориальных зонах.

Таким образом, Оценщик берет во внимание не разрешенное использование участка, а принадлежность к территориальной зоне. Ввиду того, что объекты-аналоги находятся в сопоставимых с объектом оценки территориальных зонах, Оценщик принимает к расчету данные объекты-аналоги. Таким образом, противоречий в рассматриваемом сегменте рынка и объектами-залогами нет.

Также, на стр. 26-28 Отчета об оценке от 19.02.2020 года №1-1/20-01 приводится анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект - «Сегмент продажи земельных участков, относящихся к общественно-деловой территориальной зоне в г. Самара». Согласно п. 10 ФСО №7: Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости». Ввиду того, что объект оценки фактически используется в качестве автомобильной стоянки (условно разрешенные виды использования в рамках Территориальной зоны, к которой принадлежит оцениваемый участок). Оценщиком верно был определен сегмент рынка.

Оценщик полагала замечания к Отчету об оценке от 19.02.2020 года №1-1/20-01, указанные в Решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Самарской области, являются необоснованными и некорректными.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 19.02.2020 года № 1-1/20-01, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.11.2017 года, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14.09.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.03.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ИНВЕСТСтроитель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажную жилую застройку (высотная застройка), объекты гаражного назначения, площадью 5 900 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.11.2017 года в размере 29 595 285 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 14.09.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –05.03.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.10.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова