Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества, равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 111,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 19 450 000 рублей по состоянию на 24 ноября 2015 года.

В обоснование указала, что является собственником 127/300 доли указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого, установленная в результате государственной кадастровой оценки определена в размере 36 179 056,23 рубля, что существенно превышает его рыночную стоимость. Усматривает нарушение своих прав, как плательщика налога.

ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» по Челябинской области и ООО «Веста-1», заинтересованные лица - ФИО3, ФИО4 будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации) рассмотрено в их отсутствие.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области представило письменное мнение, в котором возражений против удовлетворения административного иска не содержится.

Выслушав ФИО1, представителя Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 245 КАС Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03 мая 2017 года, соглашения от 15 декабря 2000 года является собственником 127/300 доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 111,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Объект был поставлен на кадастровый учет согласно выписке из ЕГРН 10 декабря 2011 года.

На территории Челябинской области в 2016 году проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2015 года, результаты которой утверждены Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 170-П от 22 июля 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Челябинской области».

Сведения о результатах очередной государственной оценке внесены в ГКН 26 августа 2016 года.

Спорное нежилое помещение было включено в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденный данным приказом, его кадастровая стоимость составила <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 марта 2015 года (сведения внесены в ГКН 26 августа 2016 года). При этом, в указанный перечень данное помещение включено с площадью 434,7 кв.м.

Решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Россреестра» по Челябинской области» от 24 ноября 2015 года об исправлении технической ошибки № Ф7400/15-82925 устранена кадастровая ошибка в сведениях о площади объекта капитального строительства, площадь объекта изменена на площадь равную 1111,6 кв.м. В связи с чем, кадастровая стоимость спорного объекта определена заново на основании вышеуказанного приказа и составила 36 179 056,23 рубля по состоянию на 24 ноября 2015 года (сведения внесены в ГКН 23 ноября 2016 года).

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 35-П от 19 февраля 2019 года «О внесении изменений в приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 22.07.2016 года № 170-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области» изменена кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая по состоянию на 01 марта 2015 года составила 33 417 630,62 рубля.

Сведения о внесении изменений, согласно приказу № <данные изъяты> от 19 февраля 2019 года, внесены в ГКН 06 марта 2019 года.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость принадлежащего истцу объекта капитального строительства составила:

в период с 26 августа 2016 года по 05 марта 2019 года – 36 179 056,23 рубля;

в период с 06 марта 2019 года по настоящее время – 33 417 630,62 рубля.

Таким образом, оспариваемая истцом кадастровая стоимость в размере 36 179 056,23 рубля по состоянию на 24 ноября 2015 года является архивной.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Так, ФИО1, как собственник нежилого помещения, в силу статьи 400 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу абзаца 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом, изменения, предусмотренные Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 334-ФЗ, вступили в силу с 01 января 2019 года и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года (пункт 6 статьи 3 закона).

Учитывая, что кадастровая стоимость в размере 36 179 056,23 рубля (в настоящее время архивная) в соответствии с пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации применялась налоговым органом при исчислении налога на имущество физических лиц в 2017-2018 годах, что в производстве Металлургического районного суда г. Челябинска находится административное дело по иску ИФНС России по Металлургическому району г. Челябинска о взыскании с ФИО1 налога на имущество физических лиц, следовательно, архивной кадастровой стоимостью указанного объекта затрагиваются её права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.Вместе с тем, ФИО1 03 октября 2018 года обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 2-ОС-18.

Заявление ФИО1 к рассмотрению принято не было в связи с тем, что последней оспаривалась архивная кадастровая стоимость.

Из разъяснений, приведенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, рыночная стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства подлежит определению по состоянию на 24 ноября 2015 года (дата, по состоянию на которую определена архивная кадастровая стоимость).

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО5 представила отчет об оценке № 2/ОС-18 от 03 сентября 2018 года, составленный оценщиком ИП <данные изъяты>., которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки» (ответственность оценщика застрахована страховым полисом, выданным ОАО «АльфаСтрахование» №8191R/776/00078/8-01).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 19 450 000 рублей по состоянию на 24 ноября 2015 года.

Оценщик произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного земельного участка. Оценщик при определении рыночной стоимости объекта использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж и доходный подход с методом дисконтированных денежных потоков, обосновав их применение.

В рамках сравнительного подхода оценщиком отобраны пять объектов-аналогов, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, применены соответствующие корректировки (при необходимости) по всем значимым группам элементов сравнения. При этом, содержащиеся в заключении сведения дают представление о местоположении объектов-аналогов, их стоимости и иных характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В рамках доходного подхода оценщик использовал метод дисконтированных денежных потоков.

Стоимость земельных участков, рассчитанная сравнительным и доходным подходом, была согласована оценщиком методом анализа иерархий, и определен итоговый результат оценки объекта капитального строительства.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС Российской Федерации, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС Российской Федерации о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, суд находит, что рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения составляет 19 450 000 рублей и по результатам рассмотрения дела кадастровая стоимость подлежит установлению в этом размере.

Поскольку изменение кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 24 ноября 2015 года, обусловлено исправлением технической ошибки в сведениях ЕГРН, то кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, сведения о которой внесены 24 ноября 2015 года, применялась с этой даты (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Принятое решение суда является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 24 ноября 2015 года до 06 марта 2019 года – даты сведений согласно приказу № <данные изъяты> от 19 февраля 2019 года о внесении изменений в результаты очередной государственной кадастровой оценки, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 03 октября 2018 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

требования ФИО1 удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого помещения, площадью 1111,60 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Челябинская область, г. <данные изъяты>, назначение – нежилое, установив её равной рыночной стоимости в размере 19 450 000 (19 миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей, по состоянию на 24 ноября 2015 года на период до даты внесения изменений в сведения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 03 октября 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Г.Л. Туркова