Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мерлион» к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Мерлион» обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: спортивные клубы,спортивные залы и площади, спортивные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – дом, участок находится примерно в 160 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Установленная по состоянию на 1 февраля 2015 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 8473382,91 рублей и значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете ЗАО «...» от 18 января 2020 года № 1-о/2020, в соответствии с которым его рыночная стоимость по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет 1689 500 рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает его права и законные интересы, поскольку это влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 493 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 1689 500 рублей.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованного лица - администрации Находкинского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация Находкинского городского округа ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, в удовлетворении административного иска просила отказать.

Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административный иск, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований в связи с тем, что постановление № 5-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, в настоящее время действует и никем не оспорено.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Мерлион» - Сливин В.А. поддержал административные исковые требования, суду пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду обществу сроком до 6 февраля 2020 года, однако до настоящего времени общество продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположено принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание – спортивный клуб. Кроме того, общество намерено обратиться за предоставлением земельного участка в собственность, кадастровая стоимость также повлияет на выкупную стоимость земельного участка.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1 статьи 22 Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земельного участка от 21 февраля 2017 года № 4511-17, заключенного с администрацией Находкинского городского округа сроком по 5 февраля 2020 года, ООО «Мерлион» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: спортивные клубы, спортивные залы и площади, спортивные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – дом, участок находится примерно в 160 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

По условиям договора арендная плата определяется на основании постановления Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па и постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п. Согласно приложению № 2 к договору расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание площадью 56 кв.м - спортивный клуб, собственником которого является ООО «Мерлион». Право собственности зарегистрировано 6 апреля 2020 года на основании договора аренды земельного участка от 21 февраля 2017 года № 4511-17.

Постановлением Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па регламентирован порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов.

Из пунктов 4, 5, 6, 9, 10 вышеназванного постановления следует, что размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка, определяемой в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, по состоянию на 1 февраля 2015 года названным актом в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 8473382,91 рублей.

Стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и сведения о ней внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с абзацами 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, частью 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет ЗАО «...» от 18 января 2020 года № 1-о/2020, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2 493 кв.м с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет 1689 500 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчет выполнен оценщиком Бахваловым Е.А., имеющим необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, специалистом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Специалистом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также в отчете оценщиком объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленный административным истцом отчет ЗАО «...» от 18 января 2020 года № 1-о/2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости земельного участка, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере 1689 500 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчета.

Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1689500 рублей.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи ООО «Мерлион» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 30 января 2020 года, то есть дату обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мерлион» к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованное лицо – администрация Находкинского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 493 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: спортивные клубы, спортивные залы и площади, спортивные комплексы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – дом, участок находится примерно в 160 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1689 500 рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Мерлион» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 30 января 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пилипенко