Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело № 3а-48/2021 по административному иску ФИО4 к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Управление Росреестра) по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области, в котором с учетом уточнения заявленного требования просит установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость в отношении нежилого здания с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, равной рыночной в размере 75750 000 руб.

В обоснование заявленного требования указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности данное недвижимое имущество, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 1 января 2019 г. (129161794 рублей 66 копеек), в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением судьи от 7 декабря 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК»).

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся административного истца ФИО4, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Томской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования с учетом их уточнения поддержала по основаниям, приведенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО2 с иском не согласился, указав на недостатки заключения дополнительной судебной экспертизы от 20 мая 2021 г. № 30-1/21ЭЗ. Отмечает, что экспертом было найдено одно здание в качестве объекта-аналога, однако в таблице 8 на страницах 33-35 заключения представлены 35 отдельно стоящих зданий в г. Томске в 2018 г. Таким образом, экспертом не устранено противоречие, выбор объектов-аналогов не обоснован. Объект исследования расположен в Ленинском районе г. Томска, ближайшее окружение - многоквартирные многоэтажные жилые дома, торговые, офисные объекты, социальные объекты, тогда как объект аналог № 3, примененный в рамках сравнительного подхода, расположен в микрорайоне «Керепеть». Экспертом месторасположение объекта-аналога №3 характеризуется как спальный район многоэтажной застройки, однако преобладающая окружающая застройка – это индивидуальные жилые дома и производственные здания. В этой связи экспертом не применена повышающая корректировка в размере +9,5%. На страницах 58-59 заключения экспертом при определении стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода применена минимальная корректировка на состояние внутренней отделки помещений в размере +14%, однако ее размер никак не обоснован.

Представитель заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО3 в суде поддержал приведенные выше доводы представителя административного ответчика.

В письменных отзывах на административный иск представитель Управления Росреестра по Томской области оставил решение по административному делу на усмотрение суда; представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области полагал, что учреждение не является надлежащим ответчиком, в связи с чем просил в удовлетворении требований к данному учреждению отказать, разрешение требований административного истца по существу оставил на усмотрение суда; кроме того данные лица просили о рассмотрении административного дела в свое отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив эксперта, суд пришел к следующему.

Установлено, что административному истцу ФИО4 с 21 декабря 2016 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью /__/ кв.м. по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/.

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области» установлена кадастровая стоимость нежилого здания по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ в размере 129161 794 рублей 70 копеек (пункт 353213 приложения к приказу).

Сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих – расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно абзацам 1, 3 пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с приведенной нормой Законом Томской области от 13 ноября 2018 г. № 125-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории Томской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2020 г.

В силу абзаца 5 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 ноября 2020 г. № 374-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 23 ноября 2020 г. №374-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2021 г. (статья 5 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2021 г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет № 227-А/2020 от 9 октября 2020г., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по адресу: /__/, (кадастровый номер /__/) по состоянию на 1 января 2019г. составляет 70930 000 рублей.

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза индивидуальному предпринимателю Д., по результатам которой дано заключение эксперта от 2 марта 2021 г. №03/21ЭЗ.

По итогам исследования данного заключения судебной экспертизы и допроса эксперта Д. судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом отмечены некоторые недостатки при характеристике выбранных экспертом объектов-аналогов, не использование всего объема доступных данных, что повлияло на размер применяемых ценовых корректировок и как следствие на оценку рыночной стоимости объекта исследования. В результате назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, порученная тому же эксперту.

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от 20 мая 2021 г. №03-1/21ЭЗ по состоянию на 1 января 2019г. рыночная стоимость нежилого здания по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ составляет 75750 000 руб.

Эксперту судом были представлены все материалы данного административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», и возражения представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК». При дополнительном исследовании экспертом учтены те замечания, которые указывались сторонами по делу и судом на заключение эксперта от 2 марта 2021 г. №03/21ЭЗ, выбраны иные объекты аналоги при сравнительном методе оценки объекта исследования.

Доводыпредставителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» о недостоверности заключения дополнительной судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Допрошенная в судебном заседании судебный эксперт Д. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода экспертизы.

Так, эксперт пояснила, что в рамках заключения ею проведен анализ рынка объекта исследования согласно Федеральному стандарту оценки № 7 по всем необходимым параметрам. Вместе с тем, поскольку содержащаяся в АИС «ORIS» информация по указанным на страницах 33-35 отчета зданиям противоречива и недостоверна, в расчеты при применении сравнительного подхода включено одно здание.

Суд соглашается с мнением эксперта о том, что объект-аналог № 3 по адресу: /__/, расположен в спальном районе высотной застройки. Согласно справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 к спальному району высотной застройки относятся здания от трех этажей, которые формируют спальный район и состоят в основном из жилых домов. Местоположение объекта-аналога №3 ограничено /__/; непосредственно рядом с объектом-аналогом № 3 внутри квартала находятся многоэтажные жилые дома. Частный сектор и промышленные здания находятся в других жилых кварталах через дорогу.

Несостоятельно утверждение представителя административного ответчика о том, что расчет корректировки на состояние отделки произведен неверно (лист 58-59 заключения), поскольку корректировки применены экспертом в соответствии со справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО5

Согласно пункту 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Вышеуказанный справочник содержит только три варианта состояния внутренней отделки помещений (без отделки, с отделкой в среднем состоянии, с отделкой «люкс»). Поскольку состояние внутренней отделки объекта оценки в части отделки полов второго и цокольного этажей и частично потолков отличалось от состояния внутренней отделки объектов-аналогов, была применена минимальная корректировка +14%.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Заключение эксперта соответствует и подпункту «б» пункта 22 ФСО №7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Заключение соответствует части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.

Таким образом, оценив заключение дополнительной судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, допроса эксперта, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы №03-1/21ЭЗ от 20 мая 2021 г.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 3 декабря 2020г.

Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области о том, что указанное учреждение является ненадлежащим административным ответчиком по данному административному иску, заслуживают внимания по следующим основаниям.

Как указано выше, кадастровая стоимость спорного нежилого здания, являющаяся предметом пересмотра, утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41, а не актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области.

Вместе с тем следует отметить, что в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» указанное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, заинтересованным лицом является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области участвует в деле в качестве заинтересованного лица и не может являться надлежащим административным ответчиком.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 75750 000 (семьдесят пять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб.

Датой подачи заявления считать 3 декабря 2020 г.

Указанная кадастровая стоимость объектов недвижимости является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий