Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-169/2017 по административному исковому заявлению Астанковой Р.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя Астанковой Р.И. по доверенности Чистякова В.М.,

у с т а н о в и л:

Астанкова Р.И. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в размере 2 129 792 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что она является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 9 136 237,20 руб. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 30.08.2016 г., в размере 2 129 792 руб., что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

Представитель административного истца исковое требование поддержал в полном объеме в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Ставропольский Самарской области. Администрация сельского поселения Ягодное муниципального района Ставропольский Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в своем отзыве просило отказать в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное Астанковой Р.И. требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Астанкова Р.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 1 214 551,92 руб.

30.08.2016 года по заявлению от 25.08.2016 года № осуществлен государственный кадастровый учет в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, при этом кадастровая стоимость земельного участка составила 9 136 237,20 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 30.08.2016 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Астанкова Р.И. не согласились с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилась для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.08.2016 года составляет 2 129 792 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 30.08.2016 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, установленным ФСО №3, а также Требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 года №382.

Оценщик пришел к выводу о том, что местоположение объекта благоприятно ля размещения коммерческих объектов /страница 28 отчета/.

Анализ рынка и основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости оценщик привел на страницах 29-43 отчет. При этом оценщик указал, что в среднем в Ставропольском районе Самарской области цены предложения на земельные участки площадью до 6000 кв.м под строительство торгово-офисных объектов во 2 квартале 2016 года установились на уровне 803 руб./кв.м, наибольшее влияние оказывают ценообразующие факторы: площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, расстояние до административной границы г.Тольятти.

Наиболее эффективным использованием земельного участка является использование земельного участка для размещения объектов общественного питания /страница 46 отчета/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом многофакторного регрессионного анализа, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 47-49 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения исследования оценщик использовал объекты-аналоги, содержащиеся в доступных источниках информации. Оценщиком отобраны сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги, имеющие категорию земель: земли населенных пунктов, отнесенные к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, на праве собственности, расположенные в сельских населенных пунктах Ставропольского района Самарской области /страница 49 отчета/.

Описание объектов-аналогов произведено в таблице 9.3.2.1.1 на страницах 52-53 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611,

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Расчет рыночной стоимости объекта исследования произведен методом корреляционно-регрессионного анализа, его описание содержится на страницах 54-55 отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 30.08.2016 года 2 129 972 руб.

В судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердил выводы, сделанные в отчете, и пояснил, что оцениваемый земельный участок имеет коммерческое назначение. Объекты-аналоги подобраны сопоставимые с объектом оценки. Величина рыночной стоимости определена методом многофакторного регрессионного анализа.

Замечаний к отчету не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30.08.2016 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 2 129 792 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование Астанковой Р.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 30.08.2016 года в размере 2 129 792 рублей.

Датой обращения Астанковой Р.И. в суд считать 28.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина