Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тетеркина Олега Вячеславовича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, общая площадь: 4 030 кв.м., кадастровый №; местоположение: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 4 203 250 рублей.

- торговый центр, назначение: нежилое, общая площадь: 2 949 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый №; местоположение: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 34 280 141 рубль.

- встроенный магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 115,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес> равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 400 053 рубля.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 89,5 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1412086 рублей.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 76,3 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 357 391 рубль.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества выполненные ЧПО ФИО4 №007985/21/207/01 от 01 сентября 2021 года, №007985/21/207/02 от 09 сентября 2021 года.

Административный истец полагает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области представлен отзыв, согласно которому Управление возражает по существу заявленного требования, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. При этом право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает.

Согласно правовой позиции, изложенной в отзыве на административное исковое заявление, представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.

В возражениях на административное исковое заявление представитель управления Росреестра по Брянской области не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков - Управления имущественных отношений Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Брянской области, Брянской городской администрации, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания извещены надлежащим образом, ходатайств суду об отложении дела слушанием не заявляли.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Исходя из положений указанного Федерального закона, понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области, в том числе спорных, утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов недвижимости:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, общая площадь: 4 030 кв.м., кадастровый №; местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 15 331 973 рубля.

- торговый центр, назначение: нежилое, общая площадь: 2 949 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый №; местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 55 706 168,34 рублей.

- встроенный магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 115,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 2 949 925,05 рублей.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 89,5 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес> кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 2 266 722,65 рубля.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 76,3 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 г. составляет 2 834 942,52 рубля.

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

По общему правилу, предусмотренному 391 Налогового кодекса Российской Федерации, для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество и земельного налога, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1). С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона № 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд находит несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу статьей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненные ЧПО ФИО4 №007985/21/207/01 от 01 сентября 2021 года, №007985/21/207/02 от 09 сентября 2021 года, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, общая площадь: 4 030 кв.м., кадастровый №; местоположение: <адрес> по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 4 203 250 рублей.

- торговый центр, назначение: нежилое, общая площадь: 2 949 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый №; местоположение: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 34 280 141 рубль.

- встроенный магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 115,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 400 053 рубля.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 89,5 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес> по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1412086 рублей.

- магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 76,3 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 357 391 рубль.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленные административным истцом отчеты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки № 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, содержание отчетов свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчеты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчетах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объектов недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчеты о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлены оценщиком, который, как следует из представленных документов, является членом саморегулируемой организации оценщиков, включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы, его деятельность застрахована.

Из пояснений представителя административного истца относительно земельного участка с кадастровым номером 32:28:0041905:38, рыночная стоимость объекта, определенная в отчете об оценке значительно меньше кадастровой стоимости, усматривается, что оценщиком произведено исследование рынка земельных участков коммерческого назначения в Брянской области, для этого были исследованы региональные периодические издания, данные сайтов, а также проведены консультации с риелторами, которые занимались ь данный период времени продажей земельных участков. Как показывает проведенный анализ, ценовой диапазон на рынке продаж аналогичном категории земельных участков (земли населенных пунктов для застройки) в Брянской области за анализируемый период достаточно разнообразен и зависит от множества факторов, основным из которых является спрос и предложение, и других ценовых показателей. Стоимость земельных участков может варьироваться в зависимости от различных ценообразующих параметров (местоположения, конструктивных особенностей грунтов, наличия и состояние коммуникаций, площади участка и других параметров, влияющих на стоимость) и находится в диапазоне от 251,86 руб. до 4 500,00 руб. за 1 кв.м. Среднее значение при этом составляет 996, 59 руб. за 1 кв.м, (страница 43-45 отчета). Оценщик счел достаточным использование трех объектов-аналогов. Выбранные объекты - аналоги наиболее близки к объекту оценки по ценообразующим факторам: объект-аналог №1 расположен по адресу <адрес> стоимостью 923,46 руб. за 1 кв.м.; объект-аналог №2 расположен по адресу <адрес>, стоимостью 963,22 руб. за 1 кв.м.; объект-аналог №3 расположен по адресу <адрес> стоимостью 1 610,27 руб. за 1 кв.м. После внесения необходимых корректировок (на передаваемые имущественные права, торг, целевое назначение, местоположение, площадь, коммуникации и другие характеристики) удельный показатель рыночной стоимости оцениваемого земельного участка составил 1042,99 руб. за 1 кв.м., что в свою очередь является обоснованным и подтвержденным анализом рынка земельных участков в Брянской области в период с 01.01.2018 по 01.01.2019 гг.

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05 июля 2016 года № 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оценивая отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности административному истцу, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации №№ 297, 298, 299 от 20 мая 2014 года, № 611 от 25 сентября 2014 года, и находит их допустимым доказательством по делу, поскольку оценка произведена на основании исследования и анализа рынка недвижимости.

Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не представили суду конкретных замечаний на отчеты, которые бы свидетельствовали о несоответствии их требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также не представили доказательств иного размера рыночной стоимости объектов. Ходатайств о назначении экспертизы стороны не заявили.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненные ЧПО ФИО4 №007985/21/207/01 от 01 сентября 2021 года, №007985/21/207/02 от 09 сентября 2021 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что административный истец направил в Брянский областной суд административное заявление 18.10.2021.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Тетеркина Олега Вячеславовича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- встроенный магазин промышленных товаров, назначение: нежилое помещение, общая площадь: 115,9 кв.м., номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Этаж №, кадастровый №; местоположение: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 1 400 053 рубля.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 18.10.2021.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Брянского областного суда Г.В. Шкобенёва