Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца ФИО3, его представителя ФИО4, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО5, представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании внести в ЕГРН соответствующие сведения,

установил:

ФИО3 (далее также административный истец) на праве собственности принадлежат нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>,1 кв.м.;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

На государственный кадастровый учет нежилое здание с кадастровым номером № поставлено 25.06.2012; нежилые здания с кадастровыми номерами № и № – 17.10.2013.

Кадастровая стоимость нежилых зданий утверждена постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и по состоянию на 05.07.2015 составила: для здания с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей; для здания с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей; для здания с кадастровым номером № – <данные изъяты> рублей.

06.12.2015 данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Полагая, что установленная кадастровая стоимость нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, ФИО3 воспользовался предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и 26.04.2018 обратился с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 067.04-0011 от 21.03.2018, подготовленный оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» ФИО1.

Решениями №№ 221, 220, 219 от 17.05.2018 комиссия отклонила кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установленной в представленном отчете, по тем основаниям, что содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просил об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> рублей и обязании Управления Росреестра по Белгородской области внести в ЕГРН сведения о соответствующей рыночной стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании административный истец и его представитель заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации города Белгорода, не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области в судебное заседание не явились. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно. Об уважительных причинах неявки суд не известили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства и отзывы, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 Налогового кодекса РФ (далее также НК РФ).

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, к числу которого относятся в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (статья 401 НК РФ).

В силу части 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 статьи 402 НК РФ).

В соответствии с законом Белгородской области № 9 от 02.11.2015 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 1 января 2016 года, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов ФИО3, как собственника объектов недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Право административного истца на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 года № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке нежилых зданий № 067.04-0011 от 21.03.2018, составленный по заказу административного истца оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата», в котором определена рыночная стоимость нежилых зданий: с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей.

Правительство Белгородской области в ходе судебного разбирательства поставило под сомнение достоверность отчета об оценке.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости нежилых зданий устранены не были, и учитывая мотивированные возражения представителя Правительства Белгородской области, по ходатайству администрации города Белгорода, была назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению № 03-19 от 22.02.2019 эксперта ФИО2., проводившего судебную экспертизу, при проверке отчета установлены допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В результате самостоятельно проведенной оценки, по состоянию на 05.05.2017, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена экспертом в размере <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец и его представитель с результатами проведенной судебной экспертизы не согласились, полагая заключение судебной экспертизы необоснованным и недостоверным, составленным с нарушением требований КАС РФ, Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Правительства Белгородской области и администрации города Белгорода заключение судебной экспертизы полагали единственным достоверным доказательством, определяющим действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку представленный истцом отчет об оценке содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО2 соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Из заключения следует, что опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (том 1)/Под ред. ФИО7. Нижний Новгород, 2014, исходя из количественных и качественных характеристик, а также вида фактического использования объектов оценки, нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0127012:131, площадью 216,1 кв.м. (конторское) отнесено экспертом к группе «коммерческие объекты свободного назначения», к классу «низкоклассные офисно-торговые объекты», поскольку было построено в 1990 году (осталось с доперестроечных времен); нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0127012:218, площадью 1344,3 кв.м. (производственно-складское) отнесено к группе «коммерческие объекты свободного назначения», к классу «низкоклассные производственно-складские объекты», поскольку тоже было построено в 1990 году (осталось с доперестроечных времен); нежилое здание с кадастровым номером 31:16:0127012:217, площадью 219,1 кв.м., построенное в 2010 году, отнесено к группе «коммерческие объекты свободного назначения», к классу «низкоклассные производственно-складские объекты» на основании классификации складов, разработанной международной консалтинговой компанией Knigh Frank.

Для анализа фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды низкоклассных офисно-торговых и низкоклассных производственно –складских объектов эксперт выбрано по 7 объектов, расположенных на территории исследования (в пределах административной границы города Белгорода).

Диапазон цен предложений низкоклассных офисно-торговых объектов, площадью от 60 до 133 кв.м. по состоянию на 05.07.2015 на территории города Белгорода составил от 40 000 до 92 187,50 руб./кв.м., при среднем значении – 72 159,74 руб./кв.м.; диапазон значений арендной ставки составил от 500 до 1 666,67 руб./кв.м., при среднем значении – 1 030,67 руб./кв.м.

Диапазон цен предложений низкоклассных производственно-складских объектов, площадью от 96 до 8700 кв.м. составил от 2 988,51 до 35 000 руб./кв.м., при среднем значении -16 792,34 руб./кв.м.; диапазон значений арендной ставки составил от 92,50 до 300 руб./кв.м., при среднем значении - 186,43 руб./кв.м.

Определяя рыночную стоимость объектов оценки, эксперт использовал все три основополагающих подхода оценки: затратный, доходный и сравнительный, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При определении рыночной стоимости объектов оценки с применением затратного подхода, экспертом использовалось сочетание метода сравнительной единицы, сущность которого состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект –аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам, а также технологии изготовления и индексный метод, заключающийся в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки, утверждаемый Госкомстатом России и периодически публикуемый в печати.

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, основанный на прямом сопоставлении объектов оценки и объектов-аналогов. Сведения о характеристиках объектов-аналогов получены из открытых источников информации: интернет-архив «ruads.orq» сайта объявлений «Авито».

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

При расчете стоимости объектов исследования с применением доходного подхода, эксперт использовал методом прямой капитализации, а для определения рыночной стоимости арендной ставки – метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Расчет рыночной стоимости по каждому подходу наглядно приведен в заключении эксперта.

Используя метод причинно-следственного анализа, опубликованный ФИО8 «Согласование результатов в отчете об оценке», экспертом произведено согласование результатов применения трех подходов и определено итоговое значение величины рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 05.07.2015, которое составило: для нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> руб.; для нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> рублей; для нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. – <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не содержит противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Выводы эксперта объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.

Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В то же время, суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объектов оценки, исходя из стоимости в отчете, поскольку как указано выше, в отчете выявлены его несоответствия действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом указано на то, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки (п.п. «ж» п. 8 ФСО №3). Допущенное нарушение повлияло на определение рыночной стоимости объектов оценки, так как в расчете затрат на их создание при применении затратного подхода (стр. 125 отчета) оценщиком не учитывались особенности стен и перекрытий пристройки конторского здания и использовалось неверное значение объема производственно-складского здания, а в расчете рыночной стоимости сравнительным подходом и арендной ставки доходным подходом к объектам-аналогам не применялась корректировка на наличие отопления, среднее значение которой составляет +35% и +37% для каждого из подходов соответственно (стр. 156-159, 173-176 отчета). Оценщиком неправильно выполнен анализ фактических данных о ценах предложений и арендных ставках в тех сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки (п. 5 ФСО № 3). При определении сегмента рынка оценщик не учел низкоклассность объектов оценки, что привело к необоснованному включению в анализы (рабочие выборки) фактических данных о ценах предложений и арендных ставках таких объектов, которые не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка. Производя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, оценщиком была определена лишь часть факторов, влияющих на стоимость сопоставимых объектов недвижимости. При определении рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом, в качестве объектов-аналогов для зданий с кадастровыми номерами № и № оценщиком использовались объекты, которые не сопоставимы с объектами оценки по основным экономическим и техническим характеристикам, определяющим их стоимость. Информация, использованная оценщиком для определения размера корректировок на торг, местоположение, расположение относительно красной линии, тип объекта, наличие отопления, материал стен, физическое состояние не является достоверной. При применении доходного подхода оценщиком неправильно определены значения арендной ставки, потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Выявленные экспертом нарушения требований федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки. Вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в достаточной степени обоснован.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

В судебном заседании эксперт ФИО2 дал дополнительные пояснения по существу проведенных исследований и высказанных в заключении профессиональных суждений, направленные на установление правильного толкования заключения эксперта, подтвердил свои выводы, изложенные в заключении, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные вопросы.

Вопреки утверждениям представителя административного истца, заключение эксперта содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ (стр. 1 заключения).

Доводы о нарушении экспертом статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой эксперт проводит исследования на строго научной и практической основе и пункта 20 ФСО № 7, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов капитального строительства оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, суд находит несостоятельными.

Из заключения судебной экспертизы следует, что анализ сегмента рынка, к которым принадлежат объекты оценки, проведен экспертом на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Том 1/Под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2014 год.

Как обоснованно пояснил эксперт в судебном заседании, в практике оценки рыночной стоимости выделяют три основные группы объектов недвижимости, которые в свою очередь делятся на классы: коммерческие объекты свободного назначения – это объекты, которые в основном остались с доперестроечных времен и для которых характерна возможность их реконструкции под различные объекты, предназначенные для конкретных целей и современные коммерческие объекты, которые в основном построены в последние 10-20 лет и строились в основном под конкретное использование. В свою очередь коммерческие объекты свободного назначения подразделяются на классы: низкоклассные производственно-складские объекты; низкоклассные офисно-торговые объекты и объекты сельскохозяйственного назначения. Современные коммерческие объекты подразделяются на классы: бизнес-центры класса А и В; торговые центры, торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, построенные в последние годы и высококлассные производственно-складские объекты. Данная сегментация приведена исключительно по назначению и классности, что при определении сегмента рынка является первостепенным.

Объект оценки с кадастровым номером №, обоснованно отнесен экспертом к группе «коммерческие объекты свободного назначения», класс - «низкоклассные офисно-торговые объекты, исходя из того, что нежилое здание построено в 1990 году (осталось с доперестроечных времен); в данном нежилом здании 73,3 кв.м. занимают кабинеты, а 143,3 кв.м. является вспомогательной площадью (раздевалки, коридоры, души, санузлы, подсобные помещения, лестничные клетки), назначение здания - конторское, фактически используется под административный корпус. Объект оценки с кадастровым номером №, также отнесен к группе «коммерческие объекты свободного назначения, класс - «низкоклассные производственно-складские объекты» исходя из того, что построено в 1990 году (осталось с доперестроечных времен); назначение здания – производственно-складское и фактически используется под производственных цех, склад. Объект с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., отнесен к группе «коммерческие объекты свободного назначения, к классу – «низкоклассные производственно-складские объекты», исходя из того, что построено в 2010 года (в последние 10-20 лет) и имеет характеристики склада класса D – неотапливаемый ангар.

Оснований не согласится с данными выводами эксперта у суда оснований не имеется.

Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.

В то же время, заявляя довод об отнесении оцениваемых объектов к административно-бытовому сегменту рынка на производственно-складской базе, исходя из того, что фактически объект с кадастровым номером № используется как административно-бытовой корпус на производственно –складской базе, административный истец и его представитель не сослались на источник информации, которым следует руководствоваться определяя данный сегмент рынка, что не позволяет суду проверить заявленный довод.

Являются не состоятельными и доводы представителя административного истца о том, что в заключении эксперт приводит объекты, которые не соотносятся с оцениваемыми объектами, расположены в центральной и, приближенных к центру, густонаселенных частях города, на первых линиях улиц с высокой пешеходной и транспортной доступностью и проходимостью, а также о некорректности и недостоверности выводов эксперта о диапазоне цен предложений низкоклассных офисно-торговых объектов по состоянию на 05.07.2015.

Как следует из заключения эксперта, для анализа фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды низкоклассных офисно-торговых и низкоклассных производственно-складских объектов, экспертом использовались объявления о продаже помещений свободного назначения, а также производственных, складских помещений, расположенных в пределах административной границы города Белгорода.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, анализ рынка показал, что вблизи с оцениваемыми объектами низкоклассные офисно-торговые объекты, то есть здания, оставшиеся с доперестроечных времен, которые возможно отнести к одному сегменту с объектом оценки с кадастровым номером №, не находились, поэтому были выбраны объекты-аналоги, расположенные в центральном районе города Белгорода, поскольку там преимущественно располагаются объекты доперестроечных времен. При дальнейшем исследовании объектов –аналогов были применены корректировки, в частности: корректировка на местоположение, на торг, площадь, тип объекта и корректировка относительно красной линии.

Относительно представленных стороной административного истца предложений по продаже производственно-складских объектов, актуальных на дату оценки и размещенных в архиве «Авито», эксперт пояснил, что действительно данные предложения имели место быть на дату оценки, однако для исследования они не были выбраны по следующим основаниям. Ряд предложений не рассматривались и не брались за основу при расчете стоимости объектов оценки, поскольку в объявлении отсутствовало указание на точный адрес объекта, что не позволило определить его классность; к продаже представлялись и объект капитального строения и земельный участок, однако его стоимость из общей цены предложения не была выделена. Часть предложений содержали объявления о продаже производственной базы, которая включала в себя и гаражи и отдельно стоящие складские помещения, в связи с чем, к данным аналогам следует применять достаточно большое количество корректировок, что повлияло бы на погрешности в расчетах. Практически во всех предложениях, представленных стороной административного истца, объявления не представляют из себя один объект, а представляют единый объект недвижимости, состоящий из множества объектов.

Не согласиться с данными выводами эксперта у суда оснований не имеется. В судебном заседании эксперт дал исчерпывающие, мотивированные пояснения на вопросы административного истца.

Ссылка представителя административного истца на то, что неправильно определенное экспертом фактическое использование объекта оценки с кадастровым номером № привело к неверному выбору прибыли предпринимателя для этого объекта в размере 21% вместо 17%, так как данный объект является конторским зданием на производственно-складской базе (административно-бытовой корпус), что привело к завышению стоимости полученной затратным подходом, судом отклоняется.

Относя нежилое здание с кадастровым номером № к группе «коммерческие объекты свободного назначения», класс –«низкоклассные офисно-торговые объекты», эксперт руководствовался Справочником оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Том1/Под ред. ФИО7, 2014 г. Величина прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство различных объектов была определена экспертом на основании значений, представленных в Справочнике оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Том II/Под ред. ФИО7, 2014 г. Для нежилого здания с кадастровым номером №, отнесенного экспертом к классу «низкоклассных офисно-торговых объектов» среднее значение прибыли предпринимателя в среднем значении составило 21%; для нежилых зданий с кадастровыми номерами № и №, отнесенных к классу «низкоклассных производственно-складских объектов» это значение составило 17%.

Заявляя данные доводы, представителем административного истца не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Несостоятельным является довод представителя административного истца о нарушении экспертом пункта 8 ФСО № 1, по причине некорректного использования в расчетах индекса изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей в действующие цены, коэффициента перехода цен от 1984 г. к июлю 2015 г.

Из заключения судебной экспертизы следует (стр. 27), что при определении полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов недвижимости экспертом был использован удельный стоимостной показатель в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для перерасчета этих показателей в действующие цены. Источником информации для эксперта явились: приложения № 1 и № 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей». «Территориальный коэффициент…., учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно- монтажных работ…», а также приложение к письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10.07.2015 № КЦ/2015-07ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на июль 2015 года» (рекомендуемый индекс для нового строительства и реконструкции по Белгородской области).

Как обоснованно пояснил в судебном заседании эксперт, 10.07.2015 является датой утверждения индексов изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации. Вместе с тем, сам индекс связан с датой, по состоянию на которую он рассчитан, то есть на июль 2015 года.

Оснований не доверять произведенным экспертом расчетам у суда не имеется. Эксперт обладает специальными и необходимыми познаниями в сфере оценочной деятельности, обосновал свои выводы в судебном заседании. В свою очередь представитель административного истца не обладает необходимым образованием и достаточной квалификацией.

Иных доводов в обоснование указания на недостоверность судебной экспертизы административным истцом не приведено.

Возражения истца в отношении экспертного заключения носят голословный характер, направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта. Обоснованность изложенных сомнений, не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Полагая выводы заключения судебной экспертизы необоснованными и недостоверными, а пояснения допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2. не достаточно ясными, представитель административного истца заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В обоснование данного ходатайства указал на то, что заключение судебной экспертизы составлено с нарушениями требований Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица возражали против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно статье 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.

Получив объяснения судебного эксперта, исследовав представленные доказательства суд не находит оснований для вывода о наличии сомнений в обоснованности судебной экспертизы или противоречий в выводах эксперта. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.

При таких обстоятельствах, правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости нежилых зданий, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Настаивая на своей позиции, административный истец обоснованных пояснений не представил, иными доказательствами выводы экспертного исследования не опроверг.

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

То обстоятельство, что истец не согласился с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Согласно Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» № 73-ФЗ от 05.04.2001 эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у лиц, участвующих в деле, не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного оценщиком Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также подтверждающим действительную величину рыночной стоимости спорных нежилых зданий по состоянию на 05.07.2015.

Отчет об оценке признается ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости нежилых зданий, поскольку он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Из содержания пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности ФИО3 нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, определенном по результатам проведения судебной экспертизы.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований ФИО3 об обязании Управления Росреестра по Белгородской области внести в Единый государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из взаимосвязанных положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, обязанность административного ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (органа регистрации) по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вновь установленной по решению суда величине кадастровой стоимости возникает в силу закона, а потому судебного вмешательства при рассмотрении административного спора о результатах определения кадастровой стоимости по мотиву её несоответствия рыночной стоимости не требуется.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Датой обращения ФИО3 в Комиссию является 26.04.2018, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статей 103,106,111,112 КАС РФ с ФИО3 в пользу администрации города Белгорода подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 70 000 рублей, факт несения которых подтвержден платежным поручением № 239613 от 26.12.2018 о внесении на лицевой счет Белгородского областного суда денежных средств, подлежащих выплате эксперту и определением суда от 29.03.2019 о перечислении внесенных денежных средств на счет ФИО2.

К данному выводу суд приходит исходя из следующего.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

По смыслу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные издержки, понесенные заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

Установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости являлось реализацией права административного истца на установление экономически обоснованной стоимости объектов недвижимости.

В данном случае административный истец является стороной, проигравшей спор относительно размера экономически обоснованной рыночной стоимости нежилых зданий, поскольку доказана невозможность установления кадастровой стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, в том числе доказана недостоверность отчета об оценке, представленного административным истцом в обоснование доказательства размера рыночной стоимости.

Данное решение суда, в рамках которого истец реализовал свое право на пересмотр кадастровой стоимости, не может быть расценено как принятое против ответчиков, заинтересованных лиц.

Фактическое процессуальное поведение администрации города Белгорода способствовало принятию решения суда на основании заключения эксперта, поскольку экспертиза инициирована названным органом местного самоуправления.

По данному административному делу, разница между рыночной стоимостью нежилых зданий, рассчитанной экспертом ФИО2. по результатам судебной экспертизы и их кадастровой стоимостью составила: для нежилого здания с кадастровым номером № - 12,4%, с кадастровым номером № – 44,2%.

Данное расхождение является приемлемым с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или её применение к конкретному объекту недвижимости.

Расхождение установленной судом рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № с его кадастровой стоимостью составляющее 63,35%, также не свидетельствует об определении кадастровой стоимости нежилого здания по недостоверным сведениям и не означает ошибку в методике её определения или в применении методики.

По смыслу положений пунктов 3,14 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 508 от 22.10.2010, при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки оценщик использует сведения, содержащиеся в официальных базах и фондах данных (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости), в фондах данных и базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости (пункт 11 ФСО № 4).

Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление же рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В данном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № её расхождение с рыночной стоимостью обусловлено тем, что в ходе массовой оценки нежилое здание оценивалось исходя из назначения и технических характеристик содержащихся в ЕГРН. Однако при оценке рыночной стоимости, после проведенного экспертом осмотра объекта недвижимости, учтены индивидуальные факторы, в том числе и физический износ, то есть ухудшение технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования и всего здания в целом во времени (потеря эксплуатационных механических качеств), который связан с физическим устареванием объекта под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов. Данные факторы учитываются в ходе определения рыночной стоимости, но не могли быть учтены при определении кадастровой стоимости, поскольку при кадастровой оценке объект недвижимости оценивается исходя из данных содержащихся в ЕГРН, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Административным истцом не представлено доказательств, подтверждающих его права на льготы по возмещению издержек, связанных с рассмотрением административного дела, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска относятся на административного истца и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванных нежилых зданий определена настоящим решением суда по состоянию на 05.07.2015.

Датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 26.04.2018.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации города Белгорода судебные издержки на оплату судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 8 апреля 2019 г.