Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 838 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово – розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи – стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 248 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 946 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово – розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи – стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 878 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора № 9А/2019 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 13 марта 2019 года, а также земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора № 2А/2019 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 13 февраля 2019 года. На указанных земельных участках им возведены объекты капитального строительства, право собственности ФИО1 на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

30 декабря 2019 года ФИО1 в Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля поданы заявления о предоставлении указанных земельных участков в собственность за плату без проведения торгов. Выкупная цена земельных участков будет определяться органом местного самоуправления, исходя из величины их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля – Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п и составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 4 886 763, 48 рубля по состоянию на 27 июля 2018 года; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 23 245 807, 08 рубля по состоянию на 28 сентября 2018 года.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в таком размере является завышенной, существенно превышает размер их рыночной стоимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Профессиональная Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 июля 2018 года составляет 1 248 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 28 сентября 2018 года – 5 878 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью выводов представленных административным истцом в подтверждение требований административного иска Отчетоф.

Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований ФИО1 на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» в письменном отзыве на административный иск возражало в удовлетворении административного иска, представило возражения относительно достоверности выводов Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, отзыва на административное исковое заявление в письменном виде не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 года N 180-п, цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется, исходя из величины кадастровой стоимости данных участков.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания (гаража с инженерными коммуникациями), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, и нежилого здания (автосалона с инженерными коммуникациями), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

30 декабря 2019 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля им подано заявление о предоставлении вышеуказанных земельных участков в собственность за плату без проведения торгов на основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с вышеприведенными положениями Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов размер платы будет определен органом местного самоуправления на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 27 июля 2018 года; датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 28 сентября 2018 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> определялась согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 27 июля 2018 года и 28 сентября 2018 года соответственно на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 июля 2018 года составила 4 886 763, 48 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 28 сентября 2018 года составила 23 245 807, 08 рубля;

В подтверждение размера рыночной стоимости земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости административным истцом представлены Отчеты об оценке, выполненные ООО «Профессиональная оценка». Согласно выводам Отчетов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 июля 2018 года составляет 1 248 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 28 сентября 2018 года – 5 878 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчетов относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО4, Отчеты соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчетах величина рыночной стоимости земельных участков административного истца является достоверной.

Анализируя приведенные доказательства, показания допрошенной в качестве свидетеля оценщика ФИО5, дополнительные пояснения эксперта ФИО4, данные ею в судебном заседании, а также принимая во внимание те возражения, которые приведены заинтересованными лицами в обоснование своей правовой позиции о необоснованности выводов Отчетов и судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что основания для определения размера рыночной стоимости земельных участков административного истца в соответствии с выводами Отчетов имеются.

Из Отчетов следует, что расчет рыночной стоимости объектов осуществлялся оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков оценщиком для сравнения с объектами оценки отобраны объекты – аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты – аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объектов оценки и объектов – аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

При этом, суд полагает, что отобранные оценщиком объекты – аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Из материалов дела следует, что оцениваемые земельные участки фактически используются для размещения автосалона и гаража, то есть объектов придорожного сервиса. Земельные участки находятся в территориальной зоне производственных и коммунально – складских объектов I класса опасности по санитарной классификации.

В связи с этим, суд полагает, что оценщиком верно определен сегмент рынка – объекты придорожного сервиса, а объекта – аналоги, предполагающие размещение на них подобных объектов, находятся в одном сегменте рынка с оцениваемыми объектами.

Доводы заинтересованного лица о том, что одним из видов разрешенного использования земельного участка является размещение объектов оптовой торговли, а потому объекты оценки следовало отнести к рынку земельных участков под торговую недвижимость, являются необоснованными, поскольку земельный участок фактически под такие цели не используется.

Кроме того, земельные участки рынка торгового назначения предполагают размещение торговых центров и иных объектов розничной торговли, тогда как размещение объектов оптовой торговли характерно для рынка коммунально – складского назначения, что и имеет место в отношении объектов административного истца.

В возражениях на Отчет заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» приводило доводы о том, что оценщиком при проведении оценки нарушены положения пунктов 10, 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, а также статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что выразилось в том, что использованный оценщиком объект – аналог № 4 – земельный участок площадью 0,7 га по адресу: <адрес>, не идентифицирован, не имеется возможности получить сведения о нем из Единого государственного реестра недвижимости, следовательно, отсутствуют достоверные сведения о его ценообразующих характеристиках, по которым оценщик производила его сопоставление с объектами оценки.

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В составе Отчетов об оценке имеется скрин – шот объявления о продаже земельного участка площадью 0,7 га по адресу: <адрес>, который содержит полное описание характеристик данного объекта. Кроме того, в тексте Отчета содержится указание оценщика на то, что дополнительная информация относительно данного аналога получена ею от представителя продавца, телефон которого в Отчете приведен.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что оценщиком при использовании информации относительно объекта – аналога № 4 в полной мере соблюдены вышеприведенные требования ФСО №5. Подтверждение использованной оценщиком информации в материалах Отчетов имеется.

Анализ Отчетов указывает на то, что последовательность оценки полно и подробно изложена в Отчетах, выводы оценщика подтверждаются фактическими обстоятельствами дела, оснований не согласиться с данными выводами у суда нет.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами об оценке.

На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ФИО1 подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 5 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 838 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово – розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи – стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 248 000 (один миллион двести сорок восемь тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 248 000 (один миллион двести сорок восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 946 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий IV класса опасности по классификации СанПиН; производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы строительных, коммунальных, транспортных, фармацевтических, пищевых и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН; объекты административного назначения; объекты оптово – розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты); многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи – стоянки, гаражные комплексы; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 878 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 878 000 (пять миллионов восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 5 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2020 года