Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Тарана Д.В. – Глебова С.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тарана Д.В. в лице представителя Глебова С.М. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Таран Д.В. в лице представителя Глебова С.М. обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что он на основании договора аренды земельного участка является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: *, кадастровый номер *, общей площадью * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады. Кроме того, он является собственником нежилого здания склада, расположенного на указанном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» составила 1605672,1 руб. Ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, затронуты его права и обязанности. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, является базой для исчисления арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от 12 апреля 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 1029 500 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

В судебном заседании представитель административного истца Тарана Д.В. – Глебов С.М просил удовлетворить административные исковые требования.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, представители заинтересованных лиц – филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Администрации Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив никаких доводов и возражений по заявленным административным исковым требованиям.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителя административного истца Тарана Д.В. – Глебова С.М., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 названной статьи).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, в частности, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 8 декабря 2020 г., Таран Д.В. является собственником нежилого помещения (склада для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером * площадью * кв.м. расположенного по адресу *, указанное нежилое здание находится на земельном участке с кадастровым номером * согласно договору аренды земельного участка от 8 июля 2019 года № 58, ограничений прав и обременения объектов не зарегистрировано, сведения об объектах недвижимости имеют статус «актуальные».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31 марта 2021 года № * земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером *, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 23 июля 2019 года по 7 июля 2022 года, ограничение установлено в пользу Тарана Д.В. на основании договора аренды земельного участка от 8 июля 2019 года № *.

Из содержания договора аренды земельного участка от 8 июля 2019 года № * усматривается, что между Администрацией Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия в лице Главы Яшалтинского РМО РК Т. и индивидуальным предпринимателем Тараном Д.В. заключен договор аренды земельного участка № *, согласно которому предметом договора является земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью * кв.м, с кадастровым номером *, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: *. Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 8 июля 2019 г. по 7 июля 2022 г. В силу п. 3.2 указанного договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями, исходя из расчета за календарный год: за первый, второй, третий кварталы не позднее 20 числа первого месяца очередного квартала; за четвертый квартал до 25 декабря текущего года путем перечисления суммы арендной платы на расчетный счет получателя.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од «Об утверждении результатов кадастровой стоимости категорий земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость арендуемого Тараном Д.В. земельного участка составила 1605672,1 руб.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 30 марта 2021 г. № *, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, согласно которой, на основании акта об утверждении кадастровой стоимости АОКС – * 20.02.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 1605672,1 руб. (один миллион шестьсот пять тысяч шестьсот семьдесят два рубля 10 копеек). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года.

Не согласившись с кадастровой стоимостью арендуемого земельного участка, административный истец обратился за проведением оценки его рыночной стоимости к независимому оценщику С., согласно отчету которого от 12 апреля 2021 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 8 декабря 2020 года составила 1029 500 рублей.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от 12 апреля 2021 года № * приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка. Применена корректировка между ценой предложения и ценой продажи земельных участков с учетом доверительного интервала уторгования (17,9-19,4%, среднее – 18,6%) согласно справочнику оценщика недвижимости (2016 год, под редакцией Л.А. Лейфера, том 3, земельные участки, табл.79, стр.292), а также корректировка по местоположению объектов оценки, которая составила к аналогам 1 и 4 – 0,6, к аналогу 2 – 0,86, к аналогу 3 – 0,49. С учетом размера площади анализируемых земельных участков применена корректировка для аналога 3 - в размере 1,25. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 8 декабря 2020 года.

Независимый оценщик С. включен в реестр оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № * от 29 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № * от 14 декабря 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № * от 26 октября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № * от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом публичном акционерном обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 1 июля 2020 года, сроком действия до 30.06.2021 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 12 апреля 2021 года № * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования Тарана Д.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 1029500 рублей по состоянию на 8 декабря 2020 г.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть - 24 мая 2021 года.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

р е ш и л :

административное исковое заявление Тарана Д.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 1029500 (один миллион двадцать девять тысяч пятьсот) рублей по состоянию на 8 декабря 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 мая 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 21 июня 2021 года.