Гражданский кодекс часть 1

административных ответчиков – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО СК «Тверьгражданстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ЗАО СК «Тверьгражданстрой» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной на 01 июля 2016 года в размере 17642000 рублей, и обязании административного ответчика внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что приводит к увеличению размера уплачиваемой истцом арендной платы и нарушает его права.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал, обосновав их доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – ФИО3 возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на несоответствие представленного истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Представители административного ответчика - ФГБУ ФКП Росреестра, заинтересованных лиц: Администрации города Твери и ООО «ФИО22», заинтересованные лица: ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3610 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты торговли, на основании договора аренды от 01 декабря 2017 года № 542-1 предоставлен ЗАО СК «ФИО23», ООО «ФИО24», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 на срок до 04 сентября 2066 года.

Расчет арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, в связи с чем Общество вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выписке из ЕГРН от 10 сентября 2018 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 24855896,90 рублей по состоянию на 01 июля 2016 года.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки административный истец 25 июля 2018 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 09 августа 2018 года № 420 заявление ЗАО СК «Тверьгражданстрой» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного им отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

В соответствии с данным отчетом от 23 июля 2018 года № 56/1-18, составленным оценщиком ООО «АКГ «Новгородаудит» ФИО4, рыночная стоимость объекта оценки составила 17642 000 рублей по состоянию на 01 июля 2016 года.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представители Управления Росреестра по Тверской области и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в судебном заседании поддержали решение Комиссии, пояснили, что при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик не обосновал использование в отношении всех аналогов корректировки на торг для неактивного рынка и неприменение корректировки на срочный характер продажи аналога № 1, не подтвердил год подачи объявления о продаже аналога № 2, не принял во внимание наличие у аналога № 3 фундамента и разрешения на строительство, неверно учел площадь данного участка - 2000 кв.м вместо 1956 кв.м, неправильно рассчитал корректировку на его местоположение, менее экономически привлекательное, чем объекта оценки, не применил корректировку на вид права на данный земельный участок – аренда, а не собственность.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов торгового назначения, и факторов, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, а также ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки. Применение метода количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода оценщиком обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов приведены.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В результате сравнения каждого аналога с объектом оценки выявлены различия объектов по ценообразующим факторам, цены аналогов скорректированы по выявленным различиям, и в результате согласования полученных результатов определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

Вопреки возражениям административных ответчиков, анализ рынка земельных участков Тверской области, предназначенных для размещения объектов торгового назначения, за период с 2014 года до даты оценки, а также общее количество соответствующих предложений – 6 приведены на страницах 28-30 отчета об оценке. В дополнительном письменном объяснении, представленном в судебное заседание, оценщик указал, что из приведенной информации следует, что сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не развит, в связи с чем в отчете применена корректировка на торг для неактивного рынка, исключающая необходимость дополнительного корректирования цены земельного участка на срочный характер продажи.

В отношении фундамента у аналога № 3 оценщик объяснил, что в зависимости от намерений потенциального покупателя по использованию земельного участка наличие такого объекта может являться как улучшением, так и, напротив, повлечь дополнительные затраты собственника по его демонтажу. Однако с учетом стоимости земельного участка, величина такого улучшения (затрат) будет являться незначительной и существенно на итоговую величину рыночной стоимости не окажет.

Корректировка стоимости аналога № 3 на местоположение (-4%) рассчитана на основании Справочника оценщика ФИО5, 2014 года исходя из соотношение земельных участков, расположенных в спальных микрорайонах среднеэтажной застройки (объект оценки) с коэффициентом 0,69, и участков в районах крупных автомагистралей города (аналог № 3) с коэффициентом 0,72 (0,69/0,72).

Площадь участка-аналога № 3 оценщиком указана согласно объявлению о его продаже на дату оценки – 2000 кв.м, в то время как соответствующие данные публичной кадастровой карты о площади 1965 кв.м приведены оценщиком на более позднюю дату составления отчета об оценке для подтверждения информации о разрешенном использовании и возможности использования его в процессе оценки в качестве аналога.

Таким же образом, исходя из содержания объявления о принадлежности земельного участка продавцу на праве долгосрочной аренды, оценщиком указан и вид права на данный участок.

Дата подачи объявления о продаже аналога № 2, включая год - 2015, а также ссылка на источник используемой информации в сети Интернет приведены на странице 62 отчета.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке от 23 июля 2018 года № 56/1-18.

Оснований для удовлетворения требования об обязании административного ответчика внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях административными ответчиками требований законодательства и прав административного истца в административном иске не сообщалось. В ходе судебного разбирательства данные факты судом также не установлены. В то же время внесение сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости может быть осуществлено органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ЗАО СК «ФИО25» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 июля 2016 года в размере 17642000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 25 июля 2018 года.

В удовлетворении требования о возложении на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 06 ноября 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова