Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июля 2020 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области № № <...> от 16 октября 2019 года,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» (далее ООО «Партнер-Инвест», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее – Комиссия) от 16 октября 2019 года № <...>, которым пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> на основании заявления Администрации города Омска и представленного отчета об оценке № <...> от 29 августа 2019 года ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик Воловик Д.П.).

Административный истец полагает, что при определении рыночной стоимости оценщик исходил из наличия на земельном участке коммуникаций на дату оценки, что не соответствует действительности. Указанное обстоятельство повлияло на итоговую величину рыночной стоимости, однако, не учтено Комиссией при принятии оспариваемого решения.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Партнер-Инвест» Кожевникова В.А. заявленные требования поддержала, указала, что технологическое присоединение расположенного на земельном участке объекта к сетям теплоснабжения, водоотведения, холодного водоснабжения, электрическим сетям осуществлено в 2015 году; срок для обращения в суд не пропущен, так как исковое заявление подано в Арбитражный суд Омской области 16 января 2020 года. (т. 1 л.д. 6-8, т. 2 л.д. 13-15, 125-126).

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Путинцева И.В. возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая на правомочность действий и принятого Комиссией решения, соблюдение процедуры принятия оспариваемого решения, соответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Считала, что в удовлетворении иска следует отказать, в том числе в связи с пропуском трехмесячного срока для обращения в суд. (письменные возражения – т. 1 л.д. 72-76).

Представитель Администрации города Омска Окишев К.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований по основаниям пропуска установленного законом срока для обращения в суд, т.к. первоначально иск подан с нарушением правил подсудности, Омским областным судом иск принят к производству 19 июня 2020 года. Полагал, что оспариваемым решением Комиссии права истца не нарушаются, так как установленная кадастровая стоимость может применяться для исчисления арендных платежей, начиная с 1 января 2019 года, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке в 2019 году подтверждается представленными административным истцом документами (письменный отзыв – т. 1 л.д. 234-235, т. 2 л.д. 150-152).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области, представитель заинтересованного лица акционерного общества «Омскэлектро» при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимали.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 9 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В этом случае по результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац 24 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац 36 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 этого же Кодекса.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 219 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, оспариваемое решение Комиссии принято 16 октября 2019 года (т. 1 л.д. 10-12).

С заявлением об оспаривании решения ООО «Партнер-Инвест» обратилось 16 января 2020 года в Арбитражный суд Омской области через систему «Мой арбитр» (т. 1 л.д. 9), заявление зарегистрировано 17 января 2020 года под входящим № 4827 (т. 1 л.д. 6-7). К производству Арбитражного суда Омской области исковое заявления принято к 26 февраля 2020 года, после устранения недостатков, указанных в определении об оставлении заявления без движения. (т. 1 л.д. 1, 3).

В силу пункта 15 части 1 статьи 20 КАС РФ Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) если при рассмотрении дела в арбитражном суде выяснилось, что оно подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, арбитражный суд передает дело в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или суд автономного округа того же субъекта Российской Федерации для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Дело, направленное из одного арбитражного суда в другой арбитражный суд или из арбитражного суда в суд общей юрисдикции, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28 мая 2020 года, в соответствии с требованиями части 4 статьи 39 АПК РФ настоящее дело передано по подсудности в Омский областной суд (т. 1 л.д. 58-60).

19 июня 2020 года дело поступило в Омский областной суд, в ту же дату принято к производству. (т. 1 л.д. 65, 66-67).

Таким образом, исковое заявление ООО «Партнер-Инвест», являющееся предметом рассмотрения по настоящему делу, подано в суд 16 января 2020 года, т.е. в пределах трехмесячного срока со дня принятия Комиссией оспариваемого решения.

Доводы представителей административного ответчика, заинтересованного лица о пропуске срока обращения в суд в связи с подачей иска с нарушением правил подсудности, основаны на неправильном толковании норм процессуального закона.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № <...>, установлены требования к составу комиссии и порядку рассмотрения соответствующих заявлений.

В состав Комиссии входят представители органа исполнительной власти Омской области, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

На заседании Комиссии 16 октября 2019 имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 вышеназванного Порядка; по рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 Порядка (т. 1 л.д. 109-141).

В заседании комиссии приняли участие представители Администрации г. Омска, ООО «Партнер-Инвест». (т. 1 л.д. 116).

Таким образом, решение Комиссии принято правомочным составом уполномоченного органа, форма решения соответствует Порядку, процедура и сроки принятия решения Комиссией не нарушены.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из материалов дела следует, что приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 50-п от 20 ноября 2014 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере 14 608 076,04 руб. (т. 1 л.д. 104)

Земельный участок с кадастровым номером № <...> на основании договора аренды № № <...> от 17.09.2009 года предоставлен ООО «Партнер-Инвест», цель использования: для строительства офисного здания (т. 2 л.д. 28-40)

В дальнейшем между административным истцом и органами местного самоуправления имели место судебные споры относительно прав на земельный участок. (т. 2 л.д. 96-123)

5 сентября 2017 года между департаментом имущественных отношений администрации города Омска и ООО «Партнер-Инвест» заключен договор аренды № № <...> указанного земельного участка, цель аренды: для завершения строительства офисного здания, степень готовности объекта 70%. (т. 2 л.д. 41-48).

25 июля 2014 года обществом получено разрешение на строительство объекта – офисного здания коммерческих организаций 1 очередь (т. 2 л.д. 49-17).

3 июля 2017 года объект незавершённого строительства, расположенный на указанном земельном участке, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 55:36:040104:906. (т. 1 л.д. 145-146).

На момент рассмотрения судом настоящего административного дела строительство офисного здания завершено, 13 мая 2020 года за ООО «Партнер-Инвест» зарегистрировано право собственности на офисное здание коммерческих организаций (1 очередь) с кадастровым номером № <...> на основании договора аренды от 5 сентября 2017 № № <...>, разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска 23 апреля 2020 года (т. 2 л.д. 16-25).

25 сентября 2019 года Администрация города Омска обратилась в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной. При обращении заявителем представлен отчет об оценке № <...> от 29 августа 2019 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 54 117 000 рублей (т. 1 л.д. 105, 106-108).

Решением Комиссии от 16 октября 2019 года № <...> заявление Администрации города Омска удовлетворено (т. 1 л.д. 106-108).

Принимая решение, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В обоснование доводов о незаконности решения Комиссии ООО «Партнер-Инвест» указывает на несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, поскольку в основу выводов оценщика положена недостоверная информация о наличии на земельном участке инженерных коммуникаций на дату оценки – <...>.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с «Рекомендациями для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование <...>» (выпуск 2, Итоги 2013 (по состоянию на <...>) наличие инженерных коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов и характеристик земель населенных пунктов Омской области по итогам 2013 года. (стр. 72-81 отчета).

Из представленного суду отчета № <...> от 28 августа 2019 года усматривается, что для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01 января 2014 года оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого применялся метод сравнения продаж как наиболее достоверно отражающий рыночную стоимость объекта оценки. Оценщиком использованы документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, справка департамента финансов и контроля Администрации г. Омска № № <...> от 19 августа 2019 года о наличии на 01.01.2014 на земельном участке инженерных коммуникаций: сети централизованного водоснабжения, сети централизованной канализации, сети централизованного электроснабжения, сети централизованного теплоснабжения. (стр. 69 отчета)

Из таблицы 11.1 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки, в том числе по единице сравнения: наличию/отсутствию инженерных коммуникаций. (стр. 36-43 отчета). Согласно таблице 11.3 оценщиком применена соответствующая корректировка (стр. 50-54 отчета).

Согласно пояснениям оценщика Воловика Д.П. в судебном заседании при определении наличия/отсутствия на земельном участке коммуникаций он исходил из информации, представленной заказчиком.

Для проверки представленной заказчиком информации судом направлен запрос в департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. По запросу департаментом представлен ответ о том, что по имеющейся информации на земельном участке с кадастровым номером № <...> объектов капитального строительства нет, подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не отображено, на земельном участке расположены сети электроснабжения, сети канализации, линии наружного освещения. Информация подготовлена с использованием единого топографического плана города Омска масштаба 1:500. Топографическая съемка, имеющаяся в департаменте, выполнена изыскательскими организациями в разные годы и может не отражать актуальную информацию на текущий момент. (т. 2 л.д. 141).

По мнению суда, указанная информация не позволяет сделать вывод о наличии на земельном участке инженерных коммуникаций на дату оценки, опровергается совокупностью представленных административным истцом доказательств (договорами о подключении, техническими условиями, выданными после даты оценки).

В подтверждение доводов об отсутствии коммуникаций на спорном земельном участке на дату оценки ООО «Партнер-Инвест» в материалы дела представлены договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения от 9 апреля 2015 года, технические условия от 9 апреля 2015 года (т. 2 л.д. 51-65), договор о подключении (технологическим присоединении) к централизованной системе водоотведении от 9 апреля 2015 года, технические условия от 9 апреля 2015 года (т. 2 л.д. 66-78), договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 18 марта 2015 года, технические условия от 18 марта 2015 года (т. 2 л.д. 79-88), договор о подключении к системе теплоснабжения от 6 августа 2015 года, условия подключения к системе теплоснабжения от 7 августа 2015 года (т. 2 л.д. 87-95).

При таком положении, суд считает, что выводы оценщика, содержащиеся в отчете № <...> от 29 августа 2019 года, о наличии на земельном участке инженерных коммуникаций, основаны на недостоверных сведениях.

Поскольку наличие инженерных коммуникаций отнесено к основным ценообразующим факторам и характеристикам земель населенных пунктов Омской области, как следствие влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, суд находит доводы административного истца заслуживающими внимания.

Суждения представителя заинтересованного лица Администрации города Омска о том, что установленная Комиссией кадастровая стоимость не повлечет нарушения прав административного истца, поскольку начнет применяться только с 1 января 2019 года, а исчисление арендных платежей за 2019 года без учета подключения участка к коммуникациям повлечет для ООО «Партнер-Инвест» необоснованную выгоду, судом отклоняются, поскольку согласно положениям абзаца 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспариваемое решение подлежит отмене, а рассмотрение вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 в размере рыночной стоимости – направлению на новое рассмотрение в Комиссию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...>№ <...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области № № <...> от 16 октября 2019 года удовлетворить.

Отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области № <...> от 16 октября 2019 года об удовлетворении заявления Администрации города Омска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 5498 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства офисного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 4-х этажное здание, участок находится примерно в 45 м по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, наб. Тухачевского, д. 14, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 54 117 000 руб. и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления Администрации города Омска.

Исключить из сведений государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области № 233 от 16 октября 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040104:526 в сумме 54 117 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда М.В. Ланцова

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2020 года