Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области – Шириной И.А.,

заинтересованного лица Администрации города Твери – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО6 ФИО17 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

ФИО6 ФИО18. обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – административно-торгового здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., равной рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2011 года в размере № рублей.

Административный истец указал, что является собственником указанного объекта недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и законные интересы как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО4, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области Ширина И.А. и Администрации города Твери ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований по мотиву несоответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества – административно-торговое здание с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу на праве собственности, государственная регистрация права произведена 22 июля 2011 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Из содержания пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости в случае принятия законодательным (представительным) органом государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) решения об установлении единой даты начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса

Законом Тверской области от 13 ноября 2014 года № 91-ЗО «О единой дате начала применения на территории Тверской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Тверской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.

Решением Тверской городской Думы от 25 ноября 2014 г. № 414
"Об установлении и введении на территории города Твери налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2015 года на территории города Твери налог на имущество физических лиц.

Пунктом 2 данного решения установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, административный истец как собственник объекта налогообложения и налогоплательщик налога на имущество физических лиц вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области по состоянию на 02 июня 2011 года утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Принадлежащий административному истцу объект недвижимого имущества вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Согласно кадастровой справке от 26 октября 2016 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества по состоянию на 02 июня 2011 года определена в размере № рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимого имущества ФИО6 06 октября 2016 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 14 октября 2016 года заявление ФИО6 ФИО19 было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком <данные изъяты>ФИО11 отчет об оценке от 12 июля 2016 года №н, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 02 июня 2011 года составила № рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежащими применению федеральными стандартами оценки на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости города Твери, в том числе коммерческого назначения, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет», газете «Из рук в руки».

Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основаны на применении всех трех подходов: затратного, доходного и сравнительного, при этом результаты оценки, полученные в рамках каждого из подходов, несущественно отличаются друг от друга.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании всех подходов к оценке с применением процедуры взвешивания, обосновав расчет весовых коэффициентов.Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 07 сентября 2016 года №/Тверь, составленному экспертом Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО10, возражений относительно которого административными ответчиками не заявлено.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представитель Управления Росреестра по Тверской области ФИО3 возражала со ссылкой на некорректность подобранных оценщиком объектов-аналогов, завышенную поправку на внешний износ; завышенные операционные расходы; применение оценщиком взаимоисключающих величин: внешнего (экономического износа) и прибыли предпринимателя, не соответствие раздела анализа рынка пункту 11 <данные изъяты>№; а также на то, что ссылка на источник информации на странице 16 отчета <данные изъяты> открывает лишь главную страницу сайта.

Администрация города Твери в своем письменном отзыве указала, что при расчете поправки на масштаб (общую площадь) здания была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости на основе данных 2002 – 2003 годов, а не на дату оценки; для расчета корректировки на физическое состояние здания необоснованно использованы данные по рынку недвижимости города Москвы за март-июнь 2003 года; при определении рыночной стоимости права аренды использованы данные для земельных участков под торговые объекты города Москвы.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО11 полностью подтвердил в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Так, на страницах 40-41 отчета об оценке при расчете поправки на внешний износ здания оценщиком использована методика ФИО12, ФИО13 «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» (февраль 2010 год), а также рейтинг районов Тверской области (страница 135 отчета), в отчете имеется соответствующая ссылка.

При этом ссылка представителя ответчика на взаимоисключение экономического износа и прибыли предпринимателя не состоятельна, поскольку один и тот же объект может иметь и внешний износ, и прибыль предпринимателя.

На страницах 58-59 отчета об оценке оценщиком определен чистый операционный доход оцениваемой недвижимости с использованием методики и расчетных данных доклада ФИО14 «Анализ состава арендной ставки при оценке доходным подходом» (Информационный Бюллетень «ФИО1 оценщик» № (108) 2011), в отчете имеется соответствующая ссылка.

На страницах 24 отчета об оценке представлены выводы оценщика относительно диапазона арендной ставки оцениваемого объекта, которые основаны на информации, собранной оценщиком, что не противоречит требованиям закона об оценочной деятельности.

На странице 49 отчета об оценке оценщиком рассчитана поправка на масштаб (общую площадь) здания с применением статистически полученной формулы логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости, рассчитанной для помещений, расположенных в центре города, на основе исследований ФИО15 «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб» за декабрь 2002 – январь 2003 годов, в отчете имеется соответствующая ссылка.

Для расчета корректировки на физическое состояние здания оценщиком использованы данные по рынку стоимости предложений недвижимости города Москвы за март-июнь 2003 года (страницы 49-50 отчета), представленных в статье ФИО15 «Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов». В отчете приведен анализ выборочных данных, построены зависимости между износами объектов и их стоимостью.

При этом оценщик ФИО11 пояснил, что оцениваемое здание представляет собой специфический объект со стенами первого этажа от старого задания 1892 года постройки. После реконструкции, проведенной в 2006 году, наблюдаются усадочные трещины, отслоение и отпадение штукатурки стен, в целом состояние удовлетворительное. В связи с этим применена корректировка, наиболее точно отражающая техническое состояние здания старой постройки после реконструкции.

Также оценщик пояснил, что исследования ФИО15 являются одним из главных источников получения достоверной информации, используемой для оценки. Публикации более поздних периодов, действительных на дату оценки, в свободном доступе отсутствуют. Несмотря на то, что исследование было сделано раньше даты оценки и по другому сегменту и региону, сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется с течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

При определении рыночной стоимости права аренды (на странице 51 отчета об оценке) оценщиком приведены обоснования использования данных для земельных участков под торговые объекты города Москвы, как наиболее близкого региона к объекту оценки из предложенных, поскольку аналогичные исследования по рынку Тверской области не производились. При этом выбраны для расчета корректировок объекты-аналоги с характеристиками, наиболее близкими к оцениваемому объекту - участки в черте города, предназначенные под торговые объекты, поскольку на оцениваемом участке располагается здание магазина «Водная техника». Если взять среднее значение по данным всех городов, то значение корректировки - 0,679 соотносимо выбранному значению (0,612).

Свидетель ФИО11 также подтвердил в судебном заседании, что ссылка на источник информации на странице 16 отчета <данные изъяты> открывает главную страницу сайта, которая имеет доступ к разным разделам, откуда взята необходимая информация.

Что касается использования оценщиком методической и справочной литературы Федеральный закон № 135-ФЗ и федеральные стандарты оценки не регламентируют. Напротив, в соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, административный ответчик должен был подтвердить факты, на которые он ссылался как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования ФИО6 ФИО20. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

требования ФИО6 ФИО21 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – административно-торгового здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 02 июня 2011 года в размере № рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 06 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2017 года.

Председательствующий С.А. Гришина