Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1712/2019 по административному исковому заявлению ООО «М1» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «М1» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания – Комплекс многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями – VI этап строительства. Магазин. с кадастровым номером №, площадью 521,2 кв.м., количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.03.2019 года в размере 6 322 271 рубль.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке от 06.06.2019 года, выполненным ООО «Бюро оценочных технологий».

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление ООО «М1» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит заявленные требования удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 31.07.2019 года ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просила административный иск удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «М1» на праве собственности принадлежит нежилое здание - Комплекс многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями – VI этап строительства. Магазин. с кадастровым номером №, площадью 521,2 кв.м., количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.07.2019 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 20.03.2019 года и составляет 12 299 788 рублей 38 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.07.2019 года.

Вышеуказанное нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2020 год, под пунктом №.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания и 24.06.2019 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление ООО «М1», указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На титульном листе указано наименование объекта оценки (нежилое здание магазина), в описании на странице 16 содержится исчерпывающая информация, позволяющая характеризовать объект как новостройку (2018 года ввода в эксплуатацию). Таким образом, отнесение объекта оценки к сегменту рынка, а также его позиционирование на рынке как высококачественного торгового объекта не вызывает сомнений. Однако на страницах38-41 отчета указано на средние цены в сегменте рынка (17 т.р./кв.м.- 21 т.р./кв.м.), при том, что оценщик поучает результат около 12 т.р./кв.м.Результат, полученный оценщиком, не соответствует анализ сегмента рынка, приведенному в отчете, нарушен п.5 ФСО № 3 отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.

В соответствии с описанием сегмента рынка объекта оценки (рынок торгово-офисной недвижимости, раздел 12.4 отчет) в составе данного сегмента находятся объекты торгового и офисного назначения, при этом анализ рынка проведен исключительно по офисной недвижимости (стр.38-45 отчета), хотя объект оценки представляет собой торговое здание. Отчет вводит в заблуждение относительно сегмента рынка, к которому оценщик относит объект оценки в соответствии с п.п.10 и 11 ФСО № 7. Нарушен п.5 ФСО №3.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки их рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 06.06.2019 года № №, подготовленный ООО «Бюро оценочных технологий».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 20.03.2019 года составила 6 322 271 рубль.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания – 20.03.2019 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО1 следует, что согласно справочнику оценщика недвижимости под редакцией Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки Раздел 1.6 «Объекты офисно-торговой недвижимости Классификация» существует четкая классификация Офисно-торговой недвижимости и сходных типов объектов. Объект оценки

- высококлассная торговая недвижимость – торговые центры, торговые комплексы, торговоразвлекательные комплексы и торговые помещения, расположенные в них. Обычно имеют отдельную парковку.

- офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости – отдельно стоящие здания или встроенные помещения, в которых размещаются или могут быть размещены офисы категории C и D, объект уличной торговли, кафе, фитнес-центры, салоны красоты, танцевальные кружки, детские сады и т.п. Сюда также относятся здания, реконструированные, переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ и т.п., а также встроенные помещения, переоборудованные из квартир. В данный класс, кроме того, включены магазины и предприятия услуг, расположенные на первых этажах многоэтажных жилых домов, с собственными витринами и отдельным входом, а также отдельно стоящие магазины и предприятия бытовых услуг в сельской местности.

Учитывая отсутствие у оцениваемого объекта статуса торгового центра, торгового комплекса или торговоразвлекательного комплекса, а также отсутствие собственной отдельной парковки, отнести объект оценки к категории Высококлассной торговой недвижимости не представляется возможным.

Таким образом, оцениваемый объект принадлежит к сегменту Офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости. Анализ рынка проведен именно в данном сегменте рынка. Средние цены в сегменте рынка (17 т.р./кв.м.- 26 т.р./кв.м.) указаны на основании предложений на рынке, т.е. с учетом НДС и торга. Оценщик также в своих расчетах согласно действующего законодательств и методологии оценки, определил стоимость объекта капитального строительства без учета НДС и торга. Признаки нарушения п.5 ФСО № 3 отсутствуют.

Согласно справочнику оценщика под редакцией Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки Раздел 1.6 «Объекты офисно-торговой недвижимости Классификация», объект оценки принадлежит к сегменту Офисно-торговых объектов сводного назначения и сходных типов объектов недвижимости, которые предполагает единый рынок как для офисной, так и для торговой недвижимости. Таким образом, признаки нарушения п.5 ФСО № 3 отсутствуют.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20.03.2019 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22.08.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.06.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «М1» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - Комплекс многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями – VI этап строительства. Магазин. с кадастровым номером №, площадью 521,2 кв.м., количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.03.2019 года в размере 6 322 271 рубль.

Датой обращения ООО «М1» в суд считать 22.08.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.06.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 октября 2019 года.

Председательствующий: М.А.Панкова