Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-171/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жизнь» (далее - также ООО «Жизнь», общество) обратилось в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу (с учетом привлечения судом административного соответчика) об установлении кадастровой стоимости принадлежащих на праве аренды земельных участков:

1. с кадастровым номером 89:09:020204:23, общей площадью 381 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 588 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

2. с кадастровым номером 89:09:020204:24, общей площадью 1973 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 874 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

3. с кадастровым номером 89:08:010303:3, общей площадью 1521 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 4 009 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

4. с кадастровым номером 89:08:020105:17, общей площадью 352 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 078 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

5. с кадастровым номером 89:08:010203:75, общей площадью 630 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 930 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

6. с кадастровым номером 89:08:010302:1, общей площадью 2472 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 6 516 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

7. с кадастровым номером 89:08:030201:1, общей площадью 2262 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Городской округ город Салехард, <...> участок № 26а, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 5 963 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

8. с кадастровым номером 89:08:020103:8, общей площадью 670 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 052 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

9. с кадастровым номером 89:08:010203:77, общей площадью 773 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 368 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет: с кадастровым номером 89:09:020204:23 - 1 103 433, 15 рублей; с кадастровым номером 89:09:020204:24 - 1 135 323, 39 рублей; с кадастровым номером 89:08:010303:3 - 5 823 026, 82 рублей; с кадастровым номером 89:08:020105:17 - 1 517 827, 52 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:75 - 2 097 610, 20 рублей; с кадастровым номером 89:08:010302:1 - 9 463 854, 24 рублей; с кадастровым номером 89:08:030201:1 - 8 659 886, 04 рублей; с кадастровым номером 89:08:020103:8 - 2 889 046, 70 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:77 - 3 333 183, 73 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете о рыночной стоимости земельных участков. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Судом к участию в деле привлечены: в качестве административного соответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу; в качестве заинтересованного лица - Администрация города Салехард в лице Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений, Администрация города Лабытнанги в лице МУ «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги (арендодатели земельных участков).

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в письменном возражении полагал в удовлетворении административного иска отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (за исключением представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа - ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях департамента. При этом указал, что ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы заявлять не намерен.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ООО «Жизнь» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером 89:09:020204:23, общей площадью 381 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:09:020204:24, общей площадью 1973 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:010303:3, общей площадью 1521 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:020105:17, общей площадью 352 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:010203:75, общей площадью 630 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:010302:1, общей площадью 2472 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:030201:1, общей площадью 2262 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Городской округ город Салехард, <...> участок № 26а, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:020103:8, общей площадью 670 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером 89:08:010203:77, общей площадью 773 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов.

По условиям прошедших государственную регистрацию договоров аренды указанных земельных участков и приложений к ним, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, арендодателем выступает - Администрация города Салехард и Администрация города Лабытнанги.

В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельных участков, находящихся в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из их кадастровой стоимости, при том, что арендная плата может изменяться при изменении кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков была установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет: с кадастровым номером 89:09:020204:23 - 1 103 433, 15 рублей; с кадастровым номером 89:09:020204:24 - 1 135 323, 39 рублей; с кадастровым номером 89:08:010303:3 - 5 823 026, 82 рублей; с кадастровым номером 89:08:020105:17 - 1 517 827, 52 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:75 - 2 097 610, 20 рублей; с кадастровым номером 89:08:010302:1 - 9 463 854, 24 рублей; с кадастровым номером 89:08:030201:1 - 8 659 886, 04 рублей; с кадастровым номером 89:08:020103:8 - 2 889 046, 70 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:77 - 3 333 183, 73 рублей. Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, исковые требования о том что, дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков - 01 января 2019 года следует признать обоснованными.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этой связи, административный истец представил в суд отчеты № 1938-01-2020-М/89-1, № 1938-01-2020-М/89-2 от 18 февраля 2020 года, выполненные ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которых их рыночная стоимость, по состоянию на 01 января 2019 года, составила: с кадастровым номером 89:09:020204:23 - 588 000 рублей; с кадастровым номером 89:09:020204:24 - 874 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:010303:3 -4 009 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:020105:17 - 1 078 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:75 - 1 930 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:010302:1 - 6 516 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:030201:1 - 5 963 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:020103:8 - 2 052 000 рублей; с кадастровым номером 89:08:010203:77 - 2 368 000 рублей.

Представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков подтверждают, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость превышает их рыночную стоимость и отчеты являются допустимыми доказательством по административному делу.

В силу статьи 12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Обстоятельств недостоверности представленных отчетов либо несоответствия их требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не установлено.

Согласно пунктам 3, 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Как усматривается из отчетов, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Как следует из представленных отчетов в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, выбранные объекты - аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствовало пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Указанные требования были соблюдены, как видно из отчетов оценщика, вид использования объектов оценки и местоположение объектов аналогов совпадало (торговая застройка, объекты на территории Ямало-Ненецкого автономного округа), оценщиком применялись расчеты корректировки на площадь объектов аналогов, условия рынка, с указанием источника информации по объектам аналогам, с приведением характеристик объектов оценки и с согласованием результатов.

Представленные отчеты рыночной стоимости земельных участков являются мотивированными, они отвечают критерию достоверности, их содержание соответствует статье 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, профессиональный оценщик их составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

Высказанные в письменных возражениях Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа сомнения в достоверности отчетов оценщика подлежат отклонению.

В отчетах оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. К отчетам прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.

Отчеты оценщика позволяют проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчетов не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.

Сомнений в обоснованности представленных отчетов не имеется, при этом высказанные в письменных возражениях предположения о недостоверности отчетов не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельных участков не свидетельствует о недостоверности представленных отчетов оценщика.

Указание в отчете № 1938-01-2020-М/89-1 в таблицах 21 и 22 на г. Лангепас (т. 1, л.д. 145) является явной технической опечаткой, поскольку в этом же отчете территория исследования земельных участков и объекты аналоги не были выбраны оценщиков в г. Лангепасе, рынок недвижимости исследовался на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, что согласуется с местом нахождения объектов оценки.

Довод в возражениях о соблюдении требований закона уполномоченным государственным органом при проведении кадастровой оценки не является основанием для признания отчетов оценщика недопустимыми доказательствами, поскольку действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельных участков.

Довод в возражениях о некорректном выборе оценщиком объектов аналогов подлежит отклонению, поскольку рыночная стоимость по отчетам оценщика определена в рамках сравнительного подхода и оценщик с учетом выбранных объектов аналогов и введенных корректировок вправе был сделать выводы по рыночной стоимости объекта оценки в рамках использованного подхода.

Обращает на себя внимание, что усомнившись в письменных возражениях в отчетах оценщика, административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа мотивированного ходатайства о назначении судебной экспертизы суду не заявил (при этом в судебном заседании уполномоченному представителю судом разъяснялось такое право), как и не представил отчет оценщика с иными критериями оценки и с иной рыночной стоимостью земельных участков.

В указанных обстоятельствах кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, соответственно заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной 2019 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Дата подачи административного искового заявления в суд в электронной форме - 21 июня 2020 года (квитанция об отправке), соответственно данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 89:09:020204:23, общей площадью 381 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 588 000 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:09:020204:24, общей площадью 1973 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 874 000 (восемьсот семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:010303:3, общей площадью 1521 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 4 009 000 (четыре миллиона девять тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:020105:17, общей площадью 352 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 078 000 (один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:010203:75, общей площадью 630 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 1 930 000 (один миллион девятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:010302:1, общей площадью 2472 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 6 516 000 (шесть миллионов пятьсот шестнадцать тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:030201:1, общей площадью 2262 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Городской округ город Салехард, <...> участок № 26а, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 5 963 000 (пять миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:020103:8, общей площадью 670 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 052 000 (два миллиона пятьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года;

- с кадастровым номером 89:08:010203:77, общей площадью 773 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> категория земель - земли населенных пунктов, равном его рыночной стоимости в размере 2 368 000 (два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, по состоянию на 01 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Жизнь» о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 21 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 июля 2020 года.

Председательствующий: подпись