Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Форт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

ООО «Форт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в размере его рыночной стоимости <...> рублей по состоянию на 28.05.2014 года, ссылаясь на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26.06.2015 года № <...>, составленный ООО «<...>

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная методом массовой оценки, не соответствует рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, административный истец считает нарушенными свои права в части завышения налогооблагаемой базы и установления действительной величины налоговых обязательств.

Представители административного истца по доверенности Л. и М. в суд явились, поддержали заявленные требования, при этом представили письменное согласие с выводами повторной судебной экспертизы о размере рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании доверенности В. и представитель ГУП «ГУИОН» по доверенности К. в суд явились, выразил несогласие с установлением кадастровой стоимости объекта в соответствии с заявленными требованиями, высказали согласие с выводами повторной судебной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) И. суд явился, пояснил, что полагает возможным установление кадастровой стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.

Представитель филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу» в суд не явился, о слушании дела извещен.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, эксперта А. и свидетеля С., оценив представленные доказательства в совокупности, суд полагает заявление подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признаются налогоплательщиками налога на имущество организаций.

Согласно статье 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектом Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

На основании части 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты налога на имущество освобождаются организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

На территории Санкт-Петербурга налог на имущество организаций введен в действие Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 «О налоге на имущество организаций», в силу статьи 1-1 которого налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении, в том числе, нежилых зданий (строений, сооружений) площадью свыше 3000 кв.м. и нежилых помещений площадью свыше 3000 кв.м., которые в соответствии с пунктами 3,4 и 5 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации фактически используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого назначения, офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии со строкой 741 Приложения 3 к Приказу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 30.12.2014 № 463 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год», и строкой 562 Приложения к Приказу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.12.2015 № 133-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2016 год», здание общей площадью <...> кв.м., кадастровый №..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год и 2016 год, соответственно.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником нежилого здания – банно-оздоровительного комплекса, общей площадью <...> кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (т.1 л.д. 9)

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена по состоянию на 28 мая 2014 года приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.11.2014 № 390 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге» и составляет <...> рублей.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст.17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст.ст.25.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Из материалов дела усматривается, что административный истец 19.08.2015 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, представив отчет об оценке от 26.06.2015 года № <...>, составленный ООО «<...>», в соответствии с которым рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 28.05.2014 года составляет <...> рублей, и положительное экспертное заключение на указанный отчет эксперта некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «<...>» от 29.07.2015 года №... (т.1 л.д.32-45.).

Решением указанной комиссии от 07.09.2015 года названное заявление отклонено со ссылкой на не соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности - нарушение влияющих на результат оценки требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, пункта 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, и пунктов 16,22 б), 23е) и 24 з) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (т.1 л.д.46-4829-58).

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 28.05.2014 года.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 23.11.2015 года №..., составленным экспертом ООО «<...>» А., отчет от 26.06.2015 года № №..., составленный ООО «<...>», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, действовавших в период проведения оценки и составления отчета об оценке, нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не выявлено, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены корректно, ошибок при выполнении математических действий не выявлено, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной и проверяемой (т.2 л.д.2-13).

Допрошенная в суде эксперт А. подтвердила правильность выводов, содержащихся в составленном ею заключении. При этом пояснила, что оценка была осуществлена на основании локальной сметы, составленной дипломированным специалистом инженером-строителем С., эксперт смету не проверяла, так как не обладает достаточной квалификацией и необходимым образованием, оснований не доверять правильности выводов специалиста у нее не имелось, в отчете в качестве проверочных к итоговому результату проверки были указаны ориентировочные значения оцениваемой величины в рамках других подходов оценки.

Допрошенный в качестве свидетеля С. пояснил, что составленная им локальная смета № 1 по своему содержанию таковой не является, а представляет из себя ориентировочный сметный расчет стоимости; свидетель не смог пояснить расчет стоимости подготовки территории строительства и сообщить какие объекты-аналоги были им при этом использованы, чем обусловлена корректировка на уменьшение длины свай и в связи с чем не подлежат учету работы по вывозу негодного грунта на расстояние свыше 1 км.

Принимая во внимание, что эксперт А. не оценивала смету, составленную С., при этом свидетель в суде охарактеризовал эту смету как ориентировочный сметный расчет, в акте оценки и экспертном заключении не приведены рекомендации автора использованной методики по определению функционального устаревания и оценка возможности применения методики в конкретной ситуации, суд в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения судебной экспертизы назначил повторную экспертизу.

Согласно выводам судебной экспертизы от 20.06.2016 года № №..., составленной экспертом ООО «<...>» К2, при составлении отчета ООО «<...>» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки (имеются нарушения п.19 ФСО № 1, п.4,8,10,13 ФСО № 3, п.22 и п.11 ФСО № 7); в отчете имеются и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены в ряде случаев неправильно. По результатам проведенной оценки экспертом определена стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 28.05.2014 года в размере <...> рублей без НДС.

Оценивая представленные доказательства, суд принимает во внимание, что пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3).

Анализируя представленный истцом отчет об оценке с учетом показаний допрошенных судом эксперта и свидетеля, суд полагает, что описание произведенных в отчете расчетов не обеспечивает проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки, в связи с чем указанное доказательства не может быть принято в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение судебной экспертизы от 23.11.2015 года также не может быть признано достоверным доказательством, поскольку эксперт не проверяла смету, послужившую основанием для составления отчета.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость объекта недвижимости, суд принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, не оспаривается участвующими в деле лицами, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

С учетом изложенного, оценивая указанное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28.05.2014 года, определенной в заключении повторной судебной экспертизы от 20.06.2016 года.

При этом суд принимает во внимание, что пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ООО «Форт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ООО «Форт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровый №... в размере его рыночной стоимости – <...> рублей, определенной по состоянию на 28.05.2014 года.

Датой обращения ООО «Форт» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу считать 19.08.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья Санкт-Петербургского

городского суда - Е.А.Витушкина