Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лента» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лента» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 33 980 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговый комплекс, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.08.2015 в размере 151211000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Общество является собственником указанного выше земельного участка с кадастровым номером **. Поскольку участок был образован после проведения массовой государственной кадастровой оценки земель в составе земель населенных пунктов Пермского края, то его кадастровая стоимость, определенная государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, не является результатом государственной кадастровой оценки. Согласно кадастровой справке от 10.05.2016, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 11.08.2015 в размере 570975114 рублей 60 копеек. При этом кадастровая стоимость участка отличается от его рыночной стоимости, составляющей согласно отчету об оценке от 12.05.2016 № ** - 151211000 рублей. Такое несоответствие нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку увеличивает его налоговое бремя ввиду того, что базой для расчета земельного налога согласно статьи 390 НК РФ является кадастровая стоимость земельного участка. 17.06.2016 ООО «Лента» обратилось в досудебном порядке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением комиссии от 05.07.2016 № 383 заявление было отклонено.

Административный истец, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал. Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, участвуя в предварительном судебном заседании, на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю) о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, направили в суд письменные возражения относительно заявленных требований, а также ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Правительство Пермского края, администрация города Перми направили в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы относительно заявленных требований отразили в письменных отзывах.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером **, площадью 33 980 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговый комплекс, расположенный по адресу: ****, принадлежит на праве собственности ООО «Лента» (л.д. 11).

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 11.08.2015, что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером ** (л.д. 12-16).

Кадастровая стоимость земельного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 11.08.2015 № ** на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером ** поставлен на кадастровый учет 11.08.2015, постановление Правительства Пермского края от 23.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» вступило в законную силу 01.01.2014, а спорный участок не вошел в массовую оценку, органом кадастрового учета была рассчитана кадастровая стоимость земельного участка с применением среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок. С учетом площади земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 11.08.2015 кадастровая стоимость составила 570975114 рублей 60 копеек.

Данные сведения о кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Лента» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и заключило договор с ООО «МВМ-Оценка» для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету № ** от 12.05.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, составленного ООО «МВМ-Оценка», рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.08.2015 составила 151211000 рублей.

Отчет подготовлен оценщиком З., квалификация которой подтверждается приложенными к отчету документами об образовании и которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в страховом обществе «РЕСО-Гарантия», а профессиональная ответственность оценщиков общества с ограниченной ответственностью ООО «МВМ-Оценка» - в страховой компании «Якорь».

Также административным истцом было представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № **П от 25.05.2016 на указанный выше отчет об оценке, согласно которому отчет № ** от 12.05.2016 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость указанного выше земельного участка подтверждена.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 383 от 05.07.2016 отклонено заявление ООО «Лента» от 17.06.2016 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 11.08.2015, то есть на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость, на эту же дату должна быть установлена рыночная стоимость.

Согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Отчет об оценке, представленный ООО «МВМ-Оценка», содержит описание объекта оценки, в нем приведен анализ рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв. м площади земельного участка целиком.

Применен сравнительный подход и обоснован отказ от затратного и доходного подходов исследования.

В качестве основного критерия отбора земельных участков-аналогов использован критерий «назначение», формирующий определенный сегмент рынка земельных участков, поэтому в выборе присутствуют выставленные на продажу объекты, которые позиционируются как земельные участки под строительство коммерческой недвижимости или жилой недвижимости. Одним из основных критериев отбора являлось появление оферты на продажу участков при проведении сделки купли-продажи до даты оценки.

Объекты-аналоги, как и объект оценки, расположены в г. Перми, в районах с развитой инженерной инфраструктурой и транспортной и дорожной инфраструктурой.

Для оценки земельных участков произведена корректировка на время продажи, условия продажи (торг), на местоположение, на площадь и по другим различиям, существующим между оцениваемым объектом и выбранными сопоставимыми объектами, и вносится к удельному показателю стоимости объекта оценки.

На странице 40 отчета об оценке приведено обоснование корректировки по условиям рынка в отношении объекта-аналога № 1, проданного в декабре 2014 года, поскольку в отношении остальных объектов стоимость участков взята на август 2015 года, с учетом динамики рынка, колебания спроса и предложения.

Проведена корректировка на вид разрешенного использования (назначение) в отношении объектов-аналогов № 3 и 4 (вид разрешенного использования под коммерческие объекты) и № 1 и 2 (под жилые многоэтажные дома).

При этом оценщиком обоснован на старице 35 отчета выбор объектов-аналогов, наиболее подходящих, которые при внесении разумных корректировок, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен предложения на рынке объектов типичных для объекта оценки. Указано, что рынок не развит, количество предложений ограничено. При этом в Приложении № 1 данного отчета представлены предложения земельных участков, присутствующих на рынке недвижимости, из которых видно, что большая часть это земельные участки, расположенные в промышленной зоне, основная часть земельных участков представлены в центральных районах, большая часть не сопоставимы по площади с объектом оценки.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ш., директор ООО «МВМ-Оценка» также указал, что ввиду ограниченного предложения на ранке аналогичных с оцениваемым объектом земельных участков, были использованы объекты-аналоги земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под строительство многоквартирного жилого дома» и «под строительство коммерческой недвижимости». Сведения об объектах-аналогах получены из электронной версии каталога ПМЛС в отношении трех объектов, предложения о продаже которых были выставлены, а также использованы данные по фактически заключенной в декабре 2014 года сделке купли-продажи земельного участка.

Суд считает, что не имеется оснований ставить под сомнение показания допрошенного свидетеля, поскольку они не противоречивы, последовательны, свидетелем сообщены сведения об обстоятельствах непосредственным участником которых он являлся, изложенные им факты подтверждены содержанием отчета № **.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели иных доводов недостоверности представленного административным истцом отчета, кроме довода о том, что рыночная стоимость земельного участка существенно отличается от кадастровой стоимости. Однако, данное обстоятельство не служит доказательством недостоверности отчета и рыночной стоимости, установленной данным отчетом.

Ссылка в решении комиссии от 05.07.2016 № 383 на нарушение положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО № 7, поскольку отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, является безосновательной (подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7).

Как указано выше, в связи с ограниченностью рынка земельных участков под торговый комплекс в г. Перми по состоянию на дату оценки, оценщиком подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим видом использования, подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа. При выборе объектов-аналогов оценщик руководствовался данными о продаже за период декабрь 2014 года – август 2015 года, размещенными в электронной версии каталога ПМЛС от 10.08.2015, информационных порталах на сайтах сети "Интернет" https://portal.rosreestr.ru, скриншоты указанных сайтов сети "Интернет" приложены к отчету. Информация и характеристика отобранных для сравнения объектов приведена в Приложении № 1, а также в таблице № 2 приведена информация и характеристика выбранных объектов-аналогов. На основе собранных объектов-аналогов оценщиком построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.08.2015 составляет 151211000 рублей.

Принимая во внимание отчет об оценке рыночной стоимости объектов, положительное экспертное заключение, подтвердившее соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Административный истец в силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации и Положения о земельном налоге на территории города Перми (утв. решением Пермской городской Думы от 08.11.2005 № 187 "О земельном налоге на территории города Перми"), является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

С учетом представленных документов итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в соответствии с отчетом составила 151211000 рублей, что расходится с кадастровой стоимостью, утвержденной актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 11.08.2015 № **, и, следовательно, нарушает права ООО «Лента», которое является плательщиком земельного налога, рассчитанного из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного выше земельного участка влияют на права и обязанности ООО «Лента» как плательщика налога.

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи ООО «Лента» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** - 17.06.2016, то есть дату его обращения в Комиссию.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (надлежащим ответчиком) заявленное ООО «Лента» исковое требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Лента» удовлетворить.

Датой подачи ООО «Лента» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 17 июня 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 33 980 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под торговый комплекс, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию в размере 151211000 рублей по состоянию на 11 августа 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 12 сентября 2016 года.

Судья (подпись)