Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-171/2018 по административному исковому заявлению Салимжановой Л. В. и Кузнецовой Д. Р. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости

у с т а н о в и л:

Салимжанова Л.В. и Кузнецова Д.Р. обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания склада торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:47:0040601:398, расположенного в <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования административные истцы, неоднократно уточнив требования, указывают, что при определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере 136 843 896, 41 рублей, в рамках проведенной государственной кадастровой оценки, были использованы недостоверные сведения о данном объекте, а именно – недостоверные сведения о назначении объекта – здание оценено как здание торгово-складского комплекса, на самом деле это здание склада торгово-складского комплекса; не учтено местоположение объекта – здание расположено в полосе отвода железной дороги в кадастровой квартале 50:47:0041105; не учтено, что здание построено в 1928 году и соответственно в полной мере не учтен его физический износ (49% согласно техническому паспорту); не учтено нахождение здания на землях, ограниченных в обороте (полоса отвода железной дороги); не учтено отсутствие и невозможность теплоснабжения здания; не учтено количество этажей – здание оценено как 2-этажное, на самом деле в здании 3 этажа; не учтен точный адрес здания (наличие в адресе номера корпуса). Административные истцы также указывают, что в результате использования названных недостоверных сведений об указанном объекте недвижимости значительно увеличилась его кадастровая стоимость, что нарушает их (истцов) права плательщиков налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости здания.

Административные истцы просят суд признать недостоверными указанные сведения о спорном объекте недвижимости, использованные при его государственной кадастровой оценке и возложить обязанность на Министерство имущественных отношений <данные изъяты> обеспечить определение кадастровой стоимости здания исходя из достоверных сведений о нем (т. 1 л.д. 97-100, 142-146).

В ходе судебного разбирательства Министерством имущественных отношений <данные изъяты> было издано распоряжение <данные изъяты> ВР-721 от <данные изъяты> «О внесении изменений в распоряжение Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1998», в соответствии с пунктом <данные изъяты> которого кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости пересмотрена на основании достоверных сведений о годе постройки здания и определена в размере 102 632 914,03 рублей (т. 2 л.д. 6-7). Однако, административные истцы, уточнив требования, просят пересмотреть и данную кадастровую стоимость по тем же основаниям (т. 2 л.д. 19-24).

В судебное заседание административные истцы Салимжанова Л.В. и Кузнецова Д.Р. не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель административных истцов – Елисеева Н.В. в судебном заседании поддержала требования своих доверителей.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – Петрова А.П. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных истцов, полагая, что государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в полном соответствии с требованиями нормативных правовых актов, регулирующих данную сферу оценочной деятельности. Допущенная оценщиком ошибка при определении кадастровой стоимости здания в части использования недостоверных сведений о годе его постройки исправлена в добровольном порядке. Каких-либо иных недостоверных сведений о спорном объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости не использовалось.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав представителя Салимжановой Л.В. и Кузнецовой Д.Р., представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положений статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу положений названной нормы одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база для данного налога в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до <данные изъяты> единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 НК РФ.

<данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-ОЗ установлена единая дата начала применения на территории <данные изъяты> порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – <данные изъяты>.

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории <данные изъяты>, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании недостоверных сведений о нем, влекущее необоснованное увеличение такой стоимости, очевидно затрагивает права и обязанности собственника данного объекта.

Судом установлено, что с <данные изъяты> административный истец Кузнецова Д.Р. является собственником нежилого здания склада торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:47:0040601:398, площадью 2759,3, расположенного по адресу: <данные изъяты>-б, стр. 1. До указанной даты, с 2009 года собственником данного здания являлась административный истец Салимжанова Л.В. Указанные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельства о праве на наследство по закону, свидетельства о регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 30, 31, 32, 33, 34, 43-46).

Судом также установлено, что в 2015 года была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> ВП-1998. Кадастровая стоимость объектов оценки при проведении государственной кадастровой оценки определялась по состоянию на <данные изъяты> – дату формирования перечня объектов, подлежащих оценке. Названным распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (в редакции распоряжения данного Министерства <данные изъяты> ВР-721 от <данные изъяты>) определена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 102 632 914,03 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, текстом распоряжения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-721 (т. 1 л.д. 104, т. 2 л.д. 6-7).

Из материалов дела также усматривается, что указанная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости была проведена Государственным унитарным предприятием <данные изъяты> Московское областное БТИ (ГУП МО МОБТИ) на основании государственного контракта <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного ГУП МО МОБТИ с Министерством имущественных отношений <данные изъяты>. Результаты данной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости отражены в отчете об оценке <данные изъяты>/ГКО от <данные изъяты> (далее – Отчет <данные изъяты>/ГКО) (т. 1 л.д. 176-397).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>, «к недостоверным сведениям об объекте оценки относится допущенное при проведении кадастровой оценке искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки».

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к выводу о том, что при государственной кадастровой оценке здания с кадастровым номером 50:47:0040601:398 оценщиком ГУП МО МОБТИ указанные истцом в уточненном административном исковом заявлении недостоверные сведения о данном объекте оценки не использовались.

Довод административных истцов о том, что при государственной кадастровой оценке оценщик исходил из ошибочного наименования объекта оценки – «торгово-складской комплекс» вместо «здание склада торгово-складского комплекса», что повлияло на итоговую стоимость, является необоснованным.

Как следует из Отчета <данные изъяты>/ГКО об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, кадастровая оценка данных земель проводилась методом массовой оценки.

В силу положений п. 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО <данные изъяты>), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты> под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объекта оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены (п. 16 ФСО <данные изъяты>).

Действительно, в распоряжении Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> ВП-1998, здание с кадастровым номером 50:47:0040601:398 значится как торгово-складской комплекс, а не здание склада торгово-складского комплекса.

Однако, согласно Отчету <данные изъяты>/ГКО и письменным пояснениям представителя ГУП МО МОБТИ объект оценки с кадастровым номером 50:47:0040601:398 отнесен к 5 группе объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, то есть к объектам коммерческого назначения, предназначенным для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения. Таким образом, указанное различие наименования объекта оценки не влияет на его кадастровую стоимость, поскольку и торгово-складской комплекс и здание склада торгово-складского комплекса относятся к одной и той же 5 группе объектов недвижимости. Как установлено Министерством имущественных отношений <данные изъяты> при обследовании данного здания и не оспаривается представителем административных истцов, более 46% площади спорного объекта недвижимости используется под торговую деятельность, в связи с чем отнесение данного объекта к названной группе является правомерным (т. 1 л.д. 167-169, 298 - 302, т. 2 л.д. 5).

Несостоятельными являются доводы административных истцов о том, что оценщиком не учтен год завершения строительства – (1928) и, соответственно физический износ здания – 49%.

Как следует из материалов дела, по состоянию на дату кадастровой оценки в государственном кадастре недвижимости (с <данные изъяты> – Единый государственный реестр недвижимости) отсутствовали сведения о годе завершения строительства спорного здания, в связи с чем физический износ здания в рамках массовой оценки был определен 20%, а его итоговая стоимость – 136 843 896,41 рубль (т. 1 л.д. 105, 124).

Как следует из письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <данные изъяты>, в порядке исправления технической ошибки в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:47:0040601:398 были внесены изменения, в том числе в части года завершения строительства, с указанием года завершения строительства – 1928 (л.д.12). В связи с указанным обстоятельством оценщиком был произведен перерасчет кадастровой стоимости спорного здания исходя из физического износа здания – 40%. В результате данного перерасчета итоговая стоимость здания определена в размере 102 632 914,03 рубля, что и было утверждено распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> (л.д. 6-7). Утверждение административных истцов о том, что процент износа здания должен был быть определен в размере 49% чем-либо не обосновано. Технический паспорт здания подобных сведений не содержит (т. 1 л.д. 22-29). Кроме того, в силу положений ФСО <данные изъяты>, выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком самостоятельно (п. 9).

Довод административных истцов о том, что оценщиком не учтено то обстоятельство, что объект оценки расположен в полосе отвода железной дороги (кадастровый квартал 50:47:0041105), которая относится к землям ограниченным в обороте, также является несостоятельным, поскольку объектом оценки является не земельный участок, а расположенное на нем здание, кадастровая стоимость которого определялась с использованием затратного подхода.

Необоснованным является довод административных истцов о том, что оценщиком при оценке кадастровой стоимости здания не учтена его этажность. Как следует из отчета и письменных пояснений представителя ГУП МО МОБТИ, при оценке спорного объекта недвижимости в рамках массового подхода, оценщик исходил из его этажности – 2 надземных этажа, что соответствует техническому паспорту здания, в соответствии с которым объект имеет 2 надземных этажа и 1 подземный этаж (т. 1 л.д. 23, 407). При этом суд отмечает, что учет подземного этажа в рамках затратного подхода, привел бы к увеличению кадастровой стоимости здания.

Утверждение административных истцов о том, что на итоговую кадастровую стоимость спорного здания повлияло то обстоятельство, что в период оценки в государственном кадастре недвижимости адрес объекта оценки не содержал указания на строение <данные изъяты> (<данные изъяты>, стр. 1) также необоснованно. Как следует из Отчета <данные изъяты>/ГКО, при кадастровой оценке нежилых объектов методом массовой оценки оценщиком не учитывался конкретный почтовый адрес объекта оценки, а учитывалось нахождение объекта в определенной территориальной зоне, принадлежность к которой определялась исходя из типа населенного пункта (городское или сельское), численности населения и удаленности от МКАД (т. 1 л.д.222).

Доводы административных истцов о том, что при государственной кадастровой оценке здания не было учтено отсутствие и невозможность его теплоснабжения, что повлияло на итоговую кадастровую стоимость здания, несостоятельны. Как следует из Отчета <данные изъяты>/ГКО и письменных пояснений представителя ГУП МО МОБТИ оценка спорного объекта недвижимости проводилась затратным подходом с использованием метода массовой оценки. При расчете кадастровой стоимости учитывалось назначение и наименование здания, этажность, материал стен, площадь, объем, а также физический износ и устаревание здания. Наличие или отсутствие отопления в здании в данном случае оценщиком не учитывалось и, соответственно, не влияло на итоговую стоимость объекта (т. 1 л.д. 374, 407).

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований административных истцов.

Вместе с тем, административные истцы не лишены возможности, в случае несогласия с результатами определения кадастровой стоимости здания, оспорить данную кадастровую стоимость по основанию установления в отношении указанного объекта недвижимости его рыночной стоимости, в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Салимжановой Л. В. и Кузнецовой Д. Р. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.