Решение № 3А-1721/19 от 20.07.2020 Московского областного суда (Московская область)

Дело № 3а-738/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сергеенкова А. Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Сергеенков А. Н. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности 312 объектов недвижимости: земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к основной судебной оценочной экспертизе, замечаний по результатам дополнительной экспертизы не представлено.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Представитель администрации Раменского городского округа Московской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат 312-ть объектов недвижимости - земельные участки, расположенные по адресу: Российская Федерация, Московская область, Раменский район, с/п Софьинское, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет № 671/1-10/19 (в 3-х томах) о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленный оценщиком ООО «Прайм консалтинг».

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту Союза «Балашихинская торгово-промышленная палата» Дегтяреву Алексею Викторовичу.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 03/20 от 25.02.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость 312 земельных участков.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил письменные возражения, в которых посчитал неверным определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, так как экспертом не были учтено наличие обременений по участку.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области также подверг сомнению заключение эксперта, указав, что: для определения рыночной стоимости экспертом был применен единственный подход к оценке – сравнительный, отказ от доходного подхода несостоятелен; отказ от внесения корректировок на удаление от МКАД в сравнительном подходе ошибочен; внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций в рамках применения сравнительного подхода к оценке ошибочно, возможности подключения к коммуникациям, учитывая расположение объектов экспертизы/аналогов, у всех земельных участков сопоставимы; в рамках применения сравнительного подхода к оценке не проанализировано расположение объекта оценки относительно объектов, способных повлиять на стоимость земельного участка в сторону повышения/понижения (крупные водоемы/лесные массивы, крупные автомагистрали, крупные инфраструктурные объекты (ТРЦ, школы, д/с и т.д.) свалки и т.п.); часть оцениваемых земельных участков представляют собой внутрипоселковые дороги, однако расчет корректировок по данному фактору произведен экспертом некорректно – внесены корректировки на «фактическое использование», а затем дополнительно на форму и рельеф.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» также не согласился с результатами экспертизы, представил письменные замечания, в которых указал, что при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода используются аналоги из архивной базы Realto, которая является профессиональной риэлтерской программой и не относиться к средствам размещения публичных оферт, а приведенные в приложении стр. 121-234 дополнительные копии страниц с сайта https://afy.ru по объектам аналогам №№ 1,2,6 не содержат информации о ценах предложений, а значит информация о соответствии значений стоимости объектов-аналогов используемых в расчетах, достоверность характеристик и их ценовые параметры при выставлении на продажу не подтверждена, следовательно эти аналоги не могут быть использованы в расчетах и должны быть заменены. Также, по мнению представителя административного ответчика, в процессе реализации сравнительного подхода промежуточные и итоговые результаты оценки не проанализированы на соответствие рыночным данным.

В связи с поступившими возражениями в судебное заседание был вызван эксперт Дегтярев А.В., который полностью поддержал свое заключение.

Вопреки доводов представителя Министерства имущественных отношений МО эксперт пояснил, что в заключении в разделе 4.4.6 приведен подробный анализ возможности использования всех 6 методов оценки земельных участков согласно Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 года № 568-р, а в замечании представителя Министерства имущественных отношений МО присутствует ссылка только на стр. 163, где находится таблица с результатами анализа.

Также эксперт не согласился с замечаниями об ошибочном, по мнению представителя административного ответчика, отказе от внесения корректировок на удаления от МКАД и внесение корректировок на наличие/отсутствие коммуникаций в рамках применения сравнительного подхода пояснив, что замечания основаны на искажение текста заключения, в первом замечании диапазон +/- 5 км заменен на диапазон +/- 10 км, во втором - аналоги 1,2,6 имеют подключенные коммуникации электричество и газ (стр. 213-233 заключения), при этом объект экспертизы (типовой участок) оценивается при условии коммуникации по границе (п. 20 ФСО № 7).

Кроме того, эксперт пояснил, что анализ наличия/отсутствия объектов, способных повлиять на стоимость земельных участков в сторону повышения/понижения приведен на стр. 127 заключения, где содержатся разделы «Близость к объектам, повышающим стоимость земельных участков» и «Близость к объектам, нарушающим экологию».

При определении стоимости земельных участков используемых под внутрипоселковые дороги в качестве аналогов экспертом использованы участки с назначением ИЖС - то есть под индивидуальную жилую застройку. Использование таких аналогов, как пояснил эксперт, связано с отсутствием рынка земельных участков предназначенных под внутрипоселковые дороги. Использование корректировки на «фактическое использование» и форму земельного участка является вполне обоснованным, так как эти характеристики отражают отличия объектов оценки от использованных объектов аналогов. Вместе с тем, в замечании представителя Министерства имущественных отношений МО указывается, что при определении стоимости земельных участков под внутрипоселковые дороги экспертом дополнительно внесена корректировка на рельеф, что основано на искажении текста заключения, где на стр. 179 прямо указано, что корректировка на рельеф применяется к объектам экспертизы №№ 26, 59, 71, 86, которые не являются внутрипоселковыми дорогами.

С замечаниями представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» эксперт также не согласился пояснив, что замечания по использованию аналогов из базы Realto не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, добавив, что искажая текст заключения ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в замечании производит сравнение основного источника информации базы Realto и дополнительного источника afy.ru, при этом игнорируется факт, что информация из базы относится к дате оценки 01.01.2018, а дополнительная информация получена в период проведения экспертизы февраль 2020 года. При этом, как пояснил эксперт, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в замечании представляет естественное изменение цен предложения в течении длительного периода 2018-2020 годы, как ошибку эксперта.

Выразил несогласие и с тем, что в процессе реализации сравнительного подхода промежуточные и итоговые результаты оценки им экспертом не проанализированы на соответствие рыночным данным эксперт также не согласился. ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» предлагает в рамках экспертизы провести анализ и определить зависимости удельных показателей стоимости для всех сходных объектов. Данная процедура не предусматривается действующими ФСО 1,2,3 и 7. При этом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» смешивает понятия сходный объект (объект использованный при анализе уровня рыночных цен) и объект аналог (объект использованный в процессе оценки).

В свою очередь, использование в качестве аналогов сходных объектов находящихся непосредственно в коттеджном поселке КП «Березовый парк» приведет к необходимости внесения существенных корректировок на имеющиеся улучшения земельных участков в уже действующем коттеджном поселке, а именно, подведенные и включенные в цену к каждому продаваемому участку коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализация, слаботочные системы), наличие благоустроенных подъездных путей, ограждения периметра, наличие охраны и услуг действующей управляющей компании (вывоз мусора, организация ремонтных работ и т.п.). Таким образом, в стоимость земельного участка будут включены стоимость улучшений, которые не должны учитываться при определении рыночной стоимости, для внесения ее в качестве кадастровой стоимости. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования).

На замечание представителя административного истца эксперт пояснил, что обстоятельства о наличие обременений на земельном участке им при определении рыночной стоимости в силу требований ФСО № 4 учтены не были, поскольку обременения в установленном законом порядке не зарегистрированы и в нормативных актах не отражены. При этом эксперт не отрицал, что прохождение трубопровода оказывает влияние на рыночную стоимость объекта.

Про результатам замечаний административного истца определением суда назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом ограничений по его использованию в связи с прохождением по участку трубопровода транспорта нефтепродуктов принадлежащего АО «Мостранснефтепродукт».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 03-01/20 от 23.06.2020 года эксперт Дегтярев проанализировал наличие на земельном участке ограничений и обременений и пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом наличия на участке охранной зоной «Кольцевого магистрального нефтепродуктопровода» по состоянию на 01 января 2018 года составляет 2 664 391,00 рублей.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца согласился с результатами экспертного заключения, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривая заключение эксперта, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда, представитель Министерства имущественных отношений Московской области самостоятельного отношения не высказал.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключениям судебной оценочной экспертизы и дополнительной экспертизе.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключениях эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключения содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертные заключения содержат указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертные заключения понятны по своему содержанию, составлены в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключениях эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключениями судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

В судебном заседании эксперт Дегтярев А.В., экспертное заключение поддержал в полном объеме. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в экспертном заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз. Экспертом проведена дополнительная экспертиза в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с учетом обременений.

Таким образом, исследования проведены корректно, все расчеты - верны и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Поскольку на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением, а в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> по данным заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Сергеенкова А. Н., поданное в Московский областной суд 18 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости 312-ти земельных участков категория земель земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем в размере равном рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года:

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова