Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» (далее – ООО «СКМ Групп», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пензенской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости четырех арендуемых земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 7 110 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 6 992 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и (или) пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями,

- с кадастровым номером №, общей площадью 8 542 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности общества, поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости участков.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 11553750 рублей, с кадастровым номером № – 11362000 рублей, с кадастровым номером № – 10604750 рублей, с кадастровым номером № – 13880750 рублей.

Впоследствии, в связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца по доверенности Немков Д.В. (доверенность от 17 декабря 2018 г.) заявленные требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость указанных вышеназванных земельных участков в следующим размере: с кадастровым номером № - 17228000 рублей, с кадастровым номером № – 16942000 рублей, с кадастровым номером № – 15813000 рублей, с кадастровым номером № – 20698000 рублей по состоянию на 1 марта 2017 г.

Представитель административного истца ООО «СКМ Групп» - Немков Д.В. (доверенность от 17 декабря 2018 г.), он же представитель заинтересованного лица ООО «Застава» (доверенность от 20 декабря 2018 г.) в судебном заседании заявленные требования (с учетом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области – Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований оставила (с учетом уточнений) на усмотрение суда, поддержав письменный отзыв, имеющейся в материалах дела.

Представители заинтересованных лиц Правительства Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 15 октября 2018 г.), Управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.) разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) также оставили на усмотрение суда.

Представитель Управления муниципального имущества администрации г. Пензы – Куприянова Н.В. (доверенность от 21 февраля 2019 г.) возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что, что административный истец не относится к числу лиц, которые вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных выше земельных участков, поскольку не является их собственником.

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «СКМ Групп» являлось арендатором земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, микрорайон 7 3-й очереди строительства жилого района Арбеково, а именно:

- с кадастровым номером № общей площадью 7 110 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, от 21 апреля 2017 г. № в период с 4 мая 2017 г. по 24 декабря 2018 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 29 декабря 2018 г. № (т. 1 л.д. 85-89, 215-246)

- с кадастровым номером №, общей площадью 6 526 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и (или) пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, от 7 апреля 2017 г. № в период с 29 мая 2017 г. по 21 января 2019 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 29 декабря 2018 г. № (т. 1 л.д. 96-100, т. 2 л.д. 1-11);

- с кадастровым номером №, общей площадью 8 542 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей, на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, от 21 апреля 2017 г. №в период с 22 мая 2017 г. по 22 января 2019 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 29 декабря 2018 г. № (т. 1 л.д. 101-156, т. 2 л.д. 12-35). Арендодателем земельных участков выступало Управление муниципального имущества администрации г. Пензы. В настоящее время арендатором указанных земельных участков является ООО «Застава».

ООО «СКМ_Групп» также арендует у Управления муниципального имущества администрации г.Пензы земельный участок с кадастровым - с кадастровым номером №, общей площадью 6 992 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и (или) пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, от 21 апреля 2017 г. № что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 29 декабря 2018 г. № (т. 1 л.д. 90-95, 247-251);

Данный земельный участок на основании договора субаренды земельных участков от 16 мая 2017 г. находится в субаренде у ООО «Застава», привлеченного судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица (т. 1 л.д. 107-110, 111-113).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 1 марта 2017 г. и составила: с кадастровым номером № – 27 162 759, 6 руб., № – 26711957, 12 руб., № – 24931669, 36 руб., № – 32633515, 12 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 декабря 2018 г. (т. 1 л.д. 19-12). Датой определения кадастровой стоимости земельных участков в рассматриваемом случае является 1 марта 2017 г.

Вместе с тем приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, вступившим в силу 1 января 2019 г., утверждены новые результаты кадастровой оценки указанных выше земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., о чем 1 января 2019 г. внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

Как следует из договоров аренды земельных участков от 21 апреля 2017 г. №, №, № от 7 апреля 2017 г. №, величина ежегодной арендной платы за земельные участки зависит от величины их кадастровой стоимости и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора аренды и подлежит перерасчету в случае изменения их кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 88 оборот, 93 оборот, 99 оборот, 104 оборот).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации), согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, обратившись 14 ноября 2018 г. с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее - Комиссия), поэтому за ним сохраняется право на применение результатов пересмотра указанной выше кадастровой стоимости для перерасчета арендной платы за 2018 год.

Как арендатор спорных земельных участков административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей за 2018 г., размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков даже при прекращении права аренды в декабре 2018 г. и январе 2019 г.

В этой связи следует признать несостоятельными доводы представителя Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Рассматривая требования ООО «СКМ Групп» по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выпискам о кадастровой стоимости спорных земельных участков датой определения кадастровой стоимости следует считать 1 марта 2017 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 1 ноября 2018 г. № (далее-отчёт), подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки» - ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 марта 2017 г. составила: с кадастровым номером № - 11553750 рублей, с кадастровым номером № – 11362000 рублей, с кадастровым номером № – 10604750 рублей, с кадастровым номером № – 13880750 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 марта 2017 г., проведение которой поручено экспертам ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 13 февраля 2019 г. №, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков составила: с кадастровым номером с кадастровым номером № -17228000 рублей, с кадастровым номером № – 16942000 рублей, с кадастровым номером № – 15813000 рублей, с кадастровым номером № – 20698000 рублей по состоянию на 1 марта 2017 г.

Суд, проанализировав заключение эксперта, установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Представитель административного истца по доверенности Немков Д.В. выводы экспертного заключения не оспаривал, на основании результатов экспертизы уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере -17228000 рублей, с кадастровым номером № – 16942000 рублей, с кадастровым номером № – 15813000 рублей, с кадастровым номером № – 20698000 рублей по состоянию на 1 марта 2017 г.

Административный ответчик, заинтересованные лица обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, не представили, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявили.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночную стоимость спорных земельных участков надлежит установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 1 марта 2017 г. в следующем размере: с кадастровым номером № -17228000 рублей, с кадастровым номером № – 16942000 рублей, с кадастровым номером № – 15813000 рублей, с кадастровым номером № – 20698000 рублей по состоянию на 1 марта 2017 г.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае ООО «СКМ Групп» первоначально обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков 14 ноября 2018 г.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в 2018 году, а в настоящее время в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым установить период действия определенной судом кадастровой стоимости с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г.

Доводы административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области, приведенные в письменном отзыве на административный иск, о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области.

Доводы представителя заинтересованного лица Правительства Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области, либо законность постановления Правительства Пензенской области, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки, не оспариваются, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2017 г., а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 7 110 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей – 17228000 (семнадцать миллионов двести двадцать восемь тысяч) рублей на период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. включительно;

- с кадастровым номером №, общей площадью 6 526 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и (или) пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями – 15813000 (пятнадцать миллионов восемьсот тринадцать тысяч) рублей на период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. включительно;

- с кадастровым номером №, общей площадью 8 542 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома выше 5 этажей – 20698000 (двадцать миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч) рублей на период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г. включительно.

Датой подачи заявления ООО «СКМ Групп» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 14 ноября 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 1 марта 2019 г.

Судья Е.А. Мартынова