Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Завьялова Алексея Михайловича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

Установил:

В административном исковом заявлении Завьялов А.М. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации салона бытовых услуг, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что Завьялов А.М. является собственником земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Маврин А.В. административные исковые требования поддержал.

Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. и мэрии города Ярославля по доверенности Зайцева А.В. возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что представленный административным истцом отчет определения рыночной стоимости земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

В письменных объяснениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» возражений относительно административных исковых требований не содержится.

Выслушав представителя административного истца, представителей заинтересованных лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Завьялов А.М. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Тем самым, Завьялов А.М. в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. № 704-п по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).

Административным истцом представлен отчет от 17.01.2019г. № 2001-19 определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО СБК «Партнер».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Свидетель ФИО6 – оценщик ООО СБК «Партнер» - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.

Показания свидетеля ФИО6 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.

Возражения департамента и мэрии о неоднородности полученной выборки объектов, по результатам которой процент вариации составил 58% (более 33%), не основан на нормах права, так как нормы законодательства об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки, не предусматривают такого понятия как коэффициент вариации и не устанавливают процентное соотношение, которому должен придерживаться специалист оценщик при выборке объектов для сравнения.

Свидетель ФИО6 показала, что стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой она является, также не содержат требований относительно соблюдения определенного процента вариации.

Кроме того, данные выводы сделаны исходя из цены объектов, в то время как цена в соответствии с положениями пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» не относится к числу ценообразующих фактора объекта недвижимости. Между тем анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиками определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Исключение из расчета объекта-аналога земельного участка по <адрес> в отчете мотивировано.

Мотивы, по которым данный объект оценщик не стал использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки, согласуются с федеральными стандартами оценки.

Как следует из содержания отчета, данный объект-аналог оценщиком не учтен при определении рыночной стоимости объекта оценки в связи с тем, что он не попадает в доверительный интервал, рассчитанный в отчете.

То есть данный вывод оценщика не носит произвольный характер, напротив, основан на экономически обоснованном расчете.

Исключение из расчетов объекта-аналога по <адрес> в отчете также мотивировано.

Мотивы, по которым данный объект оценщик не стал использовать при определении рыночной стоимости объекта оценки, также согласуются с федеральными стандартами оценки.

Площадь данного объекта значительно отличается от площади объекта оценки, что свидетельствует о несопоставимости этого объекта с объектом оценки по одному из основанных ценообразующих факторов.

То обстоятельство, что оценщиком использованы объекты-аналоги, имеющие площади превышающие <данные изъяты> кв.м, не является основанием для критической оценки отчета, так как другие объекты-аналоги имеющие площади превышающие <данные изъяты> кв.м, не столь значительно отличаются от площади объекта оценка. В то время как площадь объекта-аналога по <адрес> больше площади объекта оценки в 2,6 раза.

Данные выводы оценщика не противоречат положениям пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

В связи с этим возражения департамента и мэрии о том, что оценщик не использовал при определении рыночной стоимости земельного участка объекты, указанные в письменном объяснении департамента, не могут быть приняты во внимание.

В отчете содержатся суждения о мотивах выбора объектов-аналогов. Данные мотивы не противоречат требованиям федеральных стандартов оценки, согласуются с требованиями пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Как указано выше, оценщиком подобрано достаточное число объектов-аналогов по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки.

Применение корректировок в отчете также мотивировано. В этой части выводы оценщика не противоречивы, экономически обоснованны, в связи с чем оснований не согласиться с этими выводами не имеется.

Корректировка на красную линию к объектам-аналогам № 3 и № 4 определена в размере 0,8 из границы расширенного интервала. Согласно Справочнику оценщика недвижимости по ред. Л.А. Лейфера, 2014г., расширенный интервал составляет от -17% до - 43%. В связи с этим выбор оценщиком корректировки ниже среднего из указанного интервала не свидетельствует о необоснованном занижении рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно отчету общая сумма корректировок составляет 5, а не 85. Анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что в этой части в отчете содержится техническая ошибка, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации салона бытовых услуг, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – 05.03.2019г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов