Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Гасанова Акифа Джамаладдин оглы, Аскярова Садых Адил оглы, Аскарова Сабир Адил оглы об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Гасанов А.Д., Аскяров С.А., Аскаров С.А. обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административных истцов, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендной платы. Просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 2 443 000 рублей (согласно представленному отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области Мендель А.Я. не оспаривал право административных истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, однако полагал, что размер рыночной стоимости объекта, указанный в отчете об оценке и в заключении судебной экспертизы, не подтвержден должным образом.

Остальные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

От Гасанова А.Д., Аскярова С.А., Аскарова С.А. в электронном виде поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От других лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что 31 июля 2007 года между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и Гасановым А.Д. заключен договор аренды № 07-600 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 601 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... Право аренды в отношении указанного земельного участка зарегистрировано за Гасановым А.Д. с 22 октября 2007 года до настоящего времени.

В январе 2011 года введено в эксплуатацию возведенное на земельном участке здание кафе. В результате заключенного впоследствии соглашения о распределении долей в праве собственности на построенный объект от 1 марта 2011 года и на основании договора купли-продажи от 20 июля 2011 года в настоящее время собственниками нежилого здания (кафе), находящегося на земельном участке, являются Аскяров С.А. (11/20 долей) и Аскаров С.А. (9/20 долей).

Их право аренды не зарегистрировано в ЕГРН, титульным арендатором числится Гасанов А.Д. Вместе с тем, как следует из представленных расчетов задолженности (т. 1 л.д. 121, 122), начисление арендных платежей производится КУИ г. Таганрога на имя Аскарова А.С. и Аскяров А.С., в пользовании которых находится земля (ст. 35 ЗК РФ). Размер платежей зависит от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем административные истцы заинтересованы в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 354 289,56 рублей.

В обоснование заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке № 007/12-17 от 15 декабря 2017 года, составленный оценщиком АНО Консалтинговый центр «Судебных экспертов» .... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 2 443 000 рублей (из расчета 1 525,73 рублей за кв.метр).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта по ходатайству представителя Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 12 марта 2018 года № 417/10-4 судебной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ «Южный региональный цент судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 3 739 975 рублей (из расчета 2 336,02 рублей за кв.метр).

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более убедительными и объективно отражают сложившийся уровень цен на сопоставимые земельные участки в городе Таганроге.

Суд отмечает, что требования к оформлению заключения судебной экспертизы не идентичны требованиям к оформлению отчета об оценке. Первое из них по форме и содержанию должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 82 КАС РФ и ст. 25, 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», второе – требованиям, закрепленным в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В связи с изложенным ссылки представителя Правительства Ростовской области на нормы ФСО, устанавливающие требования к оформлению и содержанию отчетов об оценке, нельзя признать обоснованными.

Заключение судебной экспертизы, в основном, соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 КАС РФ и ст. 25, 41 Федерального закона № 73-ФЗ.

В заключении изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в заключении, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена; содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Краткое описание экспертом результатов анализа рынка само по себе не свидетельствует о непроведении такого анализа или о нарушении предусмотренной Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 11, последовательности проведения анализа.

Определяя рыночную стоимость оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода, эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом основных ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

Объект оценки и объекты-аналоги не имеют существенных отличий по обеспеченности инженерными коммуникациями, в связи с чем данное обстоятельство, вопреки мнению представителя Правительства Ростовской области, не могло существенно повлиять на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого участка.

Согласно пункту 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

С учетом приведенной нормы эксперт обоснованно оценивал земельный участок как условно незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, подобрав аналоги, которые, как следует из содержания объявлений, также продаются без строений.

Обоснование отказа от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт обосновал в заключении.

Таким образом, доводы, приведенные представителем Правительства Ростовской области, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в заключении эксперта.

При указанных обстоятельствах суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя о назначении повторной судебной экспертизы и признал экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, установив кадастровую стоимость участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административных истцов на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, рассчитанной с учетом индивидуальных характеристик конкретного земельного участка. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административными истцами юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью не дает достаточных оснований для вывода о том, что при определении кадастровой стоимости были допущены явные методологические ошибках и иные существенные ошибки, для устранения которых административные истцы были бы вынуждены обратиться за судебной защитой.

Право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Первичные возражения правительства области относительно размера рыночной стоимости, указанного в отчете об оценке, для проверки которых потребовалось проведение судебной экспертизы, являлись обоснованными. Возражения представителя Правительства, касающиеся заключения судебной экспертизы, не повлекли дополнительных судебных расходов.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административных истцов и основания для возмещения им понесенных в связи с рассмотрением дела расходов отсутствуют.

ФБУ «Южный РЦСЭ Минюста России» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 34 921 рубль.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административных истцов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 601 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 739 975 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

Взыскать с Гасанова Акифа Джамаладдин оглы в пользу федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 11 640 рублей 33 копейки.

Взыскать с Аскярова Садых Адил оглы в пользу федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 11 640 рублей 33 копейки.

Взыскать с Аскарова Сабир Адил оглы в пользу федерального бюджетного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 11 640 рублей 33 копейки.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 30 марта 2018 года

Судья О.А.Руднева