Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Карачевского унитарного муниципального предприятия «Рынок» к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Карачевское унитарное муниципальное предприятие «Рынок» (далее – КУМП «Рынок) обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Государственному бюджетному учреждению «Брянскоблтехинвентаризация», ссылаясь на то, что ему на основании договора аренды принадлежит объект недвижимого имущества – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 20 758 771,44 руб.

Кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости КУМП «Рынок» посчитало завышенной, в связи с чем, обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Фаворит» для определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 6 587 000 руб.

В связи с тем, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка, значительно превышает его рыночную стоимость, КУМП «Рынок» считает возможным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

КУМП «Рынок», с учетом уточнений административных исковых требований просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, для иных видов жилой застройки, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости, равной 6 843 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 г.

В отзыве на административный иск представитель Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. возражала против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области, однако право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривала. Просила провести рассмотрение дела в отсутствие представителя Управления имущественных отношений Брянской области.

В отзыве на исковое заявление представитель ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» Ребеко О.Е. просит отказать в удовлетворении заявленного иска, так как кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости была установлена в соответствии с действующим законодательством. Полагает, что полученный оценщиком результат рыночной стоимости спорного объекта не соответствует действительности, объекты, идентичные по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости. Просила провести рассмотрение дела в отсутствие представителя ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация».

В возражениях на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Брянской области Богушевская Н.С. указала, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. Право административного истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, не оспаривается, по существу заявленных исковых требований не возражает.

В отзыве на административный иск руководитель аппарата администрации Карачевского района Петрова Н.Г. возражала против удовлетворения иска, поскольку администрация Карачевского района является получателем земельного налога и налога на имущество физических лиц, и удовлетворение искового заявления КУМП «Рынок» повлечет нарушение прав администрации, а также жителей района, поскольку в результате уменьшения кадастровой стоимости земельного участка и объектов недвижимости в бюджет Карачевского района не поступят значительные денежные средства. Просила провести рассмотрение дела в отсутствие представителя администрации Карачевского района.

От представителя административного истца КУМП «Рынок» Родюковой Т.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области Ланцевой Ю.В., представителя Администрации Карачевского района Брянской области Петровой Н.Г. поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Судом указанные ходатайства удовлетворены.

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Брянской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, письменных ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие не представлено.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. К заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости (часть 7, пункт 3 части 9 статьи 22 названного Федерального закона).

Из материалов дела следует, что КУМП «Рынок» на основании договора аренды принадлежит объект недвижимого имущества – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенным между администрацией Карачевского района и Карачевским унитарным муниципальным предприятием «Рынок», арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>

Срок аренды участка сорок девять лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости с кадастровым номером № установлено ограничение прав и обременение объекта в пользу КУМП «Рынок» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером № составляет 20 758 771,44 руб., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 1 января 2019 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 22 ноября 2019 г. № 1498. Приказ Управления имущественных отношений Брянской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области» № 1498 от 22 ноября 2019 г. (приложение №, порядковый номер №).

В соответствии с абз. 2,4 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса). В силу статьи 5 Земельного кодекса РФ правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу ст. 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (п. 1).

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (абз. 4 пп. 1.1 п. 1).

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности КУМП «Рынок», как плательщика арендных платежей, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости.

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец, оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленный ООО «Бизнес Фаворит», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 6 587 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области Ребеко О.Е. судом назначена экспертиза для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство экспертизы поручено АНО «Независимая коллегия экспертов».

Согласно заключению эксперта АНО «Независимая коллегия экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ. отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Бизнес Фаворит», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по состоянию на 1 января 2019 г. определена экспертом в следующем размере: 10 714 000 руб.

С указанным заключением не согласился административный истец КУМП «Рынок», при этом, административным истцом представлена рецензия на заключение эксперта, выполненная ООО «А-Класс» № от ДД.ММ.ГГГГ., в которой указано, что экспертом вместо понижающих корректировок, в частности для объекта аналога № необоснованно введены повышающие корректировки, на наличие коммуникаций, на электроснабжение 19%, на водоснабжение и канализацию 19%, что привело к существенному завышенному искажению величины рыночной стоимости (более чем на 30% исказили достоверность конечного результата рыночной стоимости).

Поскольку заключение эксперта вызвало сомнения в своей обоснованности, ввиду наличия наличие ходатайства представителя административного истца о назначении повторной экспертизы, судом назначена по делу повторная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Бизнес Фаворит», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № по состоянию на 1 января 2019 г. определена экспертом в следующем размере: 6 843 000 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

Со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц не поступили какие-либо замечания на заключение повторной оценочной судебной экспертизы.

Давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, суд отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости выводами повторной экспертизы.

Оценивая заключение эксперта ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ. в соответствии с п. 8 ст. 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Эксперт ФИО10 с ДД.ММ.ГГГГ является членом Саморегулируемой организации региональной ассоциации оценщиков, что подтверждается свидетельством, имеет право осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ сертификат соответствия судебного эксперта от ДД.ММ.ГГГГ необходимые дипломы, имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика ФИО10 и ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» застрахованы, что подтверждается полисами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05 июля 2016 года № 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

При указанных обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, позиции сторон по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, для иных видов жилой застройки, площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 6 843 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов административного дела, КУМП «Рынок» обратилось в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ - дату обращения административного истца в суд.

На основании изложенного, суд удовлетворяет административное исковое заявление КУМП «Рынок», устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве аренды, в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Карачевского унитарного муниципального предприятия «Рынок», удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для предпринимательской деятельности, для иных видов жилой застройки, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в размере его рыночной стоимости, равной 6 843 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2021 г.

Председательствующий

судья Брянского областного суда А.А. Тумаков