Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-204/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 мая 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала административные исковые требования с учетом уточнений, согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил ходатайство, в котором согласился с выводами судебной оценочной экспертизы, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. В заявлении, поступившем в материалы дела, выражал несогласие с результатами экспертизы, приложив письменные замечания относительно проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6664,6 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания на дату оценки – 11.05.2018 года составляет 360 001 940,52 рублей.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №939-07/20, выполненный ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 11.05.2018 года составляет 205 943 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Группа компаний «Метрикс», эксперту ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 236 154 000 рублей на 11.05.2018 года.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных представителем ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного ответчика относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт ФИО3 в судебном заседании пояснила, что наиболее распространенными методами расчета физического износа являются: экспертный, стоимостной, срока жизни здания, нормативный. В данном случае используется экспертный метод, который основывается на фотографиях объекта (стр. 11-20 Отчета), дате его постройки и шкале экспертных оценок для определения физического износа для объектов недвижимости. Для проведения расчетов по методу физического износа эксперту необходима информация о материале строительства и конструктивных особенностях объекта исследования, которая в материалах дела отсутствует. Таким образом, эксперт использует экспертный метод для определения физического износа здания, обосновывает невозможность применения иного метода.

Также эксперт пояснила, что на стр. 69-70 заключения ошибочно дублируется аналог №9. По мнению эксперта, минимальное значение составляет: 20 807,0 руб./кв.м., максимальное значение: 113 533,0 руб./кв.м., среднее значение - 72 538,0 руб./кв.м. Аналоги №5 и №9 не использовались в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости объекта исследования, так как не удовлетворяют правилам отбора (стр. 81 Заключения). Следовательно, данное задвоение в выборке аналогов №5 и №9 не влияет на расчет рыночной стоимости объекта исследования.

Дополнительно эксперт пояснила, что подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям, согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, а согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом все объекты - аналоги подбираются по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, а не по стоимости аналогов относительно друг друга. Таким образом, эксперт допустила ошибку, которая не повлияла на конечные результаты.

Как пояснила эксперт, в материалах дела имеется техническое описание здания: отчет №939-07/20 от 27 августа 2020 г. (стр. 25-27, стр. 112-117). На основании Технического описания здания экспертом определена поэтажная площадь здания.

Из пояснений эксперта следует, что земельный участок под зданием не выделен. Площадь земельного участка, относимого к объекту исследования составляет 3 084,0 кв.м. Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости определена согласно интернет-сервису СтатРиелт. Для выделения доли стоимости эксперт использовала метод распределения, так как земельный участок под зданием не выделен и не оформлен, поэтому определить стоимость земельного участка методом сравнения продаж не предоставляется возможным. Таким образом, эксперт обоснованно отказалась от использования метода распределения.

Также эксперт пояснила, что коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.). Таким образом, эксперт доказала, что для расчета рыночной стоимости в доходном подходе, необходимо учитывать полезную площадь объекта.

По последнему замечанию эксперт пояснила, что использовала данные, приведенные в «Справочнике оценщика недвижимости - 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Авторы: ФИО4, ФИО5, <...> г., (стр. 181). Эксперт пришла к выводу, что объект исследования и объекты-аналоги имеют площадь более 100 кв.м., поэтому для расчета корректировки необходимо использовать диаграмму из справочника. Также эксперт отметила, что для определения зависимости удельной цены и арендной ставки объекта в зависимости от площади, отсутствуют требования к размеру валовой корректировки к объектам-аналогам. Таким образом, эксперт обоснованно ответила на замечания ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 23 сентября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 23 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6664,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 мая 2018 года, в размере 236 154 000 (двухсот тридцати шести миллионов ста пятидесяти четырёх тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2021 года.