Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ООО «Пермгалантерея» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Пермгалантерея» (далее – ООО «Пермгалантерея», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 707 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район ул. Куйбышева/ул. Лядовская, 130, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные складские объекты V класса вредности, в размере его рыночной стоимости 1 074 301 рубль по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 2871501, 71 рубль, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 1074301 рубль. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось 27.12.2017 в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.01.2018 № 61 заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании не возражал против заявленных требований, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Административный ответчик ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечил, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченное к участию в деле в качестве административного соответчика Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменном отзыве.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация г. Перми просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы изложила в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Пермгалантерея» с 01.11.2017 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, площадью 707 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район ул. Куйбышева/ул. Лядовская, 130, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные складские объекты V класса вредности, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 01.11.2017 (л.д. 10-11).

Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 2871 501, 71 рубль (л.д. 8).

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «Независимая консалтинговая компания». По результатам работы оценщиком М. составлен отчет об оценке от 13.12.2017 № 17/150-Н-З, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 определена оценщиком в размере 1074 301 рубль.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.01.2018 № 61 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости – 1074301 рубль, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от его рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 63%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку в рамках сравнительного подхода оценщиком использован объект-аналог № 2 у которого отсутствует кадастровый номер, а объекты-аналоги № 1 и № 3 имеют иную площадь согласно публичной кадастровой карты, чем использована оценщиком, кроме того, представленные заказчиком документы по объекту оценки и приложенные к отчету нечитаемые, что не позволяет подтвердить характеристики объекта оценки, использованные для расчета рыночной стоимости (п. 5 и 10 ФСО № 3).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 13.12.2017 № 17/150-Н-З, составленный ООО «Независимая консалтинговая компания» оценщиком М., соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, Свердловского района и других микрорайонов края, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Приведенные в таблице средние цены предложения земельных участков под промышленную застройку в зоне производственно-коммунальных объектов V класса вредности на территории Пермского края, с учетом местоположения объекта, его площади и транспортной доступности, наличия ж/д ветки колеблются по г. Перми в диапазоне 196, 15 рублей до 174, 17 рублей за сотку, на территории Пермского района от 115,56 рублей до 120 рублей за сотку.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земли под строительство производственных объектов коммерческого назначения и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, условия продажи, условие финансовых расчетов, дата публичной оферты, наличие транспортной доступности.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложений к продаже объектов из объявлений. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Пунктом 10 ФСО № 3 предусмотрено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Такие документы к отчету об оценке приложены как в бумажном виде, так и на электронном носителе. В связи с чем, у суда не имеется оснований для выводов о нарушении оценщиком при составлении отчета пункта 10 ФСО № 3.

То обстоятельство, что оценщик принял для расчета в качестве объектов-аналогов участки, которые по площади превышают площадь объекта оценки, не свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО №3, поскольку выбор именно данных участков в качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете основан на анализе имеющихся на 4 квартал 2012 года предложений к продаже участков под производственное строительство и имеют наименьшее количество отличий от объекта оценки по основным характеристикам и параметрам сравнения. Кроме того, данные публичной кадастровой карты являются текущими и с даты оценки (на ретроспективную дату) возможны изменения площади.

Действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчет сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов. В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 10 ФСО № 3, суд не усматривает.

Предположение администрации г. Перми о том, что объекты-аналоги № 1 и 3 расположены по одному адресу, в связи с чем они могут быть смежными, не влечет безусловного признания отчета об оценке недостоверным доказательством.

По всем имеющимся отличиям: в площади земельных участков объектов-аналогов от объекта оценки, скидки на торг, по местоположению объектов недвижимости оценщиком введена корректировка. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «Пермгалантерея» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «Пермгалантерея» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 27.12.2017, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Пермгалантерея» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 707 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край г. Пермь Свердловский район ул. Куйбышева/ул. Лядовская, 130, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные складские объекты V класса вредности, равной его рыночной стоимости 1 074 301 рубль по состоянию на 1 января 2013 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 27 декабря 2017 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 26 июня 2018 года.

Судья (подпись)