Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Тамбовский областной суд 16 марта 2016 года с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ей на праве собственности, равной их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 24 ноября 2014 года в размере *** руб.;

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб.;

- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика ООО «СО-Эксперт», что нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение ее налоговых обязательств.

В судебном заседании представитель административного истца настаивал на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В связи с этим, с учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своих письменных отзывах административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенные независимым оценщиком размеры рыночной стоимости земельных участков, указали о том, что считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требованиям по процессуальным основаниям.

Администрация Тамбовской области в своем отзыве считает предъявленные требования неподлежащими удовлетворению по тем основаниям, что существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, вызывает сомнение. Указывает также, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта оценки лежит на административном истце. Представленные последним доказательства не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются наравне с другими доказательствами в сопоставлении с данными, полученными в том числе, в результате государственной кадастровой оценки.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под опытно-экспериментальный цех, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилого помещения, расположенного в границах участка, с почтовым адресом: ***;

- земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – офисы, административные службы, расположенного по адресу: ***;

- земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ***.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Земельные участки с кадастровыми номерами: ***, ***, *** вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года № 1498 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области» по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается кадастровыми справками от 21 января 2016 года, согласно которым кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 года определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** – *** руб.; земельного участка с кадастровым номером

*** – *** руб.;. ; земельного участка с кадастровым номером *** – *** руб..

Требования об оспаривании кадастровой стоимости указанных выше земельных участков, определенной по состоянию на 01.01.2014 года, обоснованно предъявлены административным истцом к Управлению Росреестра по Тамбовской области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области наряду с Администрацией Тамбовской области с учетом положений ч.4 ст.38, ч.2 ст.247 КАС РФ и ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. № 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. № 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. № П/93, от 12.05.2015 г. № П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. № П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные же настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Таким образом, при рассмотрении требований административного истца об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, определенной в размере *** руб. по состоянию на 24 ноября 2014 года, надлежащим административным ответчиком является только филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, которым определена кадастровая стоимость этого земельного участка в соответствии с п.2.1.3, п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222.

Поскольку администрация Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости либо осуществившими функции по государственной кадастровой оценке земельного участка с кадастровым номером *** в смысле вышеприведенной статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то требования к данным административным ответчикам в этой части предъявлены необоснованно.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец 27 ноября 2015 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), представив выполненные оценщиком ООО «СО-Эксперт» отчеты об оценке № *** и №*** от 30 октября 2015 года, в соответствии с которыми рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 года составила:

с кадастровым номером *** – *** руб.,

с кадастровым номером *** – *** руб.;

и земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 24 ноября 2014 года – *** руб..

Решениями Комиссии № *** и № *** от 16 декабря 2015 года отклонено заявление административного истца по причине отличия рыночной стоимости от кадастровой стоимости более чем на 30% и несоответствия оформления и содержания отчета об оценке №*** и положительных экспертных заключений требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Несмотря на решения Комиссии, которые к тому же в силу ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не могут являться предметом рассмотрения при рассмотрении требований административного истца по настоящему делу, суд, оценив представленные отчеты оценщика и положительные экспертные заключения в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, находит их соответствующими требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объектов недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчеты об оценке объектов оценки содержат всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет» и газете «Из рук в руки», с указанием контактных номеров телефона их авторов, наименования Интернет-ресурса, даты ее подготовки, а также сведений, собранных в результате интервью с авторами предложений.

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, оценщиком выполнены.

Достоверность изложенных оценщиком в отчетах сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Оценщиком были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они попадают в нормальный срок экспозиции, принадлежат продавцам на праве собственности, расположены в г.Тамбове, одной категории земель – земли населенных пунктов, возможностью подключения к коммуникациям, транспортной доступностью.

При этом оценщиком обоснованно и последовательно были проведены корректировки цен с применением соответствующих им коэффициентов, по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг – 9%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации;

- на местоположение и окружение;

- на правовой режим земельного участка с кадастровым номером ***, отличного по своему виду разрешенного использования от других объектов оценки и объектов-аналогов;

- площадь.

В отчётах приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по другим ценообразующим факторам.

Мотивы отказа от использования при оценке земельных участков доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

В силу части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административный ответчик и (или) заинтересованное лицо должны были подтвердить факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений, а также доказать недостоверность сведений о рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Между тем, таких доказательств не представлено.

Отчеты об оценке объектов недвижимости прошли экспертную проверку и на них получены положительные экспертные заключения №*** от 18 ноября 2015 года и №*** от 13 ноября 2015 года эксперта саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчетов об оценке, отчеты об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчетах (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объекты оценки могут быть отчуждены на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Дополнительно в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика и эксперта относительно недостатков отчета № *** от 30 октября 2015 года и положительного экспертного заключения в отношении указанного отчета оценщика, приведенных в решении Комиссии №*** от 16 декабря 2015 года.

Так, объекты-аналоги № 5 и № 6 действительно расположены по адресу: *** однако, первый на красной линии домов, второй – в глубине квартала, что верно отразилось на распределение баллов по ценообразуюбщему фактору «местоположение и окружение» участков.

Допущенные технические опечатки в положительном экспертном заключении № *** от 13 ноября 2015 года, такие как отсутствие раздела 2 в оглавлении; наличие ссылки на отсутствующий в заключении пункт 2.1.2.1.8 вместо пункта 3.1.2.1.8, и в сведениях о заказчике, не могут вводить пользователя заключения в заблуждение по существу сделанных выводов.

В выводе об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки приведены положения статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Не согласиться с выводами и пояснениями оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков, наличия обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на их итоговую величину рыночной стоимости, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Не являются таковыми явно и обстоятельства, приведенные в решениях Комиссии.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены вышеприведенными доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, эти требования административного истца подлежат удовлетворению.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд 16 марта 2016 года после обращения 27 ноября 2015 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под опытно-экспериментальный цех, местоположение которого установлено относительно ориентира нежилого помещения, расположенного в границах участка, с почтовым адресом: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – офисы, административные службы, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере *** руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 ноября 2014 года в размере *** руб..

В удовлетворении требований, предъявленных к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 ноября 2014 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2016 года.

Судья Ледовских И.В.