Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-176/2019 по административному исковому заявлению ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № №,

У С Т А Н О В И Л :

ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» обратилось в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 4 794 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Указанное выше нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый плавательным бассейном и прилегающей территорией, по адресу: <адрес>, которым административный истец владеет на праве аренды.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная по состоянию на 6 июня 2014 года в размере 24 611 656 рублей 30 копеек, значительно превышает его рыночную стоимость в размере 9 645 394 рубля 50 копеек, определенную отчетом об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленным оценщиком ООО «НПО «Азимут», что нарушает права административного истца, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, 25 сентября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Однако, решением Комиссии от 9 октября 2018 года № № заявление ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» от 25 сентября 2018 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

В названном решении Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 31 отчета оценщик описывает локальное окружение объекта оценки (стадион <Наименование>, кладбище, гаражи), забывая о наличии в непосредственной близости парка «<Наименование>» и района многоэтажной жилой застройки. Нарушен пункт 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.

В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Описание фактора стоимости «потенциал местоположения» противоречии рыночным данным – на странице 63 отчета у трех из пяти используемых аналогов потенциал местоположения указан как «низкий», что говорит о неверном описании сегмента рынка с точки зрения данного фактора. Нарушен пункт 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение.

Административный истец не согласен с указанным выше решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, считает его незаконным, поскольку представленный в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости ООО «НПО «Азимут» от 17 августа 2018 года № № соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

На основании изложенного, ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» просит суд: признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № №; а также обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и принятия решения на основании отчета об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленного оценщиком ООО «НПО «Азимут».

В судебном заседании представитель ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» ФИО2, действующая на основании доверенности от 23 июля 2018 года, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, действующая на основании доверенности от 29 декабря 2018 года № №, административные исковые требования не признала, поддержала доводы, содержащиеся в письменном отзыве на административное исковое заявление, согласно которым представленный административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отчет об оценке рыночной стоимости от 17 августа 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», не соответствует установленным законом требованиям в сфере оценочной деятельности, в частности положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного, оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области полагает законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, в связи с чем, в соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, проверив дело, полагает административный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно части 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Оспариваемое ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» решение принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 9 октября 2018 года. Настоящее административное исковое заявление подано в суд 19 декабря 2018 года, из чего следует, что установленный законом срок для обращения в суд административным истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия)…

…В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации…

…Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также – заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление о пересмотре кадастровой стоимости)…

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость…

…С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности…

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости…

…Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления…

…В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии…

…Решения комиссии могут быть оспорены в суде…

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 6 февраля 2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 7 августа 2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно пункту 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из оспариваемого решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 24 января 2018 года № №, на заседании присутствовало не менее половины ее членов, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № по основаниям нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее – положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263, установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, – положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении в комиссию положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый плавательным бассейном и прилегающей территорией, расположенном по адресу: <адрес>.

ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» владеет указанным выше земельным участком на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, от 14 ноября 2014 года № №, актом приема-передачи земельного участка от 14 ноября 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 июля 2018 года № №.

Согласно расчету арендной платы по договору аренды земельного участка от 14 ноября 2014 года № № размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, на спорном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 4794 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 3 ноября 1999 года, административному истцу на праве собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 6 июня 2014 года в размере 24 611 656 рублей 30 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2018 года № №.

Согласно отчету об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «НПО «Азимут», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый плавательным бассейном и прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 6 июня 2014 года составляет 9 645 394 рубля 50 копеек.

Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка несоответствующей его рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца, в связи с чем, 25 сентября 2018 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № № о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № заявление ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» от 25 сентября 2018 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

В результате анализа представленных административным истцом документов, Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области выявлено следующее.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 31 отчета оценщик описывает локальное окружение объекта оценки (стадион <Наименование>, кладбище, гаражи), забывая о наличии в непосредственной близости парка «<Наименование>» и района многоэтажной жилой застройки. Нарушен пункт 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение пользователя отчета.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Описание фактора стоимости «потенциал местоположения» противоречии рыночным данным – на странице 63 отчета у трех из пяти используемых аналогов потенциал местоположения указан как «низкий», что говорит о неверном описании сегмента рынка с точки зрения данного фактора. Нарушен пункт 5 ФСО № 3 – отчет вводит в заблуждение.

Вместе с тем, согласно письменным пояснениям оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1 от 26 декабря 2018 года № №, по первому замечание Комиссии оценщик полагает, что авторы замечания некорректно цитирую отчет об оценке. На стр. 31 в таблице 8.2 указано – «краткое описание ближайшего окружения» и по данной строке отражены основные, преобладающие элементы ближайшего окружения. В тексте на стр. 29 дается развернутое описание локального окружения – «Оцениваемый земельный участок расположен в <адрес>. Основное локальное окружение составляют стадион «<Наименование>», Парк культуры и отдыха <Наименование>, <Наименование> кладбище, многоквартирные жилые дома типовой (спальной) застройки, административные здания». Как видно из рис. 8.5, а также из рис. 8.7, многоквартирные жилые дома располагаются в достаточном удалении от объекта оценки, за улицей <адрес>, и потому не отнесены к основным элементам локального окружения. Таким образом, замечание является ложным, указывает на нарушения, которые по факту в отчете отсутствуют.

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что согласно п. 11 б) ФСО № 7, в отчете об оценке необходимо провести определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. На стр. 38 в соответствующем разделе отчета указано: «Оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под общественно-деловую (торгово-офисную, коммерческую) застройку. Территориальная принадлежность – земельные участки г.Самара». На стр. 47 в разделе 9.5 дано описание основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, согласно требованиям п. 11 г) ФСО № 7. При этом для фактора «потенциал местоположения» указаны следующие значения – «сверхвысокий, высокий, средний и низкий». Далее, согласно п. 22 д) ФСО № 7, «при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируются по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки», что и проделано оценщиком в разделе 11.2 отчета. Требование о том, что оценщик должен анализировать только те аналоги, которые имеют равные значения тех или иных ценообразующих параметров в федеральных стандартах оценки отсутствует. Следовательно, замечание является ложным, указывает на нарушения, которые по факту в отчете отсутствуют, а также предъявляет к отчету об оценке требования, выходящие за рамки законодательства об оценочной деятельности.

Оснований не доверять письменным пояснениям оценщика ООО «НПО «Азимут» ФИО1 у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № по заявлению ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» от 25 сентября 2018 года № № нельзя признать законным и обоснованным.

Так, пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункты 4-5 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Отчет об оценке ООО «НПО «Азимут» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов мотивирован, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка. Оценщик подробно описал значения ценообразующих факторов, обоснование вводимых корректировок, а также отказ от применения корректировок.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Согласно части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичная обязанность установлена частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, каких-либо объективных доказательств в опровержение выводов отчета об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленного оценщиком ООО «НПО «Азимут», соответствующих требованиям статьей 60-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу суду не представлено, ходатайств о назначении экспертизы о соответствии указанного выше отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, сторонами заявлено не было. При этом, проверка соответствия отчета об оценке приведенным выше положениям закона требует специальных знаний в области оценочной деятельности. Однако, суду не представлено сведений о наличии таких знаний у представителя административного ответчика.

Таким образом, данных о том, что отчет об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «НПО «Азимут», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, суду не представлено. При этом стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области к отчету об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «НПО «Азимут», являются необоснованными, у названного выше административного ответчика не имелось оснований для отклонения заявления ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Таким образом, суд полагает, что Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области нарушены права административного истца, в связи с чем административные исковые требования ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» в части признания несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии от 9 октября 2018 года № № и обязании устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления от 25 сентября 2018 года № № подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования административного истца в части обязания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем принятия решения на основании отчета об оценке от 17 августа 2018 года № №, подготовленного оценщиком ООО «НПО «Азимут», суд полагает необходимым оставить без удовлетворения, поскольку, как установлено в судебном заседании, приведенные выше требования заявлены ФГБУЗ СМКЦ ФМБА России с целью понудить Комиссию удовлетворить заявление о пересмотре кадастровой стоимости от 25 сентября 2018 года № № и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере, определенном отчетом об оценке. Однако, в силу приведенных выше положений закона, суд при рассмотрении заявления об оспаривании решения Комиссии может в целях устранения допущенных нарушений лишь обязать повторно рассмотреть ранее поданное заявление и не вправе обязывать административного истца удовлетворить заявление по существу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № удовлетворить в части.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № об отклонении заявления ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый плавательным бассейном и прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, признать незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» от 25 сентября 2018 года № № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый плавательным бассейном и прилегающей территорией, расположенного по адресу: <адрес>.

В остальной части административные исковые требования ЗАО «Плавательный бассейн «Нептун» оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 января 2019 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.