Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Баркам» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Баркам» (далее – ООО «Баркам») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года и земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

Определением судьи от 23 августа 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в качестве заинтересованных лиц администрация г.Барнаула и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца Шляков В.В. административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «АЦНГКО» в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленных отчетов об оценке.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Баркам» является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> и земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 7328197 рублей 22 копейки. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 06 ноября 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена актом КГБУ «АЦНГКО» от 24 марта 2021 года и составляет 7429924 рубля 97 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 28 октября 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 марта 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке №0802/1-2021 от 06 августа 2021 года и №0802/2-2021 от 06 августа 2021 года, составленные оценщиком ЗАО «Бизнес-эксперт» – Госьковым Е.С., согласно которым по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 5214147 рублей, по состоянию на 28 октября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 3362833 рубля.

Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанных в нем итоговых величин рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик Госьков Е.С. выводы отчетов подтвердил, пояснив, что при подборе аналогов для оценки рыночной стоимости оценщик исходит из вида фактического использования земельного участка. В рамках отчетов об оценке оценщик определил сегмент рынка, как земельные участки г.Барнаула под индустриальную застройку (производственно-складскую) застройку, обосновал выбор метода количественных корректировок для определения стоимости оценки по сравнительному подходу. На всех этапах реализации отбора аналогов оценщик действовал в рамках положений ФСО №7. Полученные неоднородные значения скорректированных удельных стоимостей объектов-аналогов лишь свидетельствуют о несовершенности рынка недвижимости, о его неидеальной модели, но не о некорректности проведенных оценщиком процедур. На странице 27 отчета № 0802/1-2021 и странице 24 отчета № 0802/1-2021 при проведении анализа рынка оценщик указывает, что свободные от застройки уачстки, при условии высокой плотности сложившейся застройки развитых районов, в основном сконцентрированы в относительно новых по развитию микрорайонах краевого центра. Применительно к сегменту участков под индустриальную (производственно-складскую) застройку к это проявляется в том, что исторически сложившаяся промышленная зона города, ограниченная проспектом Калинина, проспектом Космонавтов, имеет высокую плотность существующей застройки и резко ограниченное количество предложений к продаже земельных участков в ней, либо предлагаются к продаже участки с ветхими строениями. Наибольшее количество предложений к продаже участков под индустриальную застройку сконцентрировано в более молодом Индустриальном районе. Но даже в этом районе свободных от застройки участков сопоставимого с объектом оценки масштаба на дату оценки и в релевантном ей предшествующем периоде, нет, что в процессе реализации расчетов по сравнительному подходу приведет к необходимости применения существенных значений корректировок на площадь объектов сравнения. На странице 35 № 0802/1-2021 и странице 33 отчета № 0802/1-2021 оценщик приводит независимые объективные данные открытого статистического источника, который подтверждает ограниченность выборки объектов анализируемого сегмента рынка с площадью, приближенной объекту оценки. Использование в качестве аналогов участков с площадью существенно отличающейся от площади объектов оценки – объективная необходимость, продиктованная плотностью застройки г.Барнаула и принципами оценки. Все факторы, влияющие на формирование стоимости объектов недвижимости в анализируемом сегменте, исследованы и описаны в соответствии с требованиями российского законодательства в области оценки в разделе 3.5 отчетов, скорректированы по правилам оценки с использованием расчетных данных, в том числе с приведением ссылок на источники информации, послужившие основной для их количественных значений. Федеральные стандарты оценки не содержат норм, требующих отбора объектов-аналогов, обеспечивающих после внесения корректировок однородности полученного результата. Сам факт высокой или низкой стоимости объекта-аналога не может являться критерием для отбора его в качестве базы для расчета или наоборот, отказа от его применения. В соответствии с п.1.12 Методических указаний по государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226, земельный участок для целей указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования. Объект оценки/объекты-аналоги расположены в границах населенного пункта г.Барнаула на территории, характеризующейся большой освоенностью, обеспеченностью инженерно-коммунальными сетями, развитостью улично-дорожной сети, возможностью подключения необходимыми коммуникациями. Соответственно, непосредственно у границ таких участков есть коммуникации, как и есть возможность подключения к ним. Также по тексту объявлений о продаже имеются ссылки на наличие коммуникаций. Наличие подъезда к земельному участку с кадастровым номером 22:63:030312:228 со стороны ул.Трактовой оценщик уточнял по данным публичной кадастровой карты страница 61 отчета № 0802/1-2021, страница 59 отчета № 0802/2-2021, по 2ГИС страница 64 отчета № 0802/1-2021, страница 62 отчета № 0802/2-2021, по Google Earth Pro страница 65 отчета № 0802/1-2021, страница 63 отчета № 0802/2-2021. Наличие выезда на ул.Трактовая подтверждается сведениями ПО Яндекс.Карты и ПО Google карты.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признание представленных административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчетах.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Баркам» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 5214147 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3362833 рубля по состоянию на 28 октября 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2021 года.