Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Звалинской Марии Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация Артемовского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, площадь 9612 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, установленная названным актом, составляет ... рублей.

Звалинская М.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равной его рыночной стоимости ... рублей; о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка. В обоснование своих требований указала, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете № 506-2018 (22216), составленном ООО ФИО6 5 марта 2018 года, чем нарушаются ее (административного истца) права, как плательщика налога на недвижимость.

До рассмотрения дела по существу, суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрацию Артемовского городского округа.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснила, что административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО ФИО6ФИО9 показала, что по заказу Звалинской М.В. ими был выполнен выезд и осмотр земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; произведен обзор рынка земельных участков в городе Артеме, относящиеся к одному сегменту рынка. По результатам работы составлен Отчет № 506-2018 (22216) от 5 марта 2018 года. В процессе оценки объекта недвижимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и указаны обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов. Объект оценки сопоставлялся с объектами-аналогами по основным ценообразующим факторам (элементам сравнения). При расчете рыночной стоимости спорного земельного участка были применены соответствующие корректировки, в том числе корректировка на имущественные права (собственность, краткосрочная аренда, аренда на 10 лет), корректировка на брокерское вознаграждение, корректировка - скидка на торг, корректировка на площадь. Для поисков объектов-аналогов ими открытые источники информации, в первую очередь это база «Фарпост» Приморского края, а также база Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков - «Эверноут», которые содержит объявления, удаленные из общедоступной базы «Фарпост».

Звалинская М.В., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, администрации Артемовского городского округа в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО7., показания свидетеля ФИО9, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Звалинская М.В. указала на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у нее на праве собственности, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, Звалинской М.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, площадь 9612 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 24 октября 2016 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю 4 апреля 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

26 октября 2016 года, 20 декабря 2016 года, 7 марта 2018 года Звалинская М.В. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которые были отклонены решениями: № 17/32 от 11 ноября 2016 года, № 1/36 от 13 января 2017 года, № 5/21 от 16 марта 2018 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

Так, в обоснование заявленных требований Звалинской М.В. представлен Отчет № 506-2018 (22216), составленный оценщиком ООО ФИО6 5 марта 2018 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, площадь 9612 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, по состоянию на 1 ноября 2015 года составляет округленно ... рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательств несоответствия Отчета № 506-2018 (22216) от 5 марта 2018 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, а также ФСО № 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Пунктом 11 ФСО № 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14).

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО № 1, пункте 25 ФСО № 7.

Положения пункта 5 ФСО № 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет № 506-2018 (22216) от 5 марта 2018 года, составленный оценщиком ООО ФИО6, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, расположенных в городе Артеме, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 28-29 Отчета).

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано четыре объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы 15 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: имущественным правам, наличию брокерского вознаграждения, наличию скидки на торг, условиям финансировании, условиям продажи, динамики сделки (времени), местоположению, категории земель, целевому назначению, обеспеченностью инженерными коммуникациями, рельефу земельного участка, наличию строений, особенностям, площади (стр. 37-39 Отчета).

При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на имущественные права (собственность, краткосрочная аренда, аренда на 10 лет), корректировка на брокерское вознаграждение, корректировка - скидка на торг, корректировка на площадь, что отражено в таблице 15.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были проведены корректировки с учетом нахождения объектов-аналогов в краткосрочной аренде и долгосрочной аренде.

Так, объект оценки находится в собственности, объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 находятся в краткосрочной аренде, объект-аналог № 2 - в долгосрочной аренде (аренда на 10 лет). При определении корректирующего коэффициента на передаваемые имущественные права для земельных участков под индустриальную застройку оценщик, руководствуясь Справочником «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» 2014 год, в отношении удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности применил средне значение 0,78 %, на основании которого установлен корректирующий коэффициент – 28,21 %; в отношении удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде (более 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности применил средне значение 0,86 %, на основании которого установлен корректирующий коэффициент – 16,28 % (стр. 34 Отчета).

Как объект оценки, так и объекты-аналоги расположены в районах города Артема, в которых преобладает производственно-складская застройка, а также расположены вдоль автомагистрали или в непосредственной близости от нее, в связи с чем, оценщиком корректировка на местоположение не применялась (стр.35 Отчета).

В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 34-36 Отчета).

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке 14 мая 2014 года – 1 января 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

В Отчете отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов №№ 2, 3, 4. Между тем, действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчет сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов.

В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в Отчете об оценке имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Так, оценщиком использованы данные публичной кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru/Portal/, а также данные интернет-сайтов: http://www.baza.farpost.ru, https://www.evernote.com (стр. 41-42 Отчета).

В Приложении № 2 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых также содержатся номера телефонов для уточнения конкретных характеристик объектов недвижимого имущества (стр. 50-61 Отчета).

Поскольку Отчет № 506-2018 (22216) от 5 марта 2018 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, оценщик ФИО9, предупрежденная об уголовной ответственности, допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля и дала полные и достаточные пояснения по составленному Отчету об оценке,суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований Звалинской М.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:4021 равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю, когда ею был предоставлен Отчет № 506-2018 (22216), составленный оценщиком ООО ФИО6 5 марта 2018 года, а именно 7 марта 2018 года, поскольку именно этот Отчет был приложен к административному иску, в соответствии с требованиями статьи 246 КАС РФ, и был предметом изучения в настоящем судебном заседании.

Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения указанного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

административное исковое заявление Звалинской Марии Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, заинтересованное лицо администрация Артемовского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, площадь 9612 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2018 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 7 марта 2018 года.

В удовлетворении административных исковых требований о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка Звалинской М.В. - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева