Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Второва В.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Ефимовский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Второв В.А. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 9 153 658,35 рубля, определенная по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 1 661 000 рублей.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Административный истец, представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Ефимовский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

В письменном отзыве на административное исковое заявление администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области указало на несоответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, ссылаясь на то, что на земельном участке административным истцом ведется сельскохозяйственная деятельность, следовательно, административный истец получает доходы, что должно быть учтено оценщиком в отчете. Однако, оценщик не применяет при расчете рыночной стоимости земельного участка доходный метод, обосновывая причины отказа отсутствием сформированных сведений об арендных правоотношениях и предполагаемой доходности в использовании земельного участка.

Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 г. № 693-п «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Оренбургской области» постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. № 881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 г.

Из материалов дела следует, что Второв В.А. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок, а также договором аренды земельного участка.

Согласно договору аренды земельного участка от (дата)№, заключенному между МУ администрация МО Курманаевский район Оренбургской области и Второвым В.А., размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 4 августа 2022 г. кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 9 153 658,35 рублей.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет № от 29 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный частнопрактикующим оценщиком *** которым рыночная стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1 661 000 рублей.

В обосновании заявленных возражений, оценщиком *** представлены письменные пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.

Согласно данным пояснениям установлено, что в соответствии с нормами, установленными абзацам 1, 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке указаны дата оценки, стандарт оценки, цели и задачи оценки, а также иные сведения. Также оценщик указывает, что согласно п. 16 ФСО доходный метод рекомендуется применять тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Как правило, для земельных участков сельскохозяйственного назначения используется метод капитализации земельной ренты. Данный метод заключается в капитализации земельной ренты или чистого дохода, приносимого землей (незастроенным земельным участком).

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. Договор аренды № 11-а от 8 июля 2022 г. заключен после даты оценки, поэтому собрать ретроспективные данные о доходах и расходах (данные на дату оценки), а также об особенностях эксплуатации, не представляется возможным, а данные после даты оценки не могут быть использованы при проведении оценки. Невозможность определения величины арендной платы по данным рынка на дату оценки обусловлена неразвитостью рынка аренды земельных участков. Для поиска данных по объектам-аналогам произведен поиск по специализированным ресурсам.

Таким образом, на дату оценки достаточная и достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы отсутствует, указанные обстоятельства не позволили оценщику применить доходный метод.

Суд соглашается с доводами оценщика *** и находит отчет об оценке № от 29 августа 2022 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.

Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет увеличение арендной платы арендуемого земельного участка.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Ефимовский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области следует отказать, поскольку указанными лицами кадастровая стоимость спорного земельного участка не утверждалась, к их полномочиям не относится внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 августа 2022 года, датой подачи заявления следует считать 30 августа 2022 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Второва В.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1 661 000 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 августа 2022 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Р.Р. Кучаев

В окончательной форме решение изготовлено 17 октября 2022 г.

Судья Оренбургского

областного суда Р.Р. Кучаев