Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-178/2017 по административному исковому заявлению Водолажского В.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Водолажский В.А. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС равной рыночной стоимости в размере 167 112 670 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 723 756 407,57 рублей. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 01.01.2013 г., в размере 167 112 670 рублей, что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

Истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем, просит требование удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

Административный истец Водолажский В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил.

Представитель административного истца Стенин Н.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание также не явился, согласно имеющегося в материалах дела ходатайства, просил дело рассмотреть в его отсутствие, удовлетворить исковые требования с учетом стоимости земельного участка определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представители административного ответчика Правительства Самарской области, заинтересованных лиц: Управления Росреестра по Самарской области, Мэрии г.о. Тольятти не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Мэрия г.о.Тольятти в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав пояснения эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное Водолажским В.А. требование подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Водолажский В.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №., расположенного по адресу: АДРЕС / основание: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., акт приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., заключенное ДД.ММ.ГГ./.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ. предусмотрено исчисление арендной платы за земельный участок исходя из его кадастровой стоимости.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 723 756 407,57 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.12.2016г. /л.д. 11/.

Водолажский не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «Центр Экспертизы и Оценки».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 167 112 670 рублей.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное НП СРО «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО2, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, Водолажский В.А. обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя мэрии г.о. Тольятти определением суда от ДД.ММ.ГГ. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ., в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 188 120 065 рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден судом об ответственности по ст.307 УК РФ, и оснований сомневаться в объективности и компетентности эксперта у суда не имеется.

Определение рыночной стоимости земельного участка экспертом произведено методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода /страница 28-29 экспертного заключения/.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 29 экспертного заключения/.

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках – база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН».

В качестве объектов-аналогов принимались земельные участки торгово-офисного назначения г. Тольятти.

Эксперт подобрал 12 объектов-аналогов, наиболее полно отражающие зависимость цены земельного участка от ценообразующих факторов сопоставимых по элементам сравнения с объектом исследования /таблица №6.1 страницы 32-38 экспертного заключения/.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь земельного участка, наличие коммуникаций, расположение относительно основных транспортных магистралей города, ближайшее окружение объекта.

При применении метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошен эксперт ФИО1, которая подтвердила выводы, содержащиеся в заключении экспертизы, и пояснила, что при определении величины рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, в рамках данного подхода был выбран метод регрессионного анализа. При выборе объектов-аналогов, экспертом использовалась база данных «Территориальное агентство оценки «АДОН». Объекты-аналоги максимально приближены к объекту оценки, расположены в г. Тольятти. Здание, расположенное на земельном участке, частично используется арендаторами в коммерческих целях, поэтому спорный земельный участок отнесен к коммерческому назначению, поэтому аналоги выбирались из этой категории. Ценообразующими факторами, использовавшимися при определении стоимости земельного участка являлись: площадь, коммуникации, расположение основных транспортных магистралей и ближайшее окружение объекта.

По настоящему делу доказательств, которые опровергали бы определенную экспертным заключением величину рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами не представлено.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная экспертным заключением, является достоверной, и, признавая то, что кадастровая стоимость нарушает права административного истца, как плательщика арендной платы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определенном экспертным заключением и составляющим в отношении земельного участка с кадастровым номером: № – 188 120 065 рублей.

В силу вышеизложенного, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, не может быть принята судом во внимание.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование Водолажского В.А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 188 120 065 рублей.

Датой обращения Водолажского В.А. в суд считать 27.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.