Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дунаева Юрия Станиславовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Индивидуальный предприниматель (ИП) Дунаев Ю.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 117 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства общественного здания (архивные сведения); магазины (актуальные сведения), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 731 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Заявление обосновано тем, что ИП Дунаев Ю.С. до 16 августа 2020 года являлся арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному оценщиком Родиной Е.Б. (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составила 20 731 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 32 161 018, 04 рубля.

Указанная кадастровая стоимость являлась актуальной до 7 апреля 2020 года.

14 мая 2020 года на основании акта ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 111/ЗУ от 29 апреля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определенная по состоянию на 8 апреля 2020 года в связи с изменением качественных характеристик объекта.

В связи с тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> применялась для целей исчисления арендной платы до 8 апреля 2020 года, и пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 1 января 2019 года, в размере его рыночной стоимости, установленной на ту же дату.

В судебное заседание административный истец не явился. Представитель административного истца на основании доверенности Гайдов В.В. в письменном заявлении административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск в письменных отзывах на административный иск в его удовлетворении возражали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.

Заинтересованное лицо ИП Роздухов М.Е., являющийся арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на момент рассмотрения настоящего административного дела, возражений против административного иска не заявил.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Дунаева Ю.С. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ИП Дунаев Ю.С. до 16 августа 2020 года являлся арендатором земельного участка площадью 10 117 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства общественного здания (архивные сведения); магазины (актуальные сведения), расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа город Рыбинск, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 12.02.2014 года N 396, действовавшего до 17 июля 2020 года, расчет арендной платы за земельный участок осуществлялся с учетом сведений о его кадастровой стоимости.

Пункт 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 17.07.2020 года N 1617, содержит аналогичные положения.

Из материалов дела следует, что ИП Дунаев Ю.С. до 16 августа 2020 года являлся арендатором находящегося в муниципальной собственности городского округа город Рыбинск земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов муниципального образования городской округ город Рыбинск, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка от 2 декабря 2015 года № 2-6610 и дополнительного соглашения к нему, по условиям которого (пункт 2.4 договора) расчет арендной платы производится на основании вышеприведенных нормативных актов городского округа город Рыбинск.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Суд принимает во внимание также, что на дату подачи административного иска оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость стала архивной.

Вместе с тем, она применялась для целей исчисления арендной платы в 2020 году – в том же году, в котором ИП Дунаевым С.Ю. заявлен настоящий административный иск.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ИП Дунаев Ю.С. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он являлся.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 32 161 018, 04 рубля.

С 8 апреля 2020 года указанная кадастровая стоимость стала архивной.

14 мая 2020 года на основании акта ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» № 111/ЗУ от 29 апреля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 32 461 588, 31 рубля, определенная по состоянию на 8 апреля 2020 года в связи с изменением качественных характеристик объекта.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 20 731 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Родиной Е.Б. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Вопреки утверждению административного истца, оценщиком определен диапазон цен на земельные участки рынка торгово – офисного назначения.

Как следует из дополнительных письменных пояснений оценщика, использованные оценщиком в качестве аналогов объекты являются всеми объектами, которые определены оценщиком по заданным критериям сопоставления с объектом оценки.

Таким образом, существенных недостатков, которые могли повлиять или повлияли на результат оценки в данной части Отчета судом не установлено.

В качестве одного из элементов сравнения, по которому оценщиком проводилось сопоставление объекта оценки и аналогов, явилась площадь земельных участков.

Объект оценки имеет существенно большую площадь, чем аналоги

Для определения величины корректировки на площадь оценщиком применены данные Справочника оценщика недвижимости 2018 года под редакцией Лейфера Л.А., что законодательству об оценочной деятельности не противоречит, поскольку в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Предложение Справочника относительно возможности сопоставления земельных участков с существенной разницей в площади, что имеет место в рамках исследуемого Отчета, носит рекомендательный характер.

Возражения административного ответчика в той части, где он указывает на возможность определения величины корректировки при данных обстоятельствах расчетным путем, о недостоверности выводов Отчета не свидетельствует, поскольку представленный оценщиком в дополнительных письменных пояснениях расчет такой корректировки указывает на то, что она привела бы к большему изменению цен аналогов в сторону их снижения.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 20 731 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ИП Дунаева Ю.С. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ИП Дунаева Ю.С. с настоящим административным иском в суд – 24 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Дунаева Юрия Станиславовича удовлетворить.

Установить на период с 1 января 2020 года по 7 апреля 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 117 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства общественного здания (архивные сведения); магазины (актуальные сведения), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 20 731 000 (двадцать миллионов семьсот тридцать одна тысяча) рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 24 декабря 2020 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 1 марта 2021 года