Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

<ФИО>1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1360,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пр-кт <Адрес...>, <Адрес...>А;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 505,1 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-г;

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> площадью 937,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-б, пом.1,6,7,8.9,10,11,12,13,14,15,16, собственником которых он является, в размере их рыночной стоимости по состоянию на даты определения кадастровой стоимости.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

Представителем Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» Мордовиным Р.В., действующим на основании доверенности, направлены возражения на административное исковое заявления, согласно которым просит вынести по административному делу законное и обоснованное решение, а также рассмотреть данное дело в его отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. в своем отзыве на административное исковое заявление полагал заключение повторной судебной экспертизы надлежащим доказательством по данному делу.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности, Юртаева С.А. указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю» по доверенности Сергиевская И.С. в своем отзыве оставила разрешение требований административного иска в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на усмотрение суда.

В судебном заседании административный истец <ФИО>1 и его представитель, действующий на основании доверенности Якушева В.В., просили установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы № 280920/01 от 28 сентября 2020 г.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, административного ответчика, изучив доводы административного иска и возражений, отзывов на него, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 402 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Принимая во внимание положения, закрепленные в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимание, дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> (1 января 2018 года) и дату внесения (1 января 2019 года); дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> (18 июля 2018 года) и дату внесения (07 марта 2019 года); дату определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> (1 января 2018 года) и дату внесения (1 января 2019 года) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что административный истец <ФИО>1 является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1360,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пр-кт Комсомольский, <Адрес...>А; нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 505,1 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-г; нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 937,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-б, пом.1,6,7,8.9,10,11,12,13,14,15,16, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36 692 784,64 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0504060:1173 определена уполномоченным органом по состоянию на 18 июля 2018 года в размере 11 646 012,06 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29 268 476,98 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных зданий, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Суд считает 1 января 2018 года и 18 июля 20218 года верными датами определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, Степкин С.В. наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке № ЮКО-19/011 от 08 октября 2019 года, подготовленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт». Согласно данным отчета, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) составляет 19 836 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 18 июля 2018 года) составляет 6 652 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) составляет 14 622 000 рублей.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорных объектов на дату определения их кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено.

Сам отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 22 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению № 210220/01 от 21 февраля 2020 года судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Кадастр и оценка», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№...> составляет 20 042 000 рубля; <№...> составляет 7 900 000 рублей; <№...> составляет 16 027 000 рублей.

Исследовав доказательства по делу и указанную судебную экспертизу, рецензию на данную экспертизу, суд пришел к выводу, что при исследовании в рамках судебной экспертизы отсутствует полноценный анализ рынка; отказ от применения доходного подхода обоснован недостаточно, так как анализ рынка сдачи в аренду аналогичных объектов отсутствует; при оценке в рамках сравнительного подхода экспертом некорректно произведена оценка земельных участков объектов-аналогов; при оценке в рамках сравнительного подхода не учтена разница в этажности объектов.

Суд, изучив указанное заключение судебной экспертизы, как доказательство по делу, пришел к выводу, что оно не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, не отвечает требованиям достоверности.

Частью 1 статьи 83 КАС РФ предусмотрено, что если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Учитывая изложенное, определением суда от 01 июня 2020 года по делу по ходатайству представителя административного истца назначена дополнительная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>, производство которой поручено тому же экспертному учреждению ООО «Кадастр и оценка».

Согласно заключению № 130820/01 от 13 августа 2020 года дополнительной судебной экспертизы, выполненной ООО «Кадастр и оценка» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> составляет 20 042 000 рубля.

В ходе судебного разбирательства представителем административного ответчика по доверенности Пашниной С.Г. заявлялось ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, в обоснование которого указано, что при производстве судебной экспертизы допущены существенные нарушения положений Федерального закона №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В данном ходатайстве изложено детальное описание нарушений названных положений Федерального законодательства.

В силу части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Признав, что заключение судебной и дополнительной судебных экспертиз № 210220/01 от 21 февраля 2020 года №313/2020 от 13 августа 2020 года, является неполным и неясным, судом по делу назначена вторичная дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено тому же экспертному учреждению ООО «Кадастр и оценка».

Согласно заключению вторичной дополнительной судебной экспертизы от 28 сентября 2020 года № 280920/01, выполненной ООО «Кадастр и оценка», рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет: кадастровый номер <№...> - 19 617 000 рубля; кадастровый номер <№...> - 7 811 000 рублей; кадастровый номер <№...> - 14 366 000 рублей.

Исследовав заключение дополнительной судебной экспертизы от 28 сентября 2020 года № 280920/01, суд пришел к выводу о том, что противоречия, выявленные в заключении первичной судебной экспертизы и в заключении двух дополнительных экспертиз не устранены, вопросы, поставленные перед экспертом, не были разрешены. При таких обстоятельствах суд счел необходимым назначить по данному делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручил ООО «Альфа Эксперт».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы <№...> от 10 ноября 2020 года, выполненной ООО «Альфа Эксперт» рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: кадастровый <№...>,07 рублей; кадастровый <№...>,57 рублей; кадастровый <№...>,08 рублей.

В ходе судебного разбирательства административный истец и его представитель выразили свое несогласие с результатами повторной судебной экспертизы, в подтверждение своих доводов представили рецензию, выполненную оценщиком ООО «Юнидикта» Фешиной В.Ю., в соответствии с которой повторная судебная экспертиза от 10 ноября 2020 года проведена с несоблюдением норм Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также с нарушением методик оценки. Данная рецензия подготовлена оценщиком, являющимся членом СРО НП «Региональная ассоциация оценщиков», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Исследовав указанную судебную экспертизу, рецензию на данную экспертизу, суд пришел к выводу, что в нарушение п.5 ФСО 7 «Оценки недвижимости» эксперт не провел осмотр объектов, чем заведомо снизил достоверность экспертизы; экспертом не установлено, что объекты обладают сходными физическими характеристиками и должны оцениваться по единой методологии; неполный анализ рынка недвижимости; необоснованно проведена оценка объектов экспертизы №1 и №2 в рамках затратного подхода, а также необоснованно отсутствует оценка этих объектов в рамках сравнительного и доходного подходов; в рамках расчета рыночной стоимости объекта экспертизы №3 сравнительным и доходным подходами некорректно применена скидка на торг для активного рынка; стоимость земельного участка не вычиталась из стоимости объектов-аналогов, что привело к завышению рыночной стоимости объектов экспертизы. Кроме этого, на стр. 107 экспертизы (в таблице) при согласовании результатов исследования указана рыночная стоимость спорных объектов недвижимости без учета НДС и с учетом НДС, однако со сложившейся судебной практикой Верховного суда РФ, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости.

Проанализировав содержание заключения повторной экспертизы № 24-148/2020 от 10 ноября 2020 года, суд пришел к выводу о том, что оно не в полном объеме отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе и статьи 84 КАС РФ. Назначение дополнительной судебной экспертизы не восполнит пробелы и нарушения, допущенные экспертом ООО «Альфа Эксперт» Надгериевым Р.В.

В соответствии с разъяснениями, данными пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу ч. 2 ст. 83 КАС РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Учитывая изложенное, определением суда от 25 февраля 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Эксперт Оценка Юг».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 3а-8/2021 от 16 июня 2021 года, подготовленного экспертом ООО «Эксперт Оценка Юг» Корневой Ю.А., рыночная стоимость объектов недвижимости: с кадастровым номером <№...> составляет 34 172 000 рублей; с кадастровым номером <№...> составляет 10 726 000 рублей; с кадастровым номером <№...> составляет 23 087 000 рублей.

Изучив указанное заключение, суд приходит к выводу, что заключение вторичной повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт Корнева Ю.А. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж работы в оценочной деятельности – 13 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Повторное заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> определялась сравнительным и доходным подходами. Обоснование отказа от применения затратного подхода экспертом приведено.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта экспертизы, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта экспертизы. Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. С учетом того, что объект экспертизы представляет собой нежилое коммерческое помещение и является доходоприносящей недвижимостью, Эксперт счел применение доходного подхода в данном случае возможным.

Сравнительный подход наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, анализ рынка показал наличие достаточного количества аналогичных оцениваемому объектов на рынке недвижимого имущества, что является необходимым условием применения сравнительного подхода, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Сравнительный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

Сравнительный подход применен экспертом, так как в ходе проведенного анализа рынка найдено достаточное количество предложений о продаже объектов-аналогов в месте расположения объекта экспертизы.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом подобраны объекты-аналоги, сопоставимые по площади и другим ценообразующим факторам с объектом экспертизы, описан процесс оценки объекта недвижимости, в отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты корректировки на торг, на масштаб собственности (площадь), на этаж расположения, на величину земельного участка, поправка на состояние конструктивных элементов здания.

В судебном заседании эксперт Корнева Ю.А. подтвердила доводы указанного заключения экспертизы, указав, что осмотр объекта оценки экспертом не производился, поскольку оценка производилась на ретроспективную дату (01.01.2018 года), в связи с чем произведенный осмотр не позволил бы эксперту достоверно определить состояние объекта на указанную дату оценки. Таким образом, выполнить пункт 5 ФСО 7, указанный рецензентом и представителем административного истца, не предоставляется возможным. Кроме того, после изучения материалов дела эксперт пришел к выводу, что осмотр исследуемых объектов не требуется, так как вся необходимая информация для установлении количественных и качественных характеристик объекта исследования в достаточном объеме содержится в материалах дела.

Согласно пояснениям эксперта, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости» регламентирует выполнение отчетов об оценке, составленных на основании договора с заказчиком о проведении оценки. Экспертное заключение выполняется на основании определения суда, в соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Проведение осмотра объекта оценки не является обязательным этапом при производстве судебной экспертизы.

Экспертом Корневой Ю.А. был проведен анализ рынка в месте расположения объекта оценки, без описания данного анализа в заключении эксперта. Федеральный стандарт оценки эксперт использует только в рамках методики расчета, который не регламентирует содержания экспертного заключения при его оформлении.

Кроме этого, эксперт пояснила, что методика расчета не предусматривает выделение стоимости земельного участка с применением корректировки для доходного подхода. Объекты экспертизы представляют собой здания, расположенные на земельном участке. Функционирование здания без использования земельного участка невозможно, поэтому доход, получаемый собственником от эксплуатации объекта, приходится, в том числе и на земельный участок, на котором он расположен.

Вопреки доводам представителя административного истца использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объектов оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, позволяющих считать их сопоставимыми с объектами оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми суд не усматривает.

Проанализировав выводы эксперта, суд не усматривает достаточных оснований для признания экспертного заключения недостоверным. Суд полагает, что критическая оценка представителем административного истца выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем административного истца сомнение в обоснованности выводов эксперта, представленная рецензия не являются обстоятельствами, исключающими доказательственное значение данного заключения.

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 19 декабря 2019 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 19 декабря 2019 года.

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный <ФИО>1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1360,4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, пр-кт <Адрес...>, <Адрес...>А, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 34 172 000 (тридцать четыре миллиона сто семьдесят две тысячи) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью 505,1 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-г, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 18 июля 2018 года в размере 10 726 000 (десять миллионов семьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 937,7 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>-б, пом.1,6,7,8.9,10,11,12,13,14,15,16, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 23 087 000 (двадцать три миллиона восемьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 19 декабря 2019 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

В остальной части административный иск – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение 30 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 5 октября 2021 года.

Судья