Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края – П., действующего на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению потребительского общества «Ветераны» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

потребительское общество «Ветераны» (далее по тексту также – ПО «Ветераны», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», просит об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

-нежилого помещения с кадастровым номером **1697, общей площадью 564,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2020 года в размере 17265156 рублей;

-здания с кадастровым номером **56, общей площадью 964,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29446051 рубль.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика.

Представитель административного истца ПО «Ветераны» К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержала заявленные требования с учетом искового заявления.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки пермского края» П. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлено, представителя в судебное заседание не направили.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ПО «Ветераны» является собственником объектов капитального строительства:

-нежилого помещения с кадастровым номером **1697, общей площадью 564,8 кв.м., расположенного по адресу: ****;

-здания с кадастровым номером **56, общей площадью 964,3 кв.м., расположенного по адресу: ****.

Изложенные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 12-15, 17-19).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 874-п от 28.11.2019 «Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **60, расположенное по адресу: ****, (№241), в котором расположено нежилое помещение с кадастровым номером **1697, и здание, расположенное по адресу: **** (№7610).

Поскольку принадлежащие административному истцу нежилое помещение и нежилое здание включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером **1697 определена по состоянию на 02 июня 2020 года актом Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 09 июня 2020 года № 919, и составляет 30050415 рублей 57 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 июня 2020 года (том 1 л.д. 11).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **56, определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет 38511769 рублей 82 копейки, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года (том 1 л.д. 16).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости объетов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об их утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **1697 в подтверждение заявленного уточненного искового требования Обществом представлен отчет от 09 декабря 2020 года № 1194.1.И/О-20, составленный Б. (ООО «Р-Консалтинг»), в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **1697 по состоянию на 02 июня 2020 года составила 17265156 рублей.

Также в подтверждение заявленного искового требования Обществом представлен отчет от 31 августа 2020 года № 1194.2/О-20, составленный О. (ООО «Р-Консалтинг»), в соответствии с которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером **56 по состоянию на 01 января 2018 года составила 29446051 рубль.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Оценив отчеты об оценке № 1194.И.1/О-20 и № 1194.2/О-20, составленные оценщиками Б. и О., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик Б.., выполнившая отчет№ 1194.И.1/О-20, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Региональная ассоциация оценщиков», включена в реестр оценщиков 03 апреля 2018 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.

Оценщик О., выполнившая отчет№ 1194.2/О-20, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 02 ноября 2016 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.

При определении стоимости каждого из объектов оценки оценщиками использован сравнительный подход, в отчетах оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов. С целью определения рыночной стоимости объектов оценки оценщиками выбран метод сравнения продаж. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объектов внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находятся оцениваемые объекты.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщики выбрали наиболее подходящие по элементам сравнения. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщики выбрали объекты-аналоги для объектов оценки и объекты-аналоги для земельного участка. При этом оценщики ориентировались на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиками приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми оценщики руководствовались.

Выбор аналогов оценщиками в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов торгового и свободного (офисного) назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиками сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиками идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Содержание отчетов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчеты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщики Б., О. при оценке спорных объектов недвижимости не допустили нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

С учетом изложенного, заявленные ПО «Ветераны» требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и нежилого здания, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 27 октября 2020 года, в связи с чем, датой подачи ПО «Ветераны» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд (27 октября 2020 года) с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление потребительского общества «Ветеранов» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **1697, общей площадью 564,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02 июня 2020 года в размере 17 265 156 рублей.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **56, общей площадью 964,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29446051 рубль.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2020 года.

Судья: подпись