Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-179/2017 по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Лизинг Гарант» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лизинг Гарант» (далее – ООО «Лизинг Гарант») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №:171, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 06 сентября 2016 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 15 513 866 рублей 90 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:171, выполненной ООО «Альянс-Оценка» и представленной в отчете № 2692 (учетный № 2692зу-2016) от 29 сентября 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 06 сентября 2016 года, составляет 5 594 000 рублей.

Отчёт № 2692 (учетный № 2692зу-2016) от 29 сентября 2016 года получил положительное экспертное заключение № 6302 от 11 ноября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец, как собственник нежилых помещений, имеет исключительное право на выкуп земельного участка в собственность, а цена выкупа определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, 19 января 2017 года ООО «Лизинг Гарант» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 16 февраля 2017 года № 69 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171 в размере его рыночной стоимости – 5 594 000 рублей, определенной по состоянию на 06 сентября 2016 года.

Представитель административного истца ООО «Лизинг Гарант» ФИО1, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО2, действующая на основании доверенности, указала на то, что, поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, заявление ООО «Лизинг Гарант» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:171 от кадастровой стоимости составляло 63,9%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ООО «Лизинг Гарант», Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Лизинг Гарант» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 ноября 2009 года, дополнительного соглашения от 12 ноября 2009 года к договору купли-продажи недвижимого имущества от 02 ноября 2009 года является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23 ноября 2009 года, 02 сентября 2010 года, согласно которым право собственности зарегистрировано 23 ноября 2009 года (л.д. 8-9, 11-31).

На основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 28 июля 2016 года ООО «Лизинг Гарант» является собственником технической подстанции, расположенной по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 02 декабря 2016 года (л.д. 10).

Из материалов административного дела следует, что вышеуказанные нежилые помещения и техническая подстанция расположены на земельном участке с кадастровым номером №:171.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 марта 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171 по состоянию на 06 сентября 2016 года составляет 15 513 866 рублей 90 копеек (л.д. 32).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков Управления Росреестра по Красноярскому краю (л.д. 222).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 марта 2017 года следует, что вышеуказанный земельный участок общей площадью 1 754 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры) (код - 4.2) (л.д. 12-13).

19 января 2017 года (вх. № 1772) ООО «Лизинг Гарант» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:171 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 35-37).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 февраля 2017 года № 69 заявление ООО «Лизинг Гарант» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 35-37).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 2692 (учетный № 2692зу-2016) от 29 сентября 2016 года, выполненный ООО «Альянс-Оценка» (оценщик ФИО3), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171 по состоянию на 06 сентября 2016 года составляет 5 594 000 рублей (л.д. 50-160).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 6302 от 11 ноября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик ФИО3 (л.д. 161-182).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 2692 (учетный № 2692зу-2016) от 29 сентября 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 6302 от 11 ноября 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171 по состоянию на 06 сентября 2016 года составляет 5 594 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171 должна быть определена по состоянию на 06 сентября 2016 года равной его рыночной в размере 5 594 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ООО «Лизинг гарант» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №:171 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 19 января 2017 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лизинг Гарант» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:171; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: торговые центры (торгово-развлекательные центры) (код - 4.2); общей площадью 1 754 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 5 594 000 рублей, определенной по состоянию на 06 сентября 2016 года.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Лизинг Гарант» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:171 считать 19 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 28 апреля 2017 года.