Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Строй Фонд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Строй Фонд» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, для размещения административных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: ООО «Строй Фонд» является долевым собственником спорного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рублей.

Согласно отчету ООО «АСВ-Консалтинг» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере № рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца и он же заинтересованное лицо Норик Д.Н. заявленные требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области представлены возражения против требований со ссылкой, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Администрация городского округа город Рыбинск в своем отзыве на административный иск поддержала позицию административного ответчика.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ООО «Строй Фонд» является долевым собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Строй Фонд» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве долевой собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей.

Административным истцом представлен отчет «АСВ-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа город Рыбинск о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе письменными пояснениями оценщика Смолкина В.В.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Замечание о необоснованности применения оценщиком в расчетах объекта-аналога № (<адрес>) является недоказанным.

Суд установил, что оценщиком в отчете, а также путем предоставления дополнительной информации о данном аналоге устранено указанное замечание. Данная информация является проверяемой, ее источник суду представлен.

Таким образом, суд считает, что нарушений положений пункта 11 ФСО №3, не имеется.

Замечание №2 на отчет (некорректные сведения в таблице) является технической ошибкой, которая не влияет на правильность итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о неправильном применении оценщиком корректировки на местоположение внутри города подлежат отклонению.

Судом установлено, что оценщик при определении корректировки на местоположение внутри города Рыбиснка использовал не только карты градостроительного зонирования, всю совокупность факторов, влияющих на ценообразование объектов недвижимости. С учетом методической литературы в основу взяты характеристики, которые могут являться ценообразующими факторами: близость к крупным автомагистралям города ( такие районы могут быть не только в центральных частях города, но и в более отдаленных районах от центра) или районы со среднеэтажной или высотной застройкой могут относится к центральным частям города.

Все зависит в первую очередь от совокупности факторов и активности, престижности и т.д. локальных районов, а не от градостроительной зоны.

При определении справочной категории районов внутри города оценщиком проведен анализ локальных характеристик указанных районов и приведены необходимые пояснения и обоснования выбранных категорий ( стр. 108-111 отчета), обоснован выбор той или иной категории и определения справочного коэффициента.

Административным ответчиком и заинтересованным лицом ошибочно указывается на то, что аналог 1 расположен в зоне Ж-2, тогда как он расположен в зоне ОД-3, о чем указывается в приложениях к отчету и приводятся подтверждающие сведения. Аналог 4 указан в отзыве в зоне П-5, что также является ошибкой, поскольку он расположен в зоне ОД-4, о чем также приводятся подтверждающие сведения в приложениях к отчету ( стр.134-145), в приложении к пояснениям оценщика приведены уточненные сведения, подтверждающие расположение аналога 4 в градостроительной зоне ОД.

С учетом установленных обстоятельств, выводы оценщика о применении корректировки на местоположение внутри города являются обоснованными и не опровергнутыми представленными доказательствами.

Доводы административного ответчика и заинтересованного лица о неправильном применении оценщиком ко всем аналогам корректировок на функциональное назначение подлежат отклонению ввиду следующего.

Оценщиком определены возможности законодательно разрешенного использования этих участков в соответствии с теми видами, которые установлены в настоящее время.

Аналог 1 не может использоваться в соответствии с теми видами, которые установлены для него в настоящее время, так как правообладатель этого земельного участка, который является свободным от застройки, не сможет никогда построить на участке индивидуальный жилой дом, несмотря на то, что ВРИ у него ИЖС, поскольку данный земельный участок расположен в градостроительной зоне ОД-3 и предназначен он в первую очередь для многих видов коммерческого использования и размещения коммерческих объектов, но не для строительства индивидуального жилого дома. Информация о коммерческом использовании этого земельного участка и расположении в зоне ОД-3 прямо указана в оферте, изменение вида разрешенного использования земельного участка предусматривается законодательством Российской Федерации.

В связи с невозможностью использования этих объектов с существующим формальным видом использования и возможность их использования в коммерческих целях и послужили основанием того, что корректировки к этим аналогам не применялись.

Аналог 4 « под индустриальную застройку» оценщиком не использовался.

Корректировка к аналогу 3 применена оценщиком на уровне среднего значения справочного интервала. По сведениям оферты, где прямо указано на получение разрешения на строительство для строительства многоквартирного дома, аналог определен как объект, предназначенный для размещения объектов многоквартирной застройки. Сведениями публичной карты не подтверждается информация о назначении земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Принципиальным отличием аналога от аналогов 1,2 является то, что существующий вид разрешенного использования и имеющееся разрешение на строительство многоквартирного дома делают возможным использование объекта с существующим видом, поэтому корректировка была проведена оценщиком исходя из фактического исследования и фактических данных для сравниваемых объектов.

Аналог 2, в настоящее время данный земельный участок используется для размещения многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями коммерческого назначения, строительство окончено в 2020 году. На дату оферты участок не был застроен, был расположен в общественно-деловой зоне города согласно Правил землепользования и застройки, которая позволяет использовать объект как коммерческий земельный участок. Сведений из объявления, позволяющих установить однозначный характер вида разрешенного использования на дату оферты, не имеется. На этом основании данный земельный участок был принят как земельный участок коммерческого назначения без поинжающей корректировки на использование его для многоквартирной застройки. Сведения из оферты по этому аналогу указывают на широкий спектр коммерческого использования земельного участка на дату предложения, чертежи в оферте приведены для такого объекта как «Магазин непродовольственных товаров с инженерными коммуникациями».

Выбор оценщиком данного аналога не противоречит требованиям ФСО, сделан на основании имеющейся открытой рыночной информации, не выявлены факторы, по которым этот аналог мог иметь вид использования, который влечет понижающую корректировку к аналогу.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Анализируя содержание представленного отчета, а также принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны заинтересованных лиц о необоснованности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете стоимости земельного участка административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, для размещения административных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Нуждин