Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности Фонарёвой И.И., заинтересованного лица администрации города Коврова Владимирской области - по доверенности Соколовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Любец» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «Любец», через представителя по доверенности Невмержицкого П.Н., обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14 442 кв.м, адрес (местоположение): Владимирская ****, в размере его рыночной стоимости 8 310 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 12 868 380 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 12 ноября 2023 года в размере 8 310 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

ООО «Любец», извещённое надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, уважительных причин неявки не представило.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» по доверенности Фонарёва И.И. в судебном заседании полагалась в принятии решения по настоящему административному делу на усмотрение суда, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд ГБУ ВО «ЦГКО ВО», согласно которой названный административный ответчик не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости - 8 310 000 рублей, определённому в отчёте **** № **** от 12 ноября 2023 года, при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу (л.д.195).

Представитель заинтересованного лица администрации города Коврова Владимирской области по доверенности Соколова Е.В. возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что в результате установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером ****, произойдёт уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования город Ковров. Каких-либо замечаний по отчёту **** № **** от 12 ноября 2023 года не высказала, ходатайств о допросе оценщиков, составивших названный отчёт, а также о назначении по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы не заявила.

Заинтересованные лица - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, ходатайствовали о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своих представителей.

Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области в представленном в суд письменном отзыве не возражало против удовлетворения административного искового заявления ООО «Любец», не оспаривало право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости - 8 310 000 рублей, определённому в отчёте **** № **** от 12 ноября 2023 года (л.д.212,213).

В направленных в суд письменных отзывах Управление Росреестра по Владимирской области и Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области оставили разрешение настоящего административного дела на усмотрение суда (л.д.189,222-224).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2022 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «Любец» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14 442 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - деревообрабатывающее производство, уплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутого земельного участка (л.д.9-21,185-186,203-204,209,210,230-232).

Кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в соответствии с актом № АОКС-33-2023-000164 от 15 марта 2023 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 12 868 380 рублей (л.д.8,187,205,233,238,239).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Любец», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 24 ноября 2023 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-4).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 12 ноября 2023 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 8 310 000 рублей (л.д.22-149).

К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовившие его оценщики ****К.А.Г. и Г.В.Ю. отвечают требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик К.А.Г. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 10 августа 2021 года ****, свидетельство о повышении квалификации № **** по программам «Оценка стоимости земли» и «Оценочная деятельность», выданное **** 5 мая 2006 года, свидетельство о повышении квалификации № **** по программе «Оценочная деятельность», выданное **** 8 июля 2003 года, свидетельство о повышении квалификации № **** по программе «Оценочная деятельность», выданное **** 23 марта 2009 года, квалификационный сертификат **** по направлению «Оценщик недвижимого имущества», выданный 28 августа 2013 года ****, является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включён в реестр членов указанной Ассоциации 11 декабря 2007 года за регистрационным № ****, гражданская ответственность оценщика застрахована **** и ****, полис № **** от 19 июня 2023 года, сроком действия с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Оценщик Г.В.Ю. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 25 июня 2021 года ****, диплом о профессиональной переподготовке **** по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный **** 14 мая 2009 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включена в реестр членов указанной Ассоциации 4 апреля 2011 года за регистрационным № ****, гражданская ответственность оценщика застрахована **** и ****, полис № **** от 19 июня 2023 года, сроком действия с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года.

Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчёт соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщики руководствовались названным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № I, II, III, IV, V, VI, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой они состоят.

В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объёме сведения о заказчике, об оценщиках и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиками проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится земельный участок. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов-аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиками сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведён расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием процедуры согласования и полученного результата.

Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.

При этом участвующими в деле лицами каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиками, иного размера рыночной цены на данном сегменте рынка, существенно отличающихся от цены, указанной в названном отчёте ****, суду не представлено, ходатайств о вызове упомянутых оценщиков для допроса в судебное заседание, а также о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Административный ответчик ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в представленном в суд письменном отзыве оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Указало, что при изучении отчёта **** № **** от 12 ноября 2023 года им не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.

Разница (35,42%) между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке **** № **** от 12 ноября 2023 года рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

При таком положении сами по себе возражения представителя администрации города Коврова Владимирской области в судебном заседании относительно заявленных требований по причине того, что в результате установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельного участка с кадастровым номером ****, произойдёт уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования город Ковров, не являются безусловными основаниями для отказа в удовлетворении административного иска ООО «Любец». Более того, представитель названной администрации каких-либо замечаний по отчёту **** № **** от 12 ноября 2023 года не высказала, ходатайств о допросе оценщиков, составивших названный отчёт, а также о назначении по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы не заявила.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщиков, содержащегося в отчёте об оценке **** № **** от 12 ноября 2023 года, поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиками обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщиков отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, составленный оценщиком **** № **** от 12 ноября 2023 года, в основу решения суда и установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 8 310 000 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «Любец» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 24 ноября 2023 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Любец» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 14 442 кв.м, адрес (местоположение): ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - деревообрабатывающее производство, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 8 310 000 (восемь миллионов триста десять тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Любец» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 24 ноября 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов