Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Пензенское производственное объединение «Электроприбор» к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Пензенское производственное объединение «Электроприбор» (далее – АО «ПО «Электроприбор», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявление к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 158 174 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, местоположение которого установлено относительно ориентира, адрес ориентира: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 99258000 рублей.

Представитель АО «ПО «Электроприбор» - ФИО1 (доверенность от 27 ноября 2019 г.) в судебном заседание поддержал заявленные требования, настаивал на установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - 99258000 рублей согласно отчету оценщика ФИО10 от 25 октября 2019 г. №.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - ФИО2 (доверенность от 7 февраля 2020 г.) полагала разрешение спора на усмотрение суда.

Представители административного ответчика – департамента государственного имущества Пензенской области, заинтересованных лиц – управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 158 174 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, местоположение которого установлено относительно ориентира, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ (том 1, л.д. 151-154).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 160 105 304,54 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 11 ноября 2019 г. (том 1, л.д. 7).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 25 октября 2019 г. №, подготовленный оценщиком саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков «СМАО» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составила – 99258000 рублей (том 1, л.д. 9-101).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 134132000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности указанного заключения эксперта судом по ходатайству представителей истца и департамента государственного имущества Пензенской области была назначена повторная экспертиза в целях определения рыночной стоимости того же земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО3

По результатам проведенной повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО7 от 12 марта 2020 г. № 22/20, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 132392000 рублей (том 2, л.д.101-151).

Проанализировав представленные сторонами спора доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет от 25 октября 2019 г. №, подготовленный оценщиком Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков «СМАО» ФИО4, а также заключение эксперта ФИО6 от 22 января 2020 г. № не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем в силу статьи 61 КАС РФ являются недопустимыми доказательствами.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются элементы сравнения, к числу которых относится - условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия) (пункт «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки ФСО №7).

Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Оценщик ФИО4 при определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка сравнительным подходом в качестве объектов-аналогов использовала земельные участки, предлагаемые к продаже в 2013-2016 годах (за период от 1 года 4 месяцев до 4 лет 6 месяцев до даты оценки) (т.1, л.д.48, 65-66), так как в 2017 году, предшествовавшему дате оценки, ею не было обнаружено нужного количества примеров продаж земельных участков с полной информацией.

Однако в отчете (т.1, л.д.41) содержится информация о трех предложениях о продаже земельных участков производственно-складского назначения в 2017 году. Данных о том, что информация об указанных земельных участках недостаточна для использования их в качестве объектов-аналогов, отчет не содержит, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

При этом оценщик не выявил зависимость изменения цен за период между датами предложений о продаже земельных участков и датой оценки (т.1, л.д.68), а в целях корректировки указанных различий применил величину, рассчитанную как соотношение индекса роста потребительских цен (показатель изменения стоимости жизни, созданный для измерения среднего уровня цен на товары и услуги) к коэффициенту роста цен на коммерческую недвижимость за 2013-2017 годы, приведенному в работе доцента ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» ФИО5 (т.1, л.д.68-69).

Примененные оценщиком для расчета корректировки показатели не отражают изменений на рынке земельных участков под индустриальную застройку.

Оценщик ФИО4 ни в отчете об оценки, ни в судебном заседании не подтвердила обоснованность применения такой корректировки в отношении сегмента рынка оцениваемого земельного участка, нарушив пункт 5 ФСО № 3.

Указанные нарушения федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком ФИО4, влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка, определенную в отчете от 25 октября 2019 г. №, и не позволяют суду признать ее достоверной.

Правила оценки доказательств по административному делу изложены в статье 84 КАС РФ, в соответствии с которой, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Исходя из положений части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ.

Проанализировав заключение эксперта ФИО6, суд приходит к выводу о том, что при проведении исследования на предмет определения величины рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом были допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Согласно описанной экспертом в заключении методологии сравнительного подхода, оценка произведена путем сравнения объекта оценки и объектов-аналогов по всем факторам стоимости и внесения в цены аналогов корректировок по параметрам, в которых объект оценки и аналоги различаются.

Применяя корректировку на подъездные пути, эксперт ФИО6 использовал коэффициенты из доверительного интервала таблицы 70 Справочника оценщика недвижимости – 2017 «Земельные участки» под редакцией ФИО8, представляющие соотношение цены земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог (т.1, л.д.234). При этом экспертом в качестве обоснования применения повышающих корректировок к объектам-аналогам № 1, 2, 3 указаны обстоятельства, не связанные с их расположением относительно крупных автодорог, чем нарушен пункт 5 ФСО № 3.

Также экспертом необоснованно была применена повышающая корректировка к объектам-налогам в связи с отсутствием асфальтового покрытия (т.1, л.д.234-235). Экспертом не было учтено, что оцениваемый земельный участок имеет асфальтовое покрытие, которое является самостоятельным объектом недвижимости – сооружением (т.2, л.д.84), и в силу пункта 20 ФСО № 7 должен оцениваться как незастроенный.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение ФИО6 не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

Проанализировав заключение эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО3, заслушав его пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

При выборе объектов-аналогов эксперт ФИО3 отдал предпочтение земельным участкам, сопоставимым с объектом оценки по функциональным и конструктивным характеристикам (целевое назначение, вид разрешенного использования, возможность размещения промышленных предприятий и т.п.), поскольку параметрические характеристики (площадь земельного участка) подлежат корректировке, на что было указано им в судебном заседании.

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца о том, что эксперт нарушил требования формирования статистической однородности, поскольку действующие нормативные акты в области оценочной деятельности не устанавливают таких требований.

Выбранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, имеют близкие значения удельного показателя стоимости за 1 кв.м.

В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3 обосновал отказ от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в районе северной промзоны г.Пензы (район Севера, ул.Байдукова, ул. Аустрина и т.д.) с более низкой ценой предложения. Высокая концентрация предложений о продаже земельных участков в данном районе, превышающая спрос, привела к снижению цен на земельные участки промышленного назначения относительно цен на аналогичные участки в других районах города. Поскольку оцениваемый земельный участок расположен в ином районе г.Пензы, использование для его оценки в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в северной промзоне г.Пензы, с заведомо более низкой ценой, приведет к искажению величины его рыночной стоимости.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт ФИО3 не использовал при проведении исследования данные о продаже земельных участков под индустриальную застройку, приведенные в заключении эксперта ФИО6, не имеют значения, поскольку для расчета величины рыночной стоимости достаточно трех объектов-аналогов. Неиспользование в расчетах большего количества объектов-аналогов не является нарушением федеральных стандартов оценки и не требует дополнительного обоснования.

То обстоятельство, что в выборку предлагаемых к продаже земельных участков под индустриальную застройку включены два объекта со строениями, не свидетельствует о недостоверности итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку эти земельные участки не использовались в качестве объектов-аналогов в виду отсутствия достоверной информации о характере расположенных на них строений.

Отсутствие даты размещения объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3, было восполнено в ходе рассмотрения дела (т.2, л.д.193-194).

Также необоснованным является возражение представителя административного истца относительно заключения повторной экспертизы о наличии ошибки в расчетах в связи с неприменением корректировки на время продажи.

Объекты-аналоги, использованные экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка, предлагаемые к продаже за 10 месяцев до даты оценки, находятся в пределах типичных сроков экспозиции (т.2, л.д.119), что не требует применения каких-либо корректировок на время продажи.

Выводы эксперта ФИО3 о зависимости цены земельного участка от его площади подтверждается приведенными в заключении эксперта значениями корректировок на площадь из «Справочника оценщика недвижимости – 2017.Земельные участки» под редакцией ФИО8 (т.2, л.д.140).

Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца и административного ответчика о невозможности использования в качестве объекта-аналога № 2 земельного участка, расположенного в районе Бригадирского моста г.Пензы, поскольку не установлено его точное местоположение.

Все ценообразующие факторы объекта-аналога № 2, не указанные в тексте объявления о его продаже, были уточнены экспертом по телефону у продавца в момент публикации предложения о его продаже. При применении корректировок на местоположение экспертом было учтено расположение указанного объекта-аналога относительно автодороги «Пенза-Тамбов» (возможность и оперативность доступа к автодороге), которое сопоставимо с объектом оценки и отличается от объектов-аналогов № 1 и № 3 (расположены на удалении от крупных автодорог г.Пензы), к которым были применены повышающие корректировки.

Отображение на скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 2 интерактивной карты г.Пензы без указания конкретного расположения земельного участка (т.2, л.д.137) не свидетельствует о противоречивости сведений о его местоположении.

Доводы административного истца о некорректности использования объекта-аналога № 2 основаны на предположениях и не подтверждены какими-либо доказательствами.

Также суд считает, что эксперта ФИО3 правомерно отнес объект-аналог № 1 к промышленной зоне г.Пензы, поскольку в указанном районе города расположено большое количество объектов производственно-складского назначения, а также боксовых гаражей и автостоянок, которые согласно таблице № 5 «Справочника оценщика недвижимости – 2017.Земельные участки» под редакцией ФИО8, относятся к земельным участкам под индустриальную застройку (т.2, л.д.195-196). Указанные представителем административного истца торговые объекты, расположенные в этой районе, располагаются на территории бывших промышленных и транспортных предприятий в сложившейся промышленной зоне.

По утверждению эксперта ФИО3 наличие или отсутствие растительности на земельном участке под индустриальную застройку не является ценообразующим фактором и не требует применения каких-либо корректировок.

В ходе судебного разбирательства представителем административного истца, не представлено данных о том, что на дату оценки наличие растительности имело место и оказало существенное влияние на формирование цены объекта-аналога № 1.

Также не свидетельствует об ошибочности заключения эксперта применение к объекту-аналогу № 3 поправки на местоположение в связи с его расположением на окраине города.

В ходе судебного разбирательства экспертом ФИО3 указано, что таблицей № 50 «Справочника оценщика недвижимости – 2017.Земельные участки» под редакцией ФИО8 (т.2, л.д.197) предусмотрен единый коэффициент поправки на местоположение для земельных участков под индустриальную застройку в промзонах и на окраинах городов, поскольку объект-аналог № 3 расположен в промзоне г.Пензы, к нему применен поправочный коэффициент 0,74, предусмотренный этой таблицей (т.2, л.д.130).

Суд не может согласиться с доводом представителя административного истца о том, что близкое расположение железнодорожной ветки к объекту-аналогу № 3 требует применения корректировок и влияет на его стоимость.

В судебном заседании экспертом ФИО3 указано, что им в телефонном разговоре с собственником земельного участка объекта-аналога № 3 уточнялась возможность использования железнодорожных путей, расположенных на чужом земельном участке, однако последним было указано, что такая возможность отсутствует.

Сведения, указанные экспертом в отношении объекта-аналога № 3, не были опровергнуты представителем административного истца.

Также, по мнению суда, отсутствует необходимость в применении поправки к объекту-аналогу № 3 на наличие асфальтового покрытия, поскольку на дату оценки 1 января 2018 г. отсутствует объективная информация о наличии и качестве асфальтового покрытия на этом объекте-аналоге.

Утверждения административного истца о наличии на объекте-аналоге асфальтового покрытия основаны лишь на малоинформативном снимке территории г.Пензы без указания его даты.

Применение каких-либо корректировок на допущениях может привести к искажению достоверности итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Суд не соглашается с возражениями представителя ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что к объекту-аналогу № 3 должна быть применена поправка в связи с затрудненным проездом к нему.

В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3, ссылаясь на данные публичной кадастровой карты, указал, что проезд к объекту-аналогу № 3 осуществляется по асфальтированной автодороге общего пользования, расположенной на земельном участке, принадлежащем муниципалитету. Кроме того, в тексте объявления о продаже земельного участка прямо указано на наличие хороших подъездных путей.

Расхождение адреса места нахождения земельного участка (объекта-аналога № 3), указанного в объявлении о его продаже, с данными публичной кадастровой карты не является ценообразующим фактором и не влияет на итоговую величину рыночной стоимости. Согласно представленному экспертом ФИО3 объявлению данный земельный участок предлагается к продаже как полностью, так и по частям (т.2, л.д.194). Продажа части земельного участка не является препятствием для его использования в качестве объекта-аналога.

В ходе судебного разбирательства не нашел подтверждения довод представителя административного истца об ошибочности выводов эксперта ФИО3 в части активности рынка земельных участков под индустриальную застройку в г.Пензе и необоснованном применении поправки на торг для активного рынка.

Экспертом ФИО3 указано на то, что ежегодно на рынке земельных участков г.Пензы предлагается к продаже и продается несколько десятков земельных участков, что является значительным количеством и свидетельствует об активности рынка.

В целях определения активности рынка земельных участков под индустриальную застройку недопустимо сравнение этого рынка с рынком земельных участков под индивидуальную жилищную застройку, поскольку в последнем случае большое количество предложений о продаже обусловлено существованием большего количества объектов недвижимости.

В судебном заседании экспертом ФИО3 по всем доводам представителей административного истца и ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» даны объяснения, основанные на картографическом материале и научной литературе.

Указанные объяснения эксперта и его выводы не опровергнуты в ходе судебного разбирательства.

Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 132392000 рублей.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № надлежит установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта ФИО3, в размере 132392000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 27 ноября 2019 г.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере их рыночной стоимости.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителей департамента государственного имущества Пензенской области и административного истца была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО6 (т.1, л.д.185-186).

Согласно смете затрат и счету (т.1, л.д.260, 261) стоимость проведения экспертизы экспертом ФИО6 составила <данные изъяты> рублей.

По ходатайству тех же лиц судом была назначена повторная экспертиза (т.2, л.д.71-73), производство которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО3

Согласно счету и смете затрат ООО «Центр Бизнес-планирования» стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (т.2, л.д.153-154).

Счета, выставленные департаменту государственного имущества Пензенской области и АО «ПО «Электроприбор», за производство экспертиз не оплачены.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Недостаточная ясность или неполнота заключения эксперта, возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта влекут последствия, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом, отказ в оплате экспертизы, по основаниям неполноты заключения эксперта или его недостаточной ясности процессуальным законом не предусмотрен.

Выплата вознаграждения эксперту не может ставиться в зависимость от оценки его судом и непринятия его судом в качестве доказательства по делу.

С учетом изложенного, то обстоятельство, что заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» ФИО6 признано судом недопустимым доказательством, не может быть основанием для отказа в возмещении расходов на проведение экспертизы.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П) судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

Поскольку, АО «ПО «Электроприбор» обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенными по делу экспертизами взыскиваются с АО «ПО «Электроприбор» в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» и ООО «Центр Бизнес-планирования», а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 158 174 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных помещений, местоположение которого установлено относительно ориентира, адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 132 392 000 (сто тридцать две тысячи триста девяносто две тысячи) рублей.

Датой подачи акционерным обществом «Пензенское производственное объединение «Электроприбор» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 ноября 2019 г.

Взыскать с акционерного общества «Пензенское производственное объединение «Электроприбор» в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы по проведению экспертизы в сумме № рублей.

Взыскать с акционерного общества «Пензенское производственное объединение «Электроприбор» в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования» расходы по проведению повторной экспертизы в сумме № рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2020 г.

Судья Е.А. Мартынова