Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению муниципального образования «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области к бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» об оспаривании решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

муниципальное образование «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области обратилось в суд с административным исковым заявлением к бюджетному учреждению Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (далее – БУ ОО «МР БТИ») об оспаривании решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что решением административного ответчика от 20 января 2022 года по заявлению арендатора Сапрыкиной Н.В. на основании представленного ею отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Премиум-оценка» (далее – ООО «Премиум-оценка») ФИО5 от 13 декабря 2021 года, установлена кадастровая стоимость арендуемого объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м. с видом разрешенного использования «магазины», расположенного по адресу: , в размере рублей.

Административный истец, являющийся арендодателем указанного земельного участка, выражает несогласие с данным решением административного ответчика, указывает, что отчет об оценке от 13 декабря 2021 года содержит ряд нарушений и не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом ссылается на то, что установление кадастровой стоимости в заниженном размере существенно влияет на размер арендной платы, которая напрямую зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

На основании изложенного административный истец просит суд признать незаконным решение БУ ОО «МР БТИ» от 20 января 2022 года.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены арендатор земельного участка Сапрыкина Н.В., а также Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области.

В судебном заседании представитель административного истца администрации города Ливны по доверенности Фролова Э.В. поддержала заявленные административные исковые требования, просила их удовлетворить. Обратила внимание на то, что доводы административного искового заявления подтверждены результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика БУ ОО «МР БТИ» по доверенности Курилова И.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что оспариваемое решение от 20 января 2022 года является законным и обоснованным. Положенный в его основу отчет оценщика ООО «Премиум-оценка» проверен специалистами административного ответчика и признан достоверным, соответствующим требованиям действующего законодательства. Выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо Сапрыкина Н.В., извещенная о дате и месте судебного заседания, в суд не явилась. Ее представитель по доверенности Бобровская Г.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Просила не учитывать результаты проведенной по делу судебной экспертизы, поскольку они опровергаются рецензией оценщика ФИО5 от 31 августа 2022 года.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области, извещенное о дате и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направило.

Руководствуясь положениями статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся заинтересованных лиц.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом внесенных в него изменений Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Закон о государственной кадастровой оценке введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно положениям данной статьи кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Принятое бюджетным учреждением решение в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Указанный порядок по общему правилу начинает действовать с 1 января 2023 года, однако в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о более ранней дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Орловской области от 19 ноября 2020 года № 708 предусмотрен переход к применению на территории Орловской области положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2021 года, и с указанного времени БУ ОО «МР БТИ» является уполномоченным органом по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, решения которого могут быть оспорены в суде в порядке административного судопроизводства.

В судебном заседании установлено, что 18 декабря 2014 года между Управлением муниципального имущества администрации города Ливны Орловской области, выступающим от имени собственника – муниципального образования «Город Ливны» (арендодатель), и Сапрыкиной Н.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью кв.м. с видом разрешенного использования «магазины», расположенного по адресу: .

По условиям договора срок аренды земельного участка устанавливается с 18 декабря 2014 года по 18 декабря 2063 года (пункт 2.1 договора).

Арендная плата составляет рублей копейки в месяц (пункт 3.1 договора).

Расчет арендной платы приведен в приложении к договору, из которого следует, что арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, составляющей рубля копейки.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка была отражена в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из данного реестра по состоянию на 27 января 2022 года.

27 декабря 2021 года Сапрыкина Н.В. обратилось в БУ ОО «МР БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, просила определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 13 декабря 2021 года в размере рублей на основании подготовленного оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО5 отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13 декабря 2021 года.

На основании решения комиссии по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости от 20 января 2022 года БУ ОО «МР БТИ» в этот же день принято решение № УРС-57/2021/001029 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости рублей, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13 декабря 2021 года оценщика ООО «Премиум-оценка» ФИО5

Считая названное решение БУ ОО «МР БТИ» незаконным, муниципальное образование «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области обратилось за защитой своих прав в суд.Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке от 13 декабря 2021 года установленным требованиям, по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Герасименко В.В.

Из поступившего в суд заключения указанного эксперта от 5 августа 2022 года следует, что подготовленный оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО5 отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 13 декабря 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. При этом допущенные нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №

Экспертом, в частности, установлено, что:

- в нарушение пункта 11 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, значения диапазона цен по земельным участкам по состоянию на дату оценки в зависимости от функционального назначения земель приведены не по городу Ливны, на территории которого находится оцениваемый объект недвижимости, а по городу Орлу;

- в нарушение пункта 11 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, фактические данные о ценах предложений и ценах сделок по продаже земельных участков под объекты коммерческого назначения на территории Орловской области не подтверждены соответствующими скриншотами интернет-страниц. Проверка экспертом нескольких объектов из заявленных оценщиком ссылок на источники информации не позволила установить их достоверность;

- в нарушение пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки, приведены оценщиком для города Орла, хотя объект оценки расположен в городе Ливны, за период с 2020 года по сентябрь 2021 года (хотя оценка производилась на 13 декабря 2021 года), с диапазоном цен от 500 до 9000 руб/кв.м. (хотя на странице 30 отчета этот диапазон указан 63 – 1492 руб/кв.м.);

- в нарушение пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, информация на странице 44 отчета в подразделе 6.2 «Описание объектов-аналогов» не соответствует фактическим данным по площади, целям использования объекта оценки, территории исследования; приведенные оценщиком правила отбора аналогов не позволяют провести указанные процедуры и выявить объекты-аналоги, используемые в расчетах;

- в нарушение пункта 22 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, и пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, представленные в таблице 32 отчета объекты-аналоги не соответствуют фактическим данным о ценах предложений, указанным в таблице 23 отчета (в частности, указанные в таблице 32 объекты-аналоги № 2 и № 3 отсутствуют в содержащейся в таблице 23 общей выборке объектов);

- в нарушение пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, оценщиком не подтверждены данные о передаваемых имущественных правах для объектов-аналогов № 1 и № 3. В частности, согласно данным Росреестра по объекту-аналогу № 1 отсутствуют данные о праве собственности (аренда с 15 февраля 2011 года), что, по мнению эксперта, требовало внесения соответствующей корректировки и оказало влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Согласно данным Росреестра по объекту-аналогу № 3 отсутствуют данные о праве собственности (статус объекта – погашено), что, по мнению эксперта, требовало дополнительных уточнений и могло оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки;

- в нарушение пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, оценщиком необоснованно применен корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 3 на вид использования, поскольку это применение этого коэффициента противоречит информации, представленной в объявлении о продаже объекта, что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки;

- в нарушение пункта 5 Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, оценщик применил корректировку на масштаб на основании матричных значений, в то время как, учитывая резкое отличие по площади между объектами, следовало рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости.

Суд считает возможным принять указанное заключение эксперта от 5 августа 2022 года в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом государственного экспертного учреждения со значительным стажем работы, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об ответственности за результаты исследования. В заключении экспертом достаточно подробно описаны использованные при исследовании методы и сделанные на его основе выводы.

Изложенные в заключении эксперта выводы лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Позиция представителя административного ответчика о допущенных оценщиком технических описках, а не ошибках в указании места нахождения используемых при оценке объектов является предположительной и допустимыми доказательствами не подтверждена, каких-либо исправлений в данной части оценщик в отчет не вносил.

Доводы представителя административного ответчика о том, что все ссылки на объекты-аналоги, которые использовал оценщик, на момент проверки отчета об оценке специалистом БУ ОО «МР БТИ» были действующими, также являются голословными и соответствующими доказательствами (скнриншотами) не подтверждены.

Остальные возражения административного ответчика относительно несогласия с заключением эксперта выражают субъективное отношение к проведенному заключению и не опровергают итоговых выводов эксперта о том, что допущенные оценщиком нарушения в своей совокупности оказывают влияние на результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылку заинтересованного лица на рецензию оценщика ФИО5, в которой выражается несогласие с заключением эксперта от 5 августа 2022 года, суд также отклоняет, поскольку данная рецензия не подписана оригинальной подписью оценщика. Проставленная на рецензии факсимильная подпись, воспроизводящая подпись оценщика ФИО5, не подтверждает подписание данного документа, в связи с чем указанная рецензия не может быть признана допустимым доказательством по делу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что решение БУ ОО «МР БТИ» от 20 января 2022 года № УРС-57/2021/001029 принято на основе отчета об оценке, не соответствующего предъявляемым к нему требованиям, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению, и указанное решение подлежит признанию незаконным.

Из части 3 статьи 178 КАС РФ следует, что при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов, к которым в силу статей 103, 106 КАС РФ относятся в том числе понесенные стороной издержки на оплату судебной экспертизы.

Материалами дела подтверждается, что во исполнение определения о назначении судебной экспертизы администрацией города Ливны Орловской области на счет суда была внесена денежная сумма в размере стоимости экспертизы – 23 457 рублей, которая впоследствии была перечислена на счет экспертной организации.

Исходя из этого, с учетом положений части 1 статьи 111 КАС РФ с БУ ОО «МР БТИ» подлежат взысканию понесенные муниципальным образованием «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области расходы на оплату судебной экспертизы в размере 23 457 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление муниципального образования «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области удовлетворить.

Признать незаконным решение бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» от 20 января 2022 года № УРС-57/2021/001029 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Взыскать с бюджетного учреждения Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» в пользу муниципального образования «Город Ливны» в лице администрации города Ливны Орловской области расходы на проведение судебной экспертизы в размере 23 457 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено 12 сентября 2022 года.

Председательствующий А.В. Чуряев