Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Балт-Девелопмент» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 29 земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Балт-Девелопмент» обратилось в суд 14 октября 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следующих земельных участков из состава земель населенных пунктов, расположенных в :

- с кадастровым номером №, площадью 19837,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 20006 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10014,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10087,4 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10158,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13279,9 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10002,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 110812,9 кв.м, разрешенное использование - для размещения улично-дорожной сети;

- с кадастровым номером №, площадью 20677,4 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 173423,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 20206,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10024,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 10183,2 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13267,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13258,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13259,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13230,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13185,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 13162,7 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 3640,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 19887,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 19837,5 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 21184 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 21277,5 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 18814,7 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа;

- с кадастровым номером №, площадью 6116 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства;

- с кадастровым номером №, площадью 10463 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства;

- с кадастровым номером №, площадью 9079 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства;

- с кадастровым номером №, площадью 11669 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежали перечисленные земельные участки в следующие периоды:

- участки с кадастровыми номерами №, №, № - №, № - № - с 31 марта 2009 года до 6 августа 2021 года;

- участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № - №, №, № - с 31 марта 2009 года до 9 августа 2021 года;

- участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, № - с 31 марта 2009 года до 12 августа 2021 года;

- участки с кадастровыми номерами №, № - с 23 сентября 2009 года до 12 августа 2021 года;

- участки с кадастровыми номерами №, № - с 23 сентября 2009 года до 9 августа 2021 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области, в том числе указанных земельных участков в размере: № – 16 039 654,81 руб., № – 16 155 245,12 руб., № – 8 084 783,49 руб., № – 8 144 970,26 руб., № – 8 235 171,67 руб., № – 10 916 343,4 руб., № – 8 004 440,62 руб., № – 65 984 649,43 руб., № – 16 811 139,75 руб., № – 14 287 103,81 руб., № – 16 592 245,46 руб., № – 8 022 847,44 руб., № - 8 210 714,16 руб., № – 10 839 914,79 руб., № – 10 618 309,98 руб., № – 10 642 420,15 руб., № – 10 648 510,59 руб., № - 10 639 877,84 руб., № – 10 735 103,24 руб., № – 2 974 307,12 руб., № – 16 361 727,4 руб., № – 16 296 109,5 руб., № – 17 400 325,76 руб., № – 17 649 260,7 руб., № – 15 238 401,82 руб., № – 5 110 590,76 руб., № – 8 768 517,15 руб., № – 7 626 269,21 руб., № – 9 891 461,23 руб.

Такая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика Есиной А.Н. от 26 мая 2021 года № ЗУ-898/2021 составляет на ту же дату: № – 6 988 000 руб., № – 7 038 000 руб., № – 3 938 000 руб., № – 3 962 000 руб., № - 3 986 000 руб., № – 4 991 000 руб., № - 3 935 000 руб., № – 25 594 000 руб., № – 7 236 000 руб., № – 43 092 000 руб., № - 7 097 000 руб., № – 3 942 000 руб., № – 3 994 000 руб., № – 4 987 000 руб., № – 4 984 000 руб., № - 4 984 000 руб., № – 4 975 000 руб., № – 4 961 000 руб., № – 4 954 000 руб., № – 1 685 000 руб., № – 7 003 000 руб., № – 6 988 000 руб., № – 7 384 000 руб., № – 7 412 000 руб., № – 6 685 000 руб., № – 2 604 000 руб., № – 4 086 000 руб., № – 3 627 000 руб., № – 4 477 000 руб.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области от 5 августа 2021 года поступившие 22 июня 2021 года заявления о пересмотре кадастровой стоимости оставлены без удовлетворения по мотиву несопоставимости оцениваемых земельных участков и объектов -аналогов по критерию близости к морю и отсутствия повышающей корректировки с учетом местоположения оцениваемых участков на расстоянии менее 500 м от Балтийского моря.

Полагая выводы оценщика о кадастровой стоимости участков достоверными, административный истец указал, что существенное превышение установленной кадастровой стоимости земельных участков по отношению к их рыночной стоимости нарушает его права в части уплаты земельного налога за налоговые периоды, предшествующие государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Балт-Девелопмент» к ООО «АмберВиладж», поскольку в соответствии со статьей 391 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

С учетом изложенного ООО «Балт-Девелопмент» просило на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установить кадастровую стоимость названных земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, определив величину рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке от 26 мая 2021 года № ЗУ-898/2021.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования «Янтарный городской округ» и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Определением от 10 декабря 2021 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» о назначении судебной экспертизы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, ее производство поручено оценщику ООО «НЦ «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А.

19 января 2022 года в суд поступило экспертное заключение от 18 января 2022 года № ЗЭ-0024-2022, согласно которому рыночная стоимость оцениваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет: № – 6 914 070 руб., № – 6 972 690 руб., № – 3 490 210 руб., № – 3 515 760 руб., № - 3 540 400 руб., № – 4 628 440 руб., № - 3 486 280 руб., № – 25 490 290 руб., № – 7 206 690 руб., № – 60 443 220 руб., № - 7 042 610 руб., № – 3 493 940 руб., № – 3 549 150 руб., № – 4 624 050 руб., № – 4 621 090 руб., № - 4 621 370 руб., № – 4 611 090 руб., № – 4 595 470 руб., № – 4 587 600 руб., № – 1 409 710 руб., № – 6 931 430 руб., № – 6 913 960 руб., № – 7 383 260 руб., № – 7 415 850 руб., № – 6 557 490 руб., № – 2 202 620 руб., № – 3 646 670 руб., № – 3 269 710 руб., № – 4 067 000 руб.

Определением от 19 января 2022 года производство по делу возобновлено.

Определением от 10 февраля 2022 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику АНО «ЭКСКО» Кулаковой Т.В., производство по делу приостановлено.

Определением от 27 мая 2022 года производство по административному делу возобновлено в связи с поступлением в суд 27 мая 2022 года заключения эксперта Кулаковой Т.В. от 18 мая 2022 года № 153-22.

В судебном заседании представитель административного истца – Никитин П.В. заявленные требования поддержал, полагал заключение эксперта от 18 мая 2022 года № 153-22 не отвечающим положениям законодательства об оценочной деятельности, представив в обоснование своей позиции рецензию генерального директора ООО «АКОС «Русбизнесоценка» Румянцева М.А. от 7 июня 2022 года на заключение эксперта Кулаковой Т.В. от 18 мая 2022 года № 153-22.

В целом полагал определенную экспертом Кулаковой Т.В. от 18 мая 2022 года № 153-22 величину рыночной стоимости объектов оценки завышенной в 1,5 – 2 раза и просил определить величину рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта Сергиенко Г.А. от 18 января 2022 года № ЗЭ-0024-2022.

Представитель администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» - Ладикова Н.С. не возражала против установления кадастровой стоимости перечисленных земельных участков равной их рыночной стоимости, определив величину рыночной стоимости на основании заключения эксперта Кулаковой Т.В. от 18 мая 2022 года № 153-22.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, каких-либо ходатайств не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, явка которых не признана обязательной.

Заслушав пояснения представителей административного истца и заинтересованного лица, показания эксперта Кулаковой Т.В., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежали на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № - №, № - № – в период с 31 марта 2009 года до 6 августа 2021 года, с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № - №, №, № – в период с 31 марта 2009 года до 9 августа 2021 года, с кадастровыми номерами №, №, №, №, № - в период с 31 марта 2009 года до 12 августа 2021 года, с кадастровыми номерами №, № - в период с 23 сентября 2009 года до 12 августа 2021 года, с кадастровыми номерами №, № – в период с 23 сентября 2009 года до 9 августа 2021 года (т. 1 л.д. 42-135, т. 2 л.д. 100-128).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе вышеперечисленных земельных участков, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 - 29 января 2020 года и не изменялись (т. 1 л.д. 13-41).

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области» оно вступило в силу с 1 января 2020 года.

Установленная названным постановлением кадастровая стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов является актуальной.

На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь бывшим собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данных участков за 8 месяцев 2021 года.

При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного административный истец вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия такого решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";

в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

В то же время, в соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Принимая во внимание, что заявление о пересмотре установленной по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости объектов подано ООО «Балт-Девелопмент» 14 октября 2021 года (то есть до окончания 1 декабря 2021 года переходного периода на территории Калининградской области), к спорным правоотношениям применимы положения статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке частнопрактикующего оценщика Есиной А.Н. от 26 мая 2021 года № ЗУ-898/2021 о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года (т. 1 л.д. 136-235).

Определением суда от 10 декабря 2021 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Янтарный городской округ» о назначении судебной оценочной экспертизы с учетом поступивших возражений администрации городского округа и ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о существенной, практически на 60%, разнице между установленной кадастровой и рыночной стоимостью объектов, которая, по мнению названных лиц, обусловлена, помимо прочего, несопоставимостью объектов оценки и объектов-аналогов по критерию близости к Балтийскому морю и отсутствия повышающей корректировки с учетом местоположения объектов оценки на расстоянии менее 500 м от моря.

Согласно заключению эксперта Сергиенко Г.А. от 18 января 2022 года № ЗЭ-0024-2022 рыночная стоимость оцениваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года ниже рыночной стоимости, которая определена оценщиком в отчете об оценке (т. 2 л.д. 171-200).

Удовлетворяя определением от 10 февраля 2022 года ходатайство администрации муниципального образования о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходил из того, что оцениваемые в рамках настоящего административного дела земельные участки представляют собой часть массива общей площадью около 70 га, расположены в границах муниципального образования «Янтарный городской округ» на расстоянии менее 500 м от побережья Балтийского моря, и относятся к рынку земельных участков коммерческого назначения, в то время как при определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов экспертом отобраны 4 земельных участка площадью от 650 кв.м до 730 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, без проведения корректировки по критерию назначения участков и, кроме того, 1 из объектов-аналогов предложен к срочной продаже, которая не может быть отнесена к типичным условиям рынка.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 18 мая 2022 года рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2019 года составляет: №80 – 9 480 000 руб., № – 9 560 000 руб., № – 5 220 000 руб., № – 5 260 000 руб., № - 5 290 000 руб., № – 6 670 000 руб., № – 5 210 000 руб., № – 33 900 000 руб., № – 9 790 000 руб., № – 63 000 000 руб., № – 9 660 010 руб., № – 5 220 000 руб., № – 5 310 000 руб., № – 6 660 000 руб., № – 6 650 000 руб., № – 6 660 000 руб., № – 6 640 000 руб., № – 6 620 000 руб., № – 6 610 000 руб., № – 2 160 000 руб., № – 9 510 000 руб., № – 9 480 000 руб., № – 10 020 000 руб., № – 10 070 000 руб., № – 9 080 000 руб., № – 3 390 000 руб., № – 5 400 000 руб., № – 4 770 000 руб., № – 5 970 000 руб.

Общая рыночная стоимость единого массива из 29 названных участков составила около 283 000 000 руб. в то время как установленная кадастровая стоимость объектов в общей сложности составляет около 386 000 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Критикуя экспертное заключение, административный истец обращает внимание на несоответствие формы заключения эксперта требованиям статьи 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС РФ, согласно которым процесс экспертного исследования и их результаты должны быть отражены в заключении эксперта, а не в отчете об оценке, как это сделала эксперт Кулакова Т.В.

В то же время, само по себе ошибочное поименование экспертного заключения как «отчет об оценке» не свидетельствует о недопустимости данного доказательства применительно к положениям статьи 61 КАС РФ, поскольку по своему содержанию данный документ отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, в том числе содержит сведения о предупреждении эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, описание и результаты исследований с указанием примененных методов, а также выводы по поставленному перед экспертом вопросу.

Более того, в судебном заседании эксперт Кулакова Т.В. подтвердила достоверность всех содержащихся в данном документе сведений, в частности, относительно процесса и результатов оценки.

Полагая недостоверными выводы эксперта, административный истец обращает внимание на некорректное указание в экспертном заключении от 18 мая 2022 года № 153-22 о проведении оценки методом эталонного объекта в рамках сравнительного подхода при том, что такой метод оценки допустим лишь для бюджетных учреждений при проведении государственной кадастровой оценки согласно приказу Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценки» и не подлежит применению при определении рыночной стоимости конкретного земельного участка.

В то же время, и из заключения эксперта от 18 мая 2022 года, и из показаний эксперта Кулаковой Т.В. в судебном заседании следует, что эксперт, обосновывая применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, указал на выбор в качестве единицы сравнения цену за 1 кв.м площади участка как наиболее универсальной единицы, используемой при установлении удельного показателя кадастровой стоимости, после чего с применением информации о 6 объектах-аналогах определил удельную стоимость участка с кадастровым номером №, произведя в дальнейшем расчет удельной стоимости каждого объекта оценки с проведением корректировки на площадь, а затем определил стоимость каждого из объектов оценки путем умножения площади объекта оценки на рассчитанный в отношении данного объекта оценки удельный показатель.

Суд считает, что указанный способ расчета рыночной стоимости посредством применения удельного показателя, рассчитанного для каждого из 29 объектов оценки с проведением корректировки на площадь каждого из объектов оценки, не искажает результатов оценки.

Доводы административного истца о том, что согласно ФСО № 7 для каждого из участков, являющихся отдельными объектами оценки, в рамках сравнительного подхода должен быть применен метод корректировок с учетом ценообразующих факторов каждого из объектов оценки, сами по себе при вышеописанных обстоятельствах не свидетельствуют о нарушении экспертом Кулаковой Т.В. методологии оценки рыночной стоимости, а могут быть расценены лишь в качестве критического замечания по поводу непроведения экспертом корректировки по критерию близости к морю в отношении каждого из 29 объектов оценки, которая является различной исходя из общей площади единого массива площадью около 70 га.

Вместе с тем, эксперт Кулакова Т.В., обосновывая непроведение корректировки на близость к морю в отношении каждого из объектов оценки, указала, что объекты оценки и объекты-аналоги расположены в районе побережья Балтийского моря и озером Синявинское, при этом различное удаление от моря применительно к рыночной стоимости компенсируется близостью к Синявинскому озеру.

Размер корректировки на уторговывание принят экспертом в размере 13% (или 0,87 в долях) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, при этом эксперт мотивировала применение корректировки в максимальном размере значительным количеством предложений земельных участков для индивидуального жилищного строительства, сопоставимых по своему местоположению, что снижает ликвидность объектов оценки.

В этой связи суд полагает неубедительными доводы административного истца о необоснованном применении максимального размера корректировки на торг.

Отказ от проведения корректировки на вид разрешенного использования (с учетом предназначенности объектов-аналогов №№ 3-5 площадью от 600 кв.м до 1 600 кв.м для индивидуального жилищного строительства или ведения дачного хозяйства (допускающего размещение дачного дома) обоснован экспертом тем обстоятельством, что при определении кадастровой стоимости и оцениваемые объекты, и объекты-аналоги отнесены к 13 сегменту видов разрешенного использования.

При этом экспертом проведена корректировка на различие в площади оцениваемых объектов и объектов-аналогов.

При проведении оценки применительно к земельному участку с кадастровым номером №, который предназначен для улично-дорожной сети, эксперт указал, что подобные участки не являются предметом самостоятельной купли-продажи, в связи с чем эксперт определил рыночную стоимость внутрепоселковой улично-дорожной сети на основании расчетного удельного показателя, откорректированного по критерию площади.

С учетом изложенного суд приходит к выводам как об отсутствии объективных данных об искажении результатов оценки при проведении повторной судебной оценочной экспертизы, так и об отсутствии оснований для признания заключения повторной судебной экспертизы от 27 мая 2022 года.

Лицами, участвующими в деле, ходатайство о назначении иной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Таким образом, выводы эксперта Кулаковой Т.В. о величине рыночной стоимости объектов оценки не опровергнуты.

При таких обстоятельствах суд полагает административные исковые требования ООО «Балт-Девелопмент» подлежащими удовлетворению, при этом считает необходимым определить величину рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 18 мая 2022 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ООО «Балт-Девелопмент», поданное в суд 14 октября 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года следующих земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 19837,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 480 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 20006 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 560 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10014,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 220 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10087,4 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 260 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10158,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 290 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13279,9 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 670 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10002,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 210 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 110812,9 кв.м, разрешенное использование - для размещения улично-дорожной сети, - 33 900 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 20677,4 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 790 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 173423,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 63 000 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 20206,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 660 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10024,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 220 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10183,2 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 5 310 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13267,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 660 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13258,8 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 650 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13259,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 660 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13230,1 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 640 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13185,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 620 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 13162,7 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 6 610 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 3640,3 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 2 160 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 19887,6 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 510 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 19837,5 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 480 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 21184 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 10 020 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 21277,5 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 10 070 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 18814,7 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа, - 9 080 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 6116 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства, - 3 390 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 10463 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства, - 5 400 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 9079 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства, - 4 770 000 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 11669 кв.м, разрешенное использование - для размещения жилых домов усадебного типа и объектов коммунального хозяйства, - 5 970 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объектов.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июня 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова