Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вармика» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вармика» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40000 +/- 70 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности – строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: МО, <данные изъяты> и просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) представитель административного истца в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил определить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Иные лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты>) участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40000 +/- 70 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности – строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: МО, <данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1 определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена актом ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» от <данные изъяты><данные изъяты> в размере 111 815 600,00 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оценка инсайт», согласно которому по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1 составляет 52 333 000,00 рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-82/2020 от <данные изъяты> в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1 по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 63 024 598,00 рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений <данные изъяты> возражений относительно заключения экспертизы не представил, представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-8 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости земельных участков путем применения сравнительного, доходного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подверг его сомнению, в частности, указал, что экспертом не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

Также не приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта.

Не приведены «основные выводы относительно рынка недвижимости н сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта».

На стр.14 экспертного заключения при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, эксперт отобрал часть аналогов с портала https://ruads.org/, ссылки на объявления, о продаже которых не обеспечены открытым доступом.

Часть объектов, представленных на стр.14 экспертного заключения не сопоставимы с объектом исследования по ряду факторов, таких как: площадь (разница достигает 66,67 раз), статусу населенного пункта (от деревни до города), дате предложения и т.д. Существенные различия не позволяют достоверно определить истинный ценовой коридор аналогичных объектов в исследуемом сегменте рынка для проверки итоговой величины стоимости, полученной в процессе оценки. Также ценовая информация аналогов, отобранных экспертом самостоятельно, не сопоставлена с аналитической информацией, содержащейся в открытом доступе, что может так же привести к искажению выводов о вероятном ценовомкоридоре в исследуемом сегменте рынка.

В таб.4 на стр.18 экспертного заключения эксперт искажает сведения о характеристиках аналогов, представленные на скриншотах объявлений об их продаже. Например, согласно данным, представленным на странице стр.21 экспертного заключения, аналог <данные изъяты> представляет собой лот, включающий в себя два смежных земельных участка. При отсутствии дополнительной информации предполагается возможность их раздельной продажи с индивидуальными физическими характеристиками. Так, например, применив для аналог <данные изъяты> сумму площадей двух земельных участков и рассчитав на основании нее корректировку на различия в площади (стр.28 экспертного заключения), эксперт исказил величину рыночной стоимости.

Обоснование применения нулевой корректировки на категорию земель, представленное экспертом на стр.22-23 экспертного заключения, несостоятельно.

Коэффициент арендопригодной площади, приведенный экспертом на стр.33, основан на аналитических данных, составленных для <данные изъяты>, тогда как объект исследования расположен в Московскойобласти.

Таким образом, по мнению представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» допущенные нарушения ФСО привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, с указанными выше доводами представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» согласиться не может исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об отсутствие анализа влияния политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок оцениваемого объекта, суд полагает необходимым учесть.

Согласно п.11 ФСО <данные изъяты> объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Учитывая формат исследования - экспертное заключение, а не отчет об оценке, в заключении достаточно отражен краткий анализ рынка и выводы, которые приведены экспертом на стр. 10-13 экспертного заключения.

Что касается невозможности проверки объявлений с сайта https://ruads.org/, то согласно п.11 ФСО <данные изъяты> в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Экспертом в заключении предоставлены копии интернет-страниц, предоставление прямой ссылки на ресурсе является платной услугой и не является при этом информативной, т.к. на ресурсе «Авито» объявления не хранятся более 1 месяца, таким образом, предоставленные ссылки недействительны.

Относительно замечания о несопоставимости объектов налогов на стр.14 экспертного заключения с объектом оценки, согласиться не представляется возможным поскольку в условиях ограниченного числа предложений на ретроспективную дату эксперт отобрал объекты отличающиеся по тем или иным параметрам от объектов исследования, при этом эксперт счел наиболее корректным расширять предложения за счет разницы по факторам площадь, тип населенного пункта, дата предложения, а не назначение. Корректировка по фактору площадь, тип населенного пункта и дата не столь существенно влияет на рыночную стоимость объектов как назначение, поэтому в первую очередь при подборе аналогов эксперт подбирал аналоги сопоставимые по местоположению (близкие к городам Дмитров и Сергиев Посад) и назначению, а уже из имеющегося набора аналогов выбирал объекты наиболее сопоставимые по прочим характеристикам с объектом исследования.

Вместе с тем представитель ГБУ не приводит аналитических источников содержащих диапазон цен на земельные участки торгового назначения близ городов Дмитров и Сергиев-Посад в <данные изъяты>. В открытых источниках отсутствуют готовые анализы рынков, в связи с чем, экспертом был проведен такой анализ самостоятельно путем анализа цен предложений.

Что касается замечаний по объекту аналогу <данные изъяты>, то его суд также находит не состоятельным поскольку как следует из объявления указанный объект продается единым лотом, площадь лота 4,7 га, цена 90 000 000 руб., участки имеют назначение сопоставимое с исследуемым объектом (относятся к одному сегменту рынка - участки торгового назначения).

В объявлении нет информации о ценах в случае отдельной продажи не имеется, а то обстоятельство, что участки могут быть проданы отдельно, носит предположительный характер представителя ГБУ.

Таким образом нарушений п.5 ФСО <данные изъяты> и п.226 ФСО <данные изъяты> (б) при отборе объектов-аналогов используемых в расчетах экспертом не усматривается.

Вопреки замечанию о необоснованности применения нулевой корректировки на категорию земель на стр.22-23 экспертного заключения, суд учитывает следующее: категория земель объекта исследования: земли населенные пунктов, аналога <данные изъяты> - земли населенных пунктов, аналога <данные изъяты> земли населенных пунктов, аналога <данные изъяты> - земли промышленности. При этом по итогу проведенных корректировок удельный показатель аналога <данные изъяты> не является минимальным. Согласно ресурсу «Статриелт» в качестве ценообразующего фактора рассматривается именно вид разрешенного использования, в не зависимости от категории земель. Таким образом, ценообразующим фактором является именно назначение объекта, а не категория земель.

Что касается замечания об искажении экспертом итоговой рыночной стоимости объекта путем произвольного принятия этажности проектируемого здания равной «1», то с ним также согласиться не возможно, поскольку по этажности торговые здания могут быть одно- и многоэтажные (двух- и более). Большинство магазинов потребительской кооперации - одноэтажные. Это объясняется тем. что они сравнительно небольшие, организация технологического процесса в одном уровне экономичнее, площади таких магазинов используются более эффективно. В более крупных городах, особенно в центральной их части, где плотная застройка и трудности с земельными участками, возникает необходимость в строительстве многоэтажных магазинов. С точки зрения архитектуры они выглядят более привлекательно, и вместе с другими общественными зданиями формируют облик города. Объект исследования расположен на окраине <данные изъяты>, рядом имеются свободные участки, здание на участке через дорогу также имеет торговое назначение и является одноэтажным, в связи с чем расчет в рамках подхода является корректным.

По замечанию по применению коэффициента арендоиригодной площади, приведенного экспертом на стр.33 экспертного заключения, из заключения следует, что коэффициент арендопригодных площадей не имеет существенных отличий в различные регионах, т.к. является характеристикой планировки здания и разумной его эксплуатации. В подтверждение выбранного значения 0,75, далее приведен иной источник: Справочник Оценщика недвижимости, 2017, стр.29 (под ред. ФИО2) в котором анализируются объекты на территории РФ в целом. Таким образом, диапазон составит: 0,68-0,87 и расчетное значение 0,75 укладывается в представленный диапазон.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что эксперт провел исследование по вопросам суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст. 8 Федерального закона <данные изъяты>—ФЗ от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Таким образом, значение рыночной стоимости, рассчитанное в заключение эксперта, можно признать достоверным.

Вместе с тем возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вармика», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:04:0060409:1, площадью 40000 +/- 70 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для предпринимательской деятельности – строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: МО, <данные изъяты> равной рыночной стоимости по состоянию на <данные изъяты> в размере 63 024 598,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело <данные изъяты>а-818/2020

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.,

РЕШИЛ:

Судья М.Ю. Елизарова