Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федорова С.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации муниципального образования Сорочинский городской округ Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

Федоров С.И. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 243 139,08 рубля, определенная по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 460 000 рублей.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку выкупная стоимость зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Административный истец, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, администрации МО Сорочинский городской округ Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 г. № 693-п «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Оренбургской области» постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. № 881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 г.

Из материалов дела следует, что Федоров С.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок, а также договором аренды земельного участка.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец вправе выкупить земельный участок в собственность без проведения торгов, при этом размер выкупной цены определяется исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 4 августа 2022 г. кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 5 243 139,08 рубля.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет № от 29 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный частнопрактикующим оценщиком *** которым по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 460 000 рублей.

В письменном отзыве на административное исковое заявление администрация муниципального образования Сорочинский городской округ Оренбургской области указало на несоответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, ссылаясь на то, что странице 6 Отчета в таблице № 2 «Задание на оценку» в графе «Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки») указано, что учитываемые ограничения (обременения) отсутствуют, тогда как спорный земельный участок обременен арендной. На страницах 30-33 Отчета в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков. В том числе месторасположение, разрешенное использование. Площадь, продуктивность и другие факторы, которые могут напрямую влиять на рыночную стоимость земельных участков.

Кроме того, в нарушение пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) невозможно определить достоверность источников предложения продажи земли, приведенные в таблице на страницах 30-33.

Также, предложения продажи земли актуальны по состоянию на 2017-2018 годы, тогда как дата оценка – 1 января 2019 г. Кроме того, оценщиком не был исследован спорный земельный участок с выездом на местность и все выводы, которые касаются их характеристик, сделаны на основании представленных заказчиком документов (страница 10, 13 Отчета).

В распоряжение оценщика не предоставлены данные о проведении экспертизы грунтов. Оценщик также не проводил самостоятельно экспертизу грунтов и исследования в области инсоляции и ветровой направленности. В расчетах Оценщик исходит из предложения об отсутствии иных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

На странице 33 Отчета указано, что рынок аренды земельных участков в Оренбургской области не развит. Однако, только за период с 1 января 2019 г. по 1 сентября 2022 г. на территории Сорочинского городского округа Оренбургской области по результатам проведения торгов продано более 100 земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В обосновании заявленных возражений, оценщиком *** представлены письменные пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.

Согласно данным пояснениям установлено, что для целей оспаривания кадастровой стоимости, не зависимо от фактически имеющихся прав на объект оценки у заказчика/собственника, оценке подлежат полное право собственности на объект недвижимости. Указывает, что в таблице № 10 на страницах 30-33 Отчета, представлены предложения купли-продажи земельных участков, выявленные на дату оценки, в целом в Оренбургской области. Данные сведения проверяемы, так как пор каждому объявлению указаны: ссылка на источник информации; текст объявления; дата размещения; контактный номер телефона.

Для учета изменения цен за период между датами сделки и оценки, на странице 48 Отчета, приведено обоснование соответствующей корректировки. Основанием для внесения корректировки является изменение цен на земельном участке в период срока экспозиции земельных участков. Предложения по продаже земельных участков, представлены в таблице № 10 на страницах 30-33. Также указывает, что проводить экспертизу грунтов и ветровой направленности не является обязательным. В Отчете приведена корректировка на балл бонитета, указывающая на плодородие почв, которая в наибольшей степени отражает исследование и характеристики грунтов. На архивном сайте объявлений авито, предложений по аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения за период с 1 января 2017 г. по 1 января 2019 г. выявлено не было.

Суд соглашается с доводами оценщика *** и находит отчет об оценке № от 29 августа 2022 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.

Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над их рыночной стоимостью влечет увеличение выкупной стоимости арендуемого земельного участка.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Сорочинский городской округ Оренбургской области следует отказать, поскольку указанным лицом кадастровая стоимость спорного земельного участка не утверждалась, к его полномочиям не относится внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 2 сентября 2022 г., датой подачи заявления следует считать 2 сентября 2022 г.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Федорова С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 460 000 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 2 сентября 2022 г.

В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Сорочинский городской округ Оренбургской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Р.Р. Кучаев

В окончательной форме решение изготовлено 17 октября 2022 г.

Судья Оренбургского

областного суда Р.Р. Кучаев